Érdemes áremelkedésre spekulálni? - Néhány mítosz megdőlni látszik

Élénkülő lakáspiacról, befektetői rohamról, mindjárt emelkedésnek induló lakásárakról szóló ingatlanközvetítői elemzések buzdítanak vásárlásra most már szinte hetente. Az indokok között az alacsony kamatok, a mélyponton stagnáló lakásárak, az elhalasztott vásárlások sorakoznak, mint a lakáspiac fellendülését, a várt trendfordulót megalapozó tényezők. A Napi.hu által megkérdezett szakértők az alábbiakban jelentősen árnyalják az áhított trendfordulóról festett képet.
Szepesi Anita, 2014. április 14. hétfő, 10:35

Már 2013 is az optimizmus és a trendfordulós várakozás jegyében kezdődött, utólag azonban kiderült, a várt fellendülésnek továbbra sincs nyoma, s az idei év eleji mozgalmasabb piac nyomán sem érdemes nagyívű következtetéseket levonni - válaszolta a Napi.hu kérdésre Petz Raymund, a GKI ügyvezető igazgatója. A lakáspiacot alapvetően a kereslet, a kínálat és a finanszírozási környezet határozza meg, márpedig lényeges, trendfordulót előrevetítő változás idáig egyik területen sem történt - fogalmazott Petz.

A kínálat gyakorlatilag stagnál, vagy csökken, amire részben magyarázat lehet, hogy a rezsicsökkenés, és a reálbér szolíd növekedése miatt a fenntarthatóbbá vált lakások eladói visszavonhatták az eladási megbízást. A keresleti oldalon a minden választás előtt tapasztalható optimizmus kissé pörgethette az érdeklődést, azonban ez a hozzáállás komoly életvezetési döntés meghozatalához hosszabb távon valószínűleg nem elég - mondja Petz, kiemelve, hogy nem látja pozitívan a keresleti oldal alakulását. Ezt a GKI szokásos felmérése is alátámasztja, mely szerint a következő 12 hónapban a lakosság lakásvásárlási, lakásépítési szándéka továbbra is mélyponton áll.

A finanszírozási környezet, azaz a 8 százalék körüli átlagos lakáshitel kamat pedig még mindig sokkal magasabb annál, minthogy tömegeket vonzzon a lakáspiacra - jegyezte meg Petz Raymund.

Sosem volt még ilyen olcsó

A "sose volt még ilyen olcsó a lakás, ezért fognak vásárolni" kezdetű és emiatt törvényszerűen bekövetkező fellendülésről szóló kijelentések kapcsán pedig kifejtette, az árak éppen a kereslet hiánya miatt maradtak a mélyben, érdemi keresletnövekedésre ez azonnal változik, mint ahogy azokon a területeken, ahol megmaradt az érdeklődés és mozog a piac, nem is következett be drámai áresés. A jelenlegi árakról az Otthontérképen tájékozódhat, kattintson.

Vagyis összességében egyelőre semmi nem indokolja a sokat hangoztatott trendfordulót, amit ráadásul úgyis csak utólag lehetne annak értékelni - hangsúlyozza Petz Raymund. A lakáspiac fellendülését - akár az építését, akár a vásárlásét -, egyébként a második világháború óta mindig valamilyen állami beavatkozáshoz, kedvezményhez, támogatáshoz lehetett kötni, s ez vélhetően a jövőben sem fog változni - hívja fel a figyelmet a GKI ügyvezetője.

Alsó határ nincs is

A gazdaság és a reálbérek növekedésével a jelenlegi mintegy 80 ezres évi adásvétel lassan felnőhet 100-120 ezer tranzakcióra, de az ugrásszerű javulás érdemi állami beavatkozás nélkül, pusztán piaci alapon nem képzelhető el sem az új, sem a használt lakások körében. A gyenge, lassú növekedésnek pedig nincs markáns hatása az árakra. Egy 5-6 százalékos  volumennövekedés mellett akár a leértékelődés is folytatódhat, mert igazából nincs alsó határa a lakásáraknak - mondja a GKI ügyvezetője.

Petz Raymund az alacsony betéti kamatok ingatlanpiaci befektetővonzó hatását sem tartja jelentősnek, leglábbis ha tisztán befektetési szempontból vesszük górcső alá a lehetőséget. Ha valóban az összes költséget, adózást, fenntartást, amortizációt is számoljuk, akkor az állampapírpiac még mindig kedvezőbb megtérülést ígér a lakáspiaci 16-17 évnél - magyarázza, hacsak nem egy későbbi értéknövekedésre spekulál valaki, ám ez kiszámíthatatlan tényező. Vagyis csupán az alcsony kamatszint miatt kevesen kezdenek lakásvásárlásba - állítja Petz Raymund. Ugyanakkor a vevők harmada-negyede mégis tekinthető egyfajta befektetőnek (csakhogy itt nem maga a befektetés az egyedüli cél), miután egy későbbi használat érdekében, például a gyerekének vásárol, addig pedig kiadja az ingatlant.

Ez az arány azonban nagyjából állandó és a jelenlegi körülmények között sem változott érdemben - teszi hozzá a GKI ügyvezetője, aki szerint egy 20 éves lakáskoncepció létrehozása persze változtathatna ezen a területen. Ugyanakkor a szakember szerint a devizahitelválság és a demográfiai folyamatok sem az erősödés irányába hajtják a piacot, ami együttesen azt jelenti, hogy a lakáspiac fellendülése korlátozott és egyelőre várat magára.

Aki akart, már bevásárolt

Év elején valóban volt egy kis pezsgés, ám ebből hosszú távú következtetéseket nem szabad levonni - erősíti meg Beák Attila, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja, a Beák és Társa iroda társtulajdonosa is. A kamatcsökkenés miatti vásárlási kedvet nem tartja tartósnak, véleménye szerint akit ez motivált, már bevásárolt. A szórványos, egy-egy szűk területre korlátozódó élénkülés nem jelent trendfordulót - hangsúlyozza, várható áremelkedésről pedig a bedőlt ingatlanállomány miatt sem beszélhetünk. Az így piacra csöpögtetett, ár alatt kínált ingatlanok sem engedik nőni az árakat  - teszi hozzá Beák Attila, aki idén sem számít számottevően több adásvételre mint  2012-2013-ban.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

Haynau, 2014.04.16 18:35

@room_101: A Garibaldi utcaban is volt egy hasonlo. Ott mar jol lejottek az arral. Az ilyen beruhazokat nem lehet sajnalni.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

room_101, 2014.04.14 11:23

Már a válság idején (épp előtte kezdték) a Gellérthegy oldalában, elég jó helyen építettek több luxuslakást darabonként 130 négyzetméter körül. 1 milla körüli négyzetméteráron árulják azóta is - eddig egyetlen darab sem kelt el.
De a világért sem akarom sajnálni a beruházót, az erre fogékonyak megnyugodhatnak, biztos a tudjukkik pénze romlik benne.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html