BUX
38657

Elhibázott a Fészekrakó? - az ingatlanosok elégedetlenek

A várakozásoknak megfelelően a 2003-as rekord után gyengébb évet zárt a lakáspiac az életbe léptetett szigorítások miatt. A piaci szereplők az idén az elhibázottnak tartott Fészekrakó programtól sem várnak számottevő javulást. Több befektető el is hagyhatja a piacot, amelynek építési szegmensét százmilliárd forintos körbetartozás sújtja.

Csernátony Csaba, 2005. január 11. kedd, 14:45

Tavaly trendforduló volt a lakáspiacon: az előző, kiugró évhez képest jóval kisebb volt az aktivitás az új és a használt otthonok terén egyaránt.


Ez a 2003 végén hozott szigorításokkal, többek között a kamatkorrekcióval, a használt lakásokra igénybe vehető hitelplafon csökkentésével magyarázható. Bár ezt előre tudni lehetett, a piaci szereplők viszonylag lassan, míg a bankok - a devizahitelek bevezetésével - gyorsan reagáltak a változásokra - mondta a NAPI Online-nak Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője.


 


Akciók, engedmények


 


A fejlesztők eleinte a korában szokásos vevőcsalogató lépésekkel (ingyenes konyhabútor vagy garázs) igyekezték vonzóvá tenni lakásaikat. Ez nem azonban nem volt elegendő az élénkítéshez, ezért az év során a finanszírozást megkönnyítő megoldásokkal álltak elő. Így megjelentek azok a fizetési ütemezések amelyek keretében a szerződés megkötésekor 10-30 százalékot kellett befizetni, a fennmaradó részt pedig csak a lakás átadása után. Ez a vásárlók körében hamar népszerűvé vált, ám a fejlesztőkre igen komoly terhet rótt, így csak a tőkeerős cégek voltak képesek ilyen megoldással előállni, s azt hosszabb időn át fenntartani. Megjelentek egyéb innovatív megoldások: többek között például az, hogy a fejlesztő a lakás elkészültéig egy évig átvállalta a piaci kamatozású kölcsön támogatott részen felüli törlesztőrészlet-hányadát. A piacon a szereplők az év utolsó hónapjaiban az idei évtől bevezetett kedvezőtlen változásokat igyekeztek meglovagolni. Hirdetéseikben az illetékemelésre, az áfavisszatérítés eltörlésére hívták fel a figyelmet. (Az idén ugyanis az új lakás 15 millió forint feletti része után hat százalékos illetéket kell fizetni.)


 


Változatlan árak - Kivonuló befektetők?


 


A kilátásokról szólva Valkó elmondta, hogy az idei évben nem várható komolyabb változás az árak tekintetében, azaz a fejlesztők profitja nem emelkedik. Ez ahhoz vezethet, hogy - a tavalyi év kedvezőtlen forgalmának megismétlődése esetén - a hosszú távra berendezkedő befektetőkön kívül a többi fejlesztő más országokban, Romániában, Bulgáriában, Horvátországban keres majd újabb lehetőségeket. A február elsején induló Fészekrakó programot üdvözölte a szakember, ám annak kapcsán elmondta, az nem hoz komoly élénkülést, mert csak azok számára kedvező, akik önrésszel ugyan nem, de magas havi jövedelemmel rendelkeznek, márpedig ez a kör elég szűk. Valkó úgy véli, hogy elsősorban a kamatok csökkenése, így a törlesztőrészletek apadása generálhat jelentős keresletet, a vevők ugyanis továbbra is ez alapján döntenek. A szakértő szerint az önrész nélkül felvehető, államilag garantált hitel közalkalmazottakra történő kiterjesztése sem dobja meg a keresletet annyira, mint amikor a köztisztviselők számára bevezették ezt a kedvezményt. Ez részben azzal indokolható, hogy annak idején a megvásárolt lakás kiadásából származó bérleti díj közel azonos volt a havi törlesztőrészlettel, míg manapság a két összeg között akár 1,5-2 szeres különbség lehet a részlet javára.


 


Elhibázott fészekrakás


 


A Fészekrakó programot kritikával illette a lakásépítési piacon érdekelt Wienerberger Hungária Rt. kereskedelmi igazgatója is. Bodnár György szerint nem váltja meg a piacot program, amely - szerinte - hibás koncepción alapul. Bár egyelőre nehéz prognózist adni az idei évre, az igazgató szerint érezhető komoly változás nem fog végbemenni, az azonban biztos, hogy kemény piaci viszonyok lesznek. A tavalyi esztendőről szólva elmondta, meglehetősen felemásan zárult az év: 2004 első fele nagyon jó volt, a második félév azonban - elsősorban a piac őszi mélyrepülése miatt - nagyon gyengére sikeredett. A piaci szereplők többéségnek teljesítménye a harmadik évszakban kezdett hanyatlani, ám a "téglásoknál", így Wienerbergernél már júliusban érezhető volt a kedvezőtlen folyamat. Az év elején tapasztalható jó teljesítmény az előző év áthúzódó hatásaival magyarázható, míg a piacszűkülés mögött a lakáshitelek kamatainak emelkedés áll.


 


Nem kell több garzon


 


A már említett, idén életbe lépő szigorítások, illetve az csomag kedvezőtlen irányba tereli a piacot, és rosszul érinti a lakásállomány fejlődését, mivel a 35-40 négyzetméteres garzonlakások építésére ösztönzi a fejlesztőket - fűzte hozzá Bodnár. (A vásárlók széles rétege már korábban is csak ilyen kisméretű lakásokat engedhetett meg magának, így a probléma nem újkeletű - a szerk.)


Osztja ezt a véleményt Pfandler Katalin, az Interesatate Rt. elnök-igazgatója, a Magyar Lakásépítők Szövetsége és a Magyar Ingatlan Szövetség elnökségi tagja is, aki korábban elmondta: az ekkora méretű ingatlanok által nyújtott lakhatási körülmények igen korlátozottak egy család számára. Pfandler szerint az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal élére nemrégiben kinevezett új vezető, Borsi László irányításával elkészülhet egy olyan, a szakma által régóta sürgetett lakásprogram, amely – a jelenlegivel ellentétben – nem pénzügyi-költségvetési, hanem lakáspolitikai szempontokon alapszik. A program kidolgozásakor figyelembe kell venni, hogy 10 ezer lakás építéséből a büdzsének 80 milliárd forint bevétele származik, amihez hozzájönnek még a különböző illetékből befolyó összegek. Bodnár szerint a kormánynak olyan intézkedéseket kell tennie, amelyek a lakásépítésekből származó bevételek növelését célozza, ez ugyanis mindkét félnek kedvező lenne.