A 2013-as 270 millió euróról tavaly 460 millióra nőtt a magyarországi befektetési forgalom. Ez ugyan mintegy 150 millió euróval elmarad az előzetes becslésektől, ami leginkább technikai okokkal magyarázható, a tranzakciók zárása 2015-re csúszott, nem pedig az ügyletek hiúsultak meg - mondta Borbély Gábor régiós vezető elemző.

Nyugat-Európa több országában tavaly rekordmagasságba ért az ingatlanbefektetési piac. Spanyolország és Írország éves forgalma meghaladta a válság előtti szintet, míg az utolsó negyedév a kontinens egészét nézve a 2006-os év óta tapasztalt legmagasabb értéket mutatta. Ez bizakodásra ad okot a hazai piac jövőjét illetően is, hiszen a befektetők egyre inkább diverzifikálják a portfóliójukat, emelkedik a kockázatvállalási hajlandóságuk, és a jövőben sem látszik apadni a befektetési célpontot kereső tőke.

A befektetési piac élénkülése beindíthatja a fejlesztési hullámot, az elmúlt öt év visszafogott fejlesztési aktivitása miatt ugyanis nagyon megfogyatkozott az új ingatlanok kínálata. Az elemzők szerint azonban spekulatív fejlesztési dömping sehol sem alakult még ki, egyelőre a bérlői igényeken alapuló beruházások hajtják a piacot.

Forrás: CBRE
Kép: Egyes régiós befektetési piacok relatív változása 2014-ben


Az irodapiac kezdi visszanyerni az egyensúlyát

A kereslet 20 százalék körüli növekedése mellett a kibérelt állomány közel 60 százalékkal emelkedett, elérve az évi 125 ezer négyzetmétert. Ez meghaladta az éves új átadások volumenét (68 ezer négyzetmétert), így az üresedési ráta csökkent. Ez a legtöbb részpiacra igaz, leginkább Bel-Budára és Pest külső részére. Egyedül a Váci úti folyosón emelkedett a mutató, azonban az újonnan átadott irodák 2015 során várhatóan bérlőre találnak, így itt is az érték csökkenését várja a CBRE.

Nemcsak a legújabb irodákra van kereslet, az "A" kategória mellett a "B" és "B+" minősítésű épületekben is nőtt a kihasználtság. A kínálati díjak alapján a tipikus irodabérleti ár 10-12 euró között van, azonban érezhetően csökkent az üresedés a legolcsóbb és a legdrágább irodai szegmensben is.

Az állam a fő bérlő

2014-ben az állami szektor képviselte arányában a legtöbb bérlőt. Jellemzően a "B" kategóriás állományban bérelt a kormányzat, míg a nemzetközi cégek inkább az A kategóriában terjeszkedtek. A magánszektor legnagyobb szereplője az informatikai ICT iparág volt, aminek az irodai lábnyoma évek óta dinamikusan növekszik. A globális cégek SSC tevékenységei mellett a hazai beszállítók és a hazai start-upok szerepe is nő a budapesti irodapiacon. Ezen cégek egyelőre leginkább Dél-Budát kedvelik, ahol azonban egyre szűkebb a kínálat. Budapest az előrejelzések szerint továbbra is számottevő tényező marad a nemzetközi ICT porondon, hiszen az egyik legdinamikusabban itthon nő a szektorban foglalkoztatottak száma Európában.

Forrás: CBRE
Kép: Az irodai bérbeadás megoszlása bérlői profil szerint


A kiskereskedelmi ingatlanok további felértékelődése kérdéses

A befektetők egyértelmű favoritja tavaly az első félévben még a kiskereskedelem volt, azonban a szektor az év végére fokozatosan visszaszorult. Ezt nemcsak a többi szektor növekedése okozta, hanem a kiskereskedelem körül sokasodó szabályozási kérdőjelek. A kiskereskedelmi forgalom további dinamikus növekedéséhez minden makrogazdasági lehetőség adott, sőt, a háztartási devizahitelek forintosítása tovább lökhet a szektor dinamikáján. Ugyanakkor a vasárnapi zárva tartás nehezen jósolható hatása, valamint a felügyeleti díj emelkedése miatt nőtt a kiskereskedelmi ingatlanok körüli bizonytalanság.

Vélhetően a különböző adottságú plázákat különböző mértékben, de egyértelműen sújtja ez a szabályozási változás, míg például a törvény hatálya alól kivett Andrássy út esetében már kézzel fogható a bérlői érdeklődés növekedése. Nemcsak a plázákra gyakorolt hatás bizonytalan, hanem az egyes kereskedelmi profilok forgalmát is nehéz megjósolni. Míg bizonyos fogyasztási cikkek vásárlása könnyen átütemezhető, a nagyobb időköltséggel járó tételek vásárlása akár nemzetgazdasági szinten is csökkenhet. Az érintettek egyelőre kivárnak, pontosabb képet szeretnének kapni a változások hatásáról, ez pedig várhatóan a közeljövőben csökkenti a kiskereskedelmi ingatlanok likviditását a befektetői piacon.

Nagy kérdés, hogy a változások miként hatnak majd a bérleti díjakra. Egy esetleges csökkenés mindenesetre a kifeszített finaszírozású plázákban problémákat fog okozni. A bizonytalanság ellenére a terjeszkedést célzó tárgyalások nem akadtak el, a közeljövőben egy lengyel, olcsó divatcikkeket forgalmazó lánc tervezi 35, egyenként 400 négyzetméteres bolt megnyitását az országban.