BUX
39962

Fordulat Budapesten - nagy változásra kell készülni!

Tényleg véget ért az Airbnb-láz, vagy épp ellenkezőleg, tovább szárnyal a rövid távú kiadási biznisz? Érdemes-e még beszállni a piacra - kérdeztük mi is a belvárost jól ismerő ingatlanszakértőktől, miután naponta jelennek meg egymásnak ellentmondó hírek a lakáspiac e szegmenséről.

Szepesi Anita, 2017. január 16. hétfő, 19:23

Úgy tűnik, nincs igazán egyértelmű válasz a kérdésre, mert egyszerre igaz, hogy véget ért az Airbnb-s lakáskiadásra alapozott lakáspaci  felfutás, elfogytak a megfelelő lakások és az azokat megfizetni képes befektetők, emellett mind többen ki is szállnak ki a pörgésből és adják vissza tömegével a hosszú távra kivett, majd al-albérletre rövid távra kiadott lakásokat. De az is igaz, hogy sokaknak változatlanul jól megy. Ami viszont biztos, az az, hogy az Airbnb-zők 3 év alatt kiégnek, beleőszülnek ebbe az üzletbe - mondták az általunk megkérdezett szakértők, Beák Attila, a Beák és Társa iroda társtulajdonosa, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja és Nagy Balázs, a Palace Ingatlantanácsadó cég tulajdonosa.

Óriási lett az Airbnb-s kínálat, 2015-höz képest megduplázódott, 2014-hez képest megnégyszereződött az Airbnb-n hirdetett lakások száma. Az árak minden kategóriában csökkentek, egyre több az üres időszak, kitolódott a megtérülési idő, miközben nagyon sok problémával kell naponta szembesülni az Airbnb-zőknek. A turisták csak a szűken vett belvárosi, a látványosságokhoz közel eső, profi bemutatkozó szövegű és profin fotózott, szépen berendezett, tökéletesen felszerelt lakásokat veszik ki. Csak jó állapotú házban lévő lakással van esély versenyezni.

Állandó készenlét

Éjjel-nappal készen kell állni a vendégek fogadására, a lakás átadására és átvételére, sokszor nagyon rövid idő alatt kell megoldani a takarítást. El lehet csúszni az adminisztráción, adózáson, a konfliktusokon a házbeli lakókkal, közös képviselőkkel, gyakran perrel fenyegetik a kiadókat a turisták állandó, éjjel-nappali ki-be járkálása, hangoskodása miatt. Horrortörténetek keringenek a bulituristák, legény és leánybúcsús csapatok viselkedéséről, rombolásáról, a lakások leamortizálásáról - sorolják a szakértők a buktatókat.

Akik sok lakással, professzionális kiszolgáló személyzettel, üzemeltetővel viszik az üzletet, kaszálhatnak, de ebben a körben is mind többen sokallnak be és adják vissza a lakásokat a már említett okok miatt,  vagy térnek át arra, hogy év közben diákokkal szerződnek, és csak nyáron váltanak Airbnb-re. A magányos, amatőr, egy lakással próbálkozóknak, főként akik munka mellett akarják kiszolgálni az igényeket, nem sok esélye van érdemi profitot realizálni, de így is sokan próbálnak megfelelni a turisták elvárásainak - állítják egybehangzóan az ingatlanszakemberek.

Mégis kell

Ugyanakkor arra sem lehet számítani, hogy néhány hónapon belül megszűnik az Airbnb-zés. Az idei úszó vb-re érkezők szállásigényeinek kielégítéséhez szükség lesz  a budapesti lakáshotelek kapacitására is. Rövid távon nem várható a turistákra alapozott lakáskiadás megszűnése, hosszú távon azonban ez is benne van a kalapban. Nemzetközi példák is szigorítási szándékra utalnak. Berlinben, New Yorkban már betiltották a teljes lakások rövid távú kiadását, Barcelonában a büntetési tarifákat emelték az égig az elmaradt bejelentések után. Ha 2-3 éven belül Budapesten is jelentősen megváltozik a piac, az komoly veszteség azoknak, akik a rövid távú lakáskiadásra bazírozva fizettek horror árakat a belvárosi lakásokért - írja például az Index.

Elfordultak a túlárazott lakásoktól

A változás szele már érezhető a belvárosban, megállt a bérleti díjak emelkedése, sőt a csökkenés is elindult, a túlárazott lakásokat pedig már nem veszik meg a befektetők - tapasztalják a lapunknak beszámoló szakértők. Az ötödik kerületben szinte nincs 700 ezer forintos négyzetméterár alatt lakás, a VI., VII. kerület 600 ezer forint fölé nőttek a használt lakások árai.

A használt lakáspiac felől az új építésű felé fordult ez a vevőkör, csakhogy ez a kereslet korlátos, s valószínűleg korántsem akkora, amekkora mennyiségben tolják most a piacra a fejlesztők az új lakásokat. Szinte hetente jelennek meg új projektek, sőt újra előkerültek a több száz lakásos fejlesztések is, a hullámot mindenki meg akarja lovagolni és nyomja, ahogy a csövön kifér, bár közben egyre nő az aggodalom is, vajon lesz-e elegendő fizetőképes kereslet, amire ezek a lakások a piacra lépnek - fogalmaztak a Napi.hu-nak a szakértők. Ugyanis változatlanul a készpénzes, befektetői célú, megtakarítással, vagy befektetésre váró tőkével rendelkező vevők uralják a piacot. Jellemző az az arány, amit egy VIII. kerületi, rehabilitációs részen meghirdetett kilencven lakásos projekt fejlesztője tapasztal, hogy az ötven eladott lakásból mindössze egyet vettek meg hitellel, de ez a csokos vevő is a kvázi befektetők közé tartozik. A sokat emlegetett reálbéremelkedésből nem keletkeznek hirtelen 30 milliós megtakarítások, amit lakásvásárlásba lehetne fektetni, maximum a fogyasztás növekedésében jelentkezhet a plusz - reflektálnak a szakértők a piac beindulását magyarázó hírekre.

Visszatérnek a régi trükkök?

A rohamos kínálatbővülés újra trükközésre készteti a fejlesztőket, van aki a jogerős építési engedély előtt előszerződéssel próbálja magához kötni a vásárlót, pedig az építési engedély számtalan ok miatt csúszhat, sőt előfordulhat, hogy nem kapja meg az építtető, ami jócskán kitolja, vagy akár el is lehetetleníti a megvalósulást - figyelmeztetnek az ingatlanszakemberek, megjegyezve, hogy a változtatások közepette éppen hogy lelassult, bonyolultabbá vált az engedélyeztetés, legalább háromnegyed évvel kell kalkulálni a teljes folyamatot.

A hiányzó építőipari kapacitás is okozhat még meglepetéseket, a legnagyobb fejlesztők is kerülnek olyan helyzetbe, hogy azok a kivitelezők, akikkel már megállapodtak, az utolsó pillanatban 25-30 százalékkal megemelik az árat, amit ha a megbízó nem fogd el, újrakezdheti a kivitelezőkeresést. Kihívás projekthitelhez jutni, 25-30 százalékos saját erő, és 30-40 százalékos előértékesítést nélkül nincs sok esélye a beruházónak. Arról nem is beszélve, hogy az a vevő, aki egy projekt nagyon korai fázisában, még számos bizonytalansági tényező mellett köteleződik el, lemarad a lakás elkészültéig hátralévő, egy-két év alatt folyamatosan bővülő kínálat nyújtotta válogatási lehetőségről is.

Túl gyorsan nő most az új lakáspiac vélik a szakértők, sokkal gyorsabban, mint a válság előtti felépülés idején, ami könnyen rohamos kifulladásba torkollhat, hacsak valamilyen kormányzati beavatkozás hatására nem lesz érdemben több hiteles vásárló. A készpénzes vevőkör elfogytával év végére ki is fogyhat a lendület, eladatlan lakások tömegét eredményezve.