EUR
314.29
USD
295.15
BUX
30418.86 0.89%
OTP
8129 1.04%

FHB: ezért emelkedtek a vártnál jobban a lakásárak

Tavaly a vártnál jobban nőttek a lakásárak, s az idén készült prognózisoknak is vannak kockázatai. Az FHB Lakásárindex legújabb elemzése az idei előrejelzés mellett a nehezen kiszámítható tényezőket is sorra veszi.
Napi.hu, 2016. február 29. hétfő, 15:28

Tavaly a lakásárak növekedése országos szinten két számjegyűre gyorsult, az árak 2015. harmadik negyedévének végére már 14 százalékkal haladták meg az előző évit, és 15 százalékkal a válság mélypontját - olvasható az FHB Lakásárindex elemzésében.

Mi áll a várnál gyorsabb növekedés hátterében?

A vártnak megfelelően, a lakáspiaci fellendülés eltérő képet mutatott az egyes régiókban. Az árak emelkedése az egyébként is drágább területeken volt a legmagasabb. A főváros egyértelműen éllovas maradt, és Nyugat-Dunántúl megyei jogú városaiban is jelentős volt az árváltozás.

Az alacsonyabb lakásárú falvakban mérsékeltebb volt az áremelkedés, a községek egyelőre nehezen tudják tartani a lépést a nagyobb településekkel. Különösen igaz ez a Dél-Alföld, a Dél-Dunántúl és a Nyugat-Dunántúl községeire. Az Észak-Alföld, Észak-Magyarország és Közép-Dunántúl kistelepüléseinél ugyan magasabb árváltozást regisztráltak, de ezekben a régiókban ezt nagyrészt a NAV adatszolgáltatásának változása okozta, a valós növekedés ezért alacsonyabb.

Magyarország nagyvárosainak túlnyomó többségében a lakásárak változásai a 10-20 százalék közötti sávban alakultak 2014 és 2015 harmadik negyedéve között. Kivétel Salgótarján és Hódmezővásárhely, ahol az árak csökkentek a múlt évben, de Nagykanizsán, Kaposváron és Zalaegerszegen is elmaradt az emelkedés.

Készpénz felhalmozódás - befektetési lehetőség az ingatlanpiacon

2015-ben a lakosság nagyjából 600 milliárd forintnyi (nagyjából 60 ezer lakásnyi) új megtakarítást képzett készpénzben. A megtakarított készpénz jelentős részét képezhetik a külföldön dolgozók hazautalt jövedelmeiből képzett megtakarítások is, mely tétel az MNB adatai szerint 2015-ben elérheti a 900 milliárd forintot.

Az ingatlanpiac jó befektetési lehetőséget kínált, ennek hatására a lakáspiaci kereslet ugrásszerűen megnövekedett, ami egyes szegmensekben a lakóingatlanok vártnál nagyobb mértékű drágulásához vezetett.

Az alacsony kamatkörnyezet miatt akár a befektetési célok megvalósításához is hajlandóak a vásárlók hitelt felvenni. Tavaly jelentős bővülés látszott a kihelyezett lakáshitelek összegében, az év harmadik negyedévétől kezdődően az új hitelek összértéke rendre meghaladja a havi 30 milliárd forintot. 2016-ban további hitelezési bővülés várható, a jelenlegi szint még mindig messze alatta van a válság előtti volumeneknek.

Airbnb-láz

Szintén az árak növekedésének irányába hatott a rövid távú, szálláshely-típusú lakáskiadások felfutása. Míg három-négy évvel ezelőtt az Airbnb rendszerben alig 500 budapesti lakást kínáltak kiadásra, tavaly már meghaladta az ötezret a regisztrált lakások száma. A rövid távú lakáskiadások vonzották a befektetőket is, mert a kalkulációk szerint nagy kihasználtság esetén akár két számjegyű hozamok is elérhetőek.

Kivártak a lakásfejlesztők

A kínálat rugalmatlansága is hozzájárult az árak vártnál magasabb növekedéséhez. A lakásfejlesztők kivártak, és a piac élénkülésén kívül az újlakás áfa-csökkentésben is bízva tovább halasztották építési terveiket. Ezek a bizonytalanságok elmúltak, így friss prognózisban azzal számol az FHB, hogy 2016 végére a fejlesztések is megindulnak.

