A december 6-án kihirdetett kormányrendelet szerint a szocpollal megvásárolható ingatlan négyzetméterenkénti költsége nem haladhatja meg a nettó 300 ezer, illetve bizonyos esetben a 350 ezer forintot. Ezt az értékhatárt az előírt "B" vagy annál kedvezőbb energetikai minősítési osztállyal kombinálva jelentősen beszűkülhet a lakásépítési támogatással (szocpol) elérhető ingatlanok köre.

A KSH szerint az újlakások átlagos négyzetméterára Budapesten átlagosan bruttó 350 ezer, a megyeszékhelyeken  bruttó 224 ezer forint volt az első félévben.  