Business Talks '24

Üzleti konferencia

Ne maradjon le az év
üzleti konferenciájáról!

Szerezze be
jegyét most.

A bevásárlóközpont-átadások idei listája meglehetősen rövidre sikeredik, a kilencezer négyzetmétert kínáló siófoki Sió Plazával és a mintegy hatezer négyzetmétert kínáló XII. kerületi Hegyvidék Üzletközponttal be is fejeződik a sor. Az épülő projektek sorában Árkád2 néven az Örs vezér téri bevásárlóközpont 20 ezer négyzetméteres bővítése árválkodik, nyitást jövőre tervez a fejlesztő ECE. A beruházás befejezésével a legnagyobb központtal, a 65 ezer négyzetméter kereskedelmi területet kínáló, magát az élvonalba feltornázó, szakértők szerint a város legjobb bérlői mixét kínáló Arénával vetekszik majd az Árkád, s nem kell túl nagy jóstehetség ahhoz, hogy hosszú távon növekvő feszültséget vizionáljunk a két, egymástól három metrómegállóra lévő bevásárlóközpont között. Épp ezért nem kevéssé kérdéses a plázastop alól a kö­zelmúltban felmentést kapott zuglói Mundo létjogosultsága, illetve fenntarthatósága.

Az elemzések ugyanis egytől egyig óvatos kereskedőkről, visszafogott bővítési szándékokról tanúskodnak, nem véletlenül. A fogyasztás bővülése finoman szólva is várat magára, a statisztika szerint a nem élelmiszer-kiskereskedelmi forgalom  összességében 4,2 százalékkal esett vissza az év hatodik hónapjában (félévkor 2 százalékos csökkenés), s a kilátások sem biztatóak. Nem javult a bankok finanszírozási hajlandósága sem, épp elég a gondjuk a várakozásoktól elmaradóan teljesítő projektekkel, így a plázastop hatása a fejlesztésekre a valóságban jóval kisebb, mint a gazdasági nyomás. Finanszírozást ma csak legalább félig lekötött házakra lehet szerezni, ám az általános trend közepette, még ha nem kis véráldozatok árán sikerül is ennek a teljesítése, további dilemma, hogy hosszabb távon a bevétel, a forgalom alátámasztja-e az üzleti modellt. A hírek szerint a két legújabb, nem éppen telt házzal egy éve megnyitott bevásárlóközpontban sem kezdődött el még a felfutás, amihez válság nélkül is több mint két év kell. Ráadásul az üres üzletekkel teli indulás hosszabb távon is negatívan befolyásolja egy ház imázsát.

Kép: MTI

Az ECE tervezett Szentendrei úti, illetve a Futureal kelenföldi plázájának megvalósításával kapcsolatban is felmerül, vajon valóban valós piaci igényt elégítenek-e majd ki, s bár mindkettő átadását az egyelőre igencsak távolinak tűnő 2014, 2015 körüli időkre teszik, különösen az Alleehoz igencsak közeli Etele projekt  vonzáskörzetének vásárlóerejét kell jól megbecsülni, ha a projekt elindítása belátható távolságra kerül. A plázahálózat bővítése kapcsán a piac mérete kulcsfontosságú, a divatmárkák a nyugat-európainál szűkebb sávban jelennek meg, vagyis az új központok nem a választási lehetőséget szélesítik, hiszen lényegében ugyanazt kínálják, mint a meglévők, így csak egymás rovására képesek a vásárlók megnyerésére.

A kereskedők elővigyázatossága közepette mindazonáltal elindult némi mozgás a budapesti belvárosban, ha boltnyitási dömpingről nem is beszélhetünk. Ebben a terjeszkedési kényszer mellett a bérbeadók rugalmasabbá válása is szerepet játszik, ugyanis ma már mind a bérleti díjak mértékében, mind az egyéb kondíciókban kedvezőbbek a paraméterek. December elején nyitja meg első magyarországi üzletét a Fashion Streeten az Inditex-csoporthoz tartozó Massimo Dutti, ugyanitt nemrég nyitott franchise-konstrukcióban az Apple, s friss történet a Váci utcában az Orsay, a Reserved, a Geox és a rövidesen megnyíló KFC is. A még csak nézelődők között egy nagyon nagy márka is megtalálható, a keresőket azonban csak a top lokációk érdeklik, s csak nagyon jó feltételekkel hajlandóak tárgyalni - mondta a Napi Gazdaságnak Szabó Viktória, a Cushman & Wakefield kiskereskedelmi divíziójának vezetője.

Szerinte érdeklődés a Váci1 iránt is tapasztalható, azonban úgy tűnik, a magyar piac nem elég fejlett ahhoz, hogy megkösse azokat a kompromisszumokat, amelyekre az épület adottságai miatt szükség lenne, hiába tökéletes maga a lokáció. Mint kifejti, míg Prágában nem probléma egy belvárosi bevásárlóközpont bérbeadása, Budapesten a belvárosi üzleteikre zászlóshajóként tekintő kereskedőknek kitüntetett fontosságú a láthatóság, amit a Váci1 emeleti üzlethelyiségei nem tudnak produkálni, így még mindig kérdéses a jövője.

A Budapest szíve főutca-programjával kapcsolatban úgy látja, a kereskedelemre gyakorolt hatása a válság miatt egyelőre csak a Zrínyi és az Október 6. utca környékén bontakozott ki, ahol fellendült a vendéglátás, a Petőfi Sándor utca és az Erzsébet tér közötti szakasz bérlői összetétele azonban még nem nagyon változott. Hosszabb távon mindazonáltal lát fantáziát a Petőfi Sándor utcai lokációban, ahol a Váci utcát megfizetni nem tudó, de a márka miatt a Fashion Streetre vagy az Andrássy útra nem való kereskedők megtelepedhetnek, ám ezt a mozdulást is csak a gazdaság fejlődése generálhatja. Mivel az utca tele van üres helyiségekkel, az ide költöző kereskedők alkupozíciója igencsak kedvező, a bérleti díj a fele lehet a Váci utcainak.

A csomópontokon kívül nincs élet a Nagykörúton, miként a Rákóczi út feljövetele sem látszik a horizonton. Továbbra sem jegyzik a nemzetközi márkák a Váci utca déli szakaszát, sőt ma már a Ferenciek tere és a Vörösmarty tér közötti rész is szegmentálódott, a bérlői mix és a homlokzatok állapota miatt a Régiposta utca és a Vörösmarty tér közötti terület számít igazán kiemelkedőnek. Szabó Viktória szerint markáns keresletbővülés kell a kiváló adottságú Ferenciek tere és a Kossuth Lajos utca életre keltéséhez.

A bevásárlóközpontok problémái kapcsán megjegyzi, itt lenne az ideje, hogy a fejlesztők ne az új plázák építésére, hanem a régiek megfiatalítására koncentráljanak. Fontos lenne a piacon már legalább tíz éve jelen lévő centrumok frissítése, az üzletek átalakítása, összevonása, új bérlők megnyerése. Persze ez rendszerint anyagi áldozatokkal is jár, az átalakítás drága, az új bérlő esetleg kevesebbet fizet, ezért nem szívesen fognak hozzá a bérbeadók, bár vannak jó példák is, utal a Pólus Center tervezett felújítására, ahol a bérlői mixet újraszabták, s immár a H&M, a Promod, a Deichman és a Vögele is megtalálható.

Racionalizálnak a retail parkok is, a működőképességük és a bérlői mix szorosan összefügg, mindazonáltal a KÖKI és a ferihegyi csőd árnyékában működő Market Central a nehézségeket megérezve képes volt stabilizálni pozícióját a rövidesen nyitó H&M-mel és vecsési törzsvásárlóival - hangsúlyozza.

A belvárosi üzleti élet erősödését Csörgő Anita kiskereskedelmi ingatlanszakértő is megerősíti. Ugyan az Andrássy úti üzletek 20 százaléka üres, azonban több nagy kiköltöző bérlő - az Erste, a Levi's - fizeti a díjat még vagy három évig. Más üzletek tulajdonosai a piac erősödésére bazírozva kivárnak, nem akarják hosszú távon a jelenlegi alacsony tarifával lekötni a helyiségeiket. Új márkák is érkeznek, januárban például egy nagyon magasan pozicionált óra-ékszer üzlet nyit az Andrássy úton.

A Malév csődje és az orosz reláció járatainak kiesése érzékenyen érintette ezt a szegmenst, s hatására megtorpant a luxusmárkák terjeszkedése, az orosz és ukrán vevőkhöz fűződött ugyanis a luxusüzletek árbevételének legalább 10-15 százaléka - mondja Csörgő Anita. Jól teljesít szerinte a Váci utca, az idei nyitásokon túl most szerződik négy új bérlő, két divatmárka és két vendéglátós a volt Csók Galéria helyiségébe. A Váci utcai üzletek hozzák az elvárt számokat, a Salamander itteni boltja kis mérete ellenére például a legerősebb a magyarországi láncban.

Department store típusú üzlet kialakítására vár a Váci1 üzletház, Csörgő Anita szerint a megállapodás már létrejött, azonban még sok mindent el kell rendezni a 2013-ra tervezett nyitásig és egyelőre üres hely is bőven van az egykori Tőzsdepalotában. Az Andrássy úton 30-60 euró közötti bérleti díjról, a Váci utcában 40-100 euró közötti sávról számol be. Csörgő Anita szerint a plázastop csak az élelmiszerdiszkontok terjeszkedésének szabott gátat, a tervezett és felmentést kapott új központokkal kapcsolatban pedig rámutat, a feltöltésük és a megfelelő bevétel biztosítása nagy kihívás, hiszen a gazdasági mutatók még mindig csökkennek, a terjeszkedni kívánó láncok pedig kivárnak, mert képtelenek üzleti tervet készíteni. Van olyan nemzetközi kereskedő, amelyiknek a 10 legjobb közép-európai üzlete között ugyan 4-5 budapesti, a bizonytalan, illetve inkább negatív kilátások miatt mégsem tud  az anyacég központnak elfogadható üzleti tervet összehozni, ezért jelenleg nem nagyon bővíti a magyar hálózatát - hangsúlyozza a szakértő.

Az új, korszerűbb központok belépése egyébként tönkre is teheti a már meglévőket, főleg vidéken erre számos példa is volt, ahol a régebbi házak foglaltsága sokat romlott az új átadásokat követően - teszi hozzá. A funkciók és a bérlők csereberéje, a műszaki felújítások azonban sokat segítenek a felszínen maradásban - fogalmaz Csörgő Anita.