Prognózis 2016 - Élénk lakáspiac

A makrogazdasági kilátások 2016-ben is kedvezőek, alacsony inflációs környezetben 2 százalékot meghaladó lesz a gazdasági növekedés. A Nemzetgazdasági Minisztérium, az MNB és az IMF előrejelzése szerint a GDP 2,5 százalék körül fog bővülni az idén.  A gazdasági növekedés pedig a lakáspiaci kereslet legfontosabb fundamentuma.

A mostani nagyon alacsony bázisról a lakásépítések már az idén élénkülhetnek, de az igazán nagy növekedést főként jövőre várható. Az erős kereslet mellett a befektetők döntik el a 2016-os növekedés mértékét

Az otthonteremtési támogatás struktúrájának változása miatt élénkül a kereslet az új lakások piacán. Rövid távon nagyon nagy lehet az igény a 10 + 10 millió forintos támogatási feltételeket teljesítő új lakások és házak iránt, de a szűkös kínálat miatt, ezt a megnövekedett keresletet csak lassan szívhatja fel a piac. Mivel a megemelt összeg, csak a 60 négyzetméternél nagyobb lakások, vagy 90 négyzetméternél nagyobb házak esetében igényelhető, a jövőben a nagyobb lakások iránt nő a kereslet.

Mit hoz az áfacsökkentés?

Az áfa-csökkentés elsősorban nem az új lakásárak csökkenésében, hanem a kínálat bővülésében játszhat nagy szerepet. Rövid távon azonban a kínálat az új lakás piacon továbbra is szűkös maradhat. A támogatások által táplált megnövekedett kereslet pedig az új lakások árának növekedésének irányába hat.

A használt lakáspiacon az eddigi jelentős drágulás 2016-ban mérséklődhet, éves szinten 5 százalék alatti országos drágulást vár az FHB  a differenciált piaci trendek eredményeként. A régi családi házak és az újszerű lakások iránti keresletet csökkentheti a megváltozott támogatási struktúra. Különbség lehet továbbá az egyes régiók és települések áralakulásában is, a nagyobb városok, és a fejlettebb régiók esetében nagyobb, míg a kisebb települések és fejletlenebb régiók esetében kisebb lehet az árnövekedésre. Az országos FHB Lakásárindex 2016 során így is elérheti a 2008 első negyedévében mért eddigi maximális 200,7-es értéket.

Ezek a prognózis kockázatai

A prognózis legnagyobb kockázata a befektetői érdeklődés üteme. A kamatszintek érdemben nem csökkenhetnek tovább a 2015-ös szinthez képest, ezért ez a környezet nagy valószínűséggel változatlan marad. Bizonytalan, hogy még mekkora befektetést kereső likvid vagyon keresi a helyét. A külföldön dolgozók hazautalt jövedelmeiből táplálkozó megtakarítások idén is a tavalyihoz hasonló mértékűek lehetnek. A tőzsdei és egyéb értékpapír-befektetések transzponálásának nagy része lejátszódott, azonban ezt az egyszeri jelentős keresletnövekedést tudják majd pótolni a lakosság vásárlásai, a családi élethelyzetekből fakadó, sokszor hosszú évekre elhalasztott tranzakciók.

A csok-igénylők, különösen a 10 millió forintos támogatást és 10 millió forintos hitelt igénylők számát még megbecsülni is nehéz. Ez pedig nem csak az új lakásárak alakulását teszi kérdésessé, de a használt lakáspiacon is erősen függ majd az árak alakulása a támogatás okozta kereslet-struktúra változástól. Az új lakások számának növekedése valószínűleg idén még csak kevéssé jelenik majd meg a statisztikákban, azok nagyobb számban és szélesebb elterjedésben főként majd 2017-ben készülhetnek el, de az építési engedélyezés már az idén élénkülni fog.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 
www.Napi.hu Online Kft. Napi.hu - Független üzleti és pénzügyi portál, benne magyar és nemzetközi hírek, elemzések, tőzsdei információk. Helye: Flórián tér 1. 2. emelet, Budapest, Budapest. 1033 Telefon: +36-1-506-0930. Telefax: +36-1-506-0931. .