BUX
39871

Árrobbanás a budapesti lakáspiacon? Mutatjuk, mi az igazság

Lassan nem múlik el nap anélkül, hogy ne olvasnánk szárnyaló lakáspiacról, ingatlanboomról, válság előtti lendületről és nem hallanánk sztorikat kudarcba fulladt lakásvásárlásról, bérlakáskeresésről, néhány hónap alatt rakétaként kilövő, pár hónap alatt ötven százalékot emelkedő lakásárakról. A konkrét számokat nézve ehelyett nagyon korlátozott szárnyalást látunk, s lehet, hogy annak is hamarosan vége szakad.

Szepesi Anita, 2015. március 3. kedd, 14:32

A válság előtti utolsó békeévben, 2007-ben 191 ezer lakást adtak el az országban, 2013-ban 89 ezret, 2014-ben pedig mintegy 100 ezret. A trend növekvő, a forgalom azonban még messze van a boomtól. A tavalyi eladási számok és kínálat összevetése azonban mindenképpen keresleti piacra utal. A két legnagyobb franchise hálózat szerint 104-105 ezer lakás cserélt gazdát 2014-ben. Az Otthontérképen összesen 73 ezer eladó lakást kínálnak országszerte, más nagy ingatlanos portálokon az ismétlődések miatt nem értékelhető a kínálat nagysága. A piac rendkívül szegmentált,  míg a frekventált területek vonzó lakásaira olykor még licitálnak is a vevők,  az e körből kiesők éveken keresztül küzdhetnek sikertelenül az eladásért, akár az eredeti ár egyharmadáról is lemondva.

Amiről fölösleges beszélni

A felfokozott lendület ősz óta tart, a kamatmélypont és alacsony árak együttesen kicsalogatták a befektetőket az ingatlanpiacra, és jól meghatározható szegmensekben ténylegesen beindultak a vásárlások. Átlagárakról, átlagos trendekről azonban talán még soha nem volt ennyire felesleges beszélni, mint most, a felívelő területek eladói és vevői mintha másik földrészen élnének, mint az azokon kívüliek, sőt a jól menő részek piaca sem egységes, elhelyezkedés, méret, alaprajz, s egyebek szegmentálják tovább a kínálatot.

A befektetők listáján az ötödik, hatodik, hetedik, nyolcadik, kilencedik és  tizenharmadik kerületek meghatározott zónáiban a maximum 20 millió forintos, jól kiadható, vagy jelentős értéknövekedéssel kecsegető lakásai szerepelnek, amelyekből tagadhatatlanul egyre kevesebb van, s nem számít igazán szélsőség példának, hogy ha ma valaki egy konkrét utcához és adott paraméterű lakáshoz ragaszkodik, hoppon marad, mert egyszerűen nincs már a kínálatban megfelelő. Noha a hirdetési oldalakon nagy tömegben sorjáznak az ajánlatok, közelebből szemügyre véve őket kiderül, nem egészen ott, nem annyiért és nem olyat kínálnak, mint amire a legtöbben vágynak.

Kipukkadhat a buborék?

A befektetőknek érdekes kínálat elapadása csak az egyik tényező, ami a piac további felfelé ívelését megtörheti, de maga a befektetői kör is fogyatkozik - véli Beák Attila, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja, aki szerint a buborék kipukkadása előtti stádiumban van a piac. Boomról semmiképpen sem beszélhetünk, egyszerűen arról van szó, hogy egy konkrét, de nagyon szűk szegmensben visszatért a válság előtti érdeklődés, anélkül, hogy ez  piaci többi részére komolyabb hatást gyakorolna.

A további lendülethez újabb pénzekre, a hitelfelvételtől való ódzkodás visszaszorulására és újabb vonzó ajánlatokra lenne szükség a már átválogatott kínálat helyett. A keresett elhelyezkedésű és jellemzőjű, 10-20 millió közötti lakások elfogytak, a lakásépítés teljes leállása miatt pedig csak lassan töltődhet vissza a paletta. A célterületek 50 százalékos, vagy ennél nagyobb drágulását Beák erős túlzásnak tartja, egy-egy kiemelkedő tranzakcióból pedig még a környék általános piaci viszonyaira sem lehet következtetni - figyelmeztet.

Néhány jól pozicionált utcája példáján megpróbáljuk bemutatni, ténylegesen milyen értéknövekedést könyvelhettek a keresett utcák ingatlanainak eladói. Presztízs szempontokat, várható értéknövekedést és a jó kiadhatóságot is figyelembe vettük az utcák kiválasztásánál.

Lakásárak változása Budapesten  2007-2015 között

utcaátlagos eladási ár Ft/nmátlagos eladási ár Ft/nmkínálati ár ezer  Ft/nmeladási ár szakértői becslés Ft/nmkörnyék átlagára ezerFt/nm2007201320152015Váci u.370336307-1200500260Veres Pálné u.285316500-1200500kerületi átlag 340Vörösmarty tér512n.a.778-500-kerületi átlag 340Sas u.388397750-400-340Belgrád rkp.n.a.365500-1500800-1200340Andrássy út385349400-500-kerületi átlag 313Bajza u.223207240-220-264Futó u.339350500-500-600240Hollán Ernő u.257285300-300-400279Pozsonyi út342372380-500-390
Forrás: KSH Ingatlanadattár 2007, 2013, Otthontérkép, Napi gyűjtés

(a szakértői becslés emeleti, utcai frontú, felújított lakásokra vonatkozik, földszinti, udvari, felújítandó lakásoknál 20-25 százalékos mínusszal érdemes kalkulálni).

Ami a táblázatból nem látszik

Táblázatunk nem teljes körű és mindössze arra szolgál, hogy alátámasszuk, valóban mennyire értelmetlen átlagokról beszélni a budapesti lakáspiacon. Az átlagokból nem látszik, hogy a Pozsonyi útról eltűnt a keresett kategóriába eső, eladó lakás, a hirdetési kínálatban ugyan fellelhető, de vagy az alaprajz, vagy elhelyezkedés, vagy az ár nem megfelelő. De ugyanakkor az sem látszik, hogy az idegenforgalmi hasznosításra kipécézett egyik legjobb utcában, a Veres Pálnéban 73 négyzetméteres, igaz felújítandó lakás mindössze 19 millióért cserélt gazdát - ami nem több mint 260 ezer forint négyzetméterenként -, ráadásul egy olyan házban, amelyben a lakások több mint felét már szállásközvetítő portálokon, közte a booking.com-on, vagy az airbnb-n kínálják napi kiadásra.

Kissé mi is általánosítunk

Túlárazott és padlóig nyomott árú lakások egyszerre vannak jelen a kurrens szegmensben is, de nagy átlagban, a kapós területeken az egy évvel ezelőttihez képest 15-20 százalék az áremelkedés, amit éppen a hiány gerjeszt - jegyzi meg Beák Attila. Ez ősz óta a  VI. kerületi Benczúr utca, Városligeti fasor környékén 15 százalék pluszt jelent, és 4-500 ezer forintos sávban tartja az árakat, a bulinegyedben pedig 30 százalékot, amivel a 350-500 ezer forintos sáv lett mára a realitás. Mindkét térségben úgy-ahogy, de még lehet válogatni. Szórványosabb a kínálat a Palotanegyedben, ahol 15-20 százalékos drágulást tapasztal a 10-20 millió forint közé eső, kedvelt lakástípusban Beák Attila, s az árak átlagosan 350-450 ezer forint között szóródnak. Kelendő lenne a Duna-part, de itt szinte  nincs megvehető lakás, ha néha mégis felbukkan egy-egy, ugyanúgy 800 ezer -1,2 millió forint körüli az ára egy négyzetméternek, mint a válság alatt, s nagyon szűkös a kereslettel adekvát kínálat a belváros más területein is.

A GKI legutóbbi, októberi lakáspiaci felmérése tartósabb felívelést jósol Budapesten - a családi házak és a pesti oldal belvároson kívül eső területei kivételével -, minden szegmensben javuló kilátásokat, a kereslet növekedését prognosztizálták. Ennél kevésbé kecsegtető eredményt hozott az a januári GKI-felmérés, amelyben a lakosság következő egy évben tervezett lakásvásárlási, építési szándékait vették számba. Eszerint mindössze hétezer család jelezte biztosra, hogy a következő 12 hónapban lakást vásárol, vagy épít, 36 ezer család pedig csak valószínűleg tesz így a következő időszakban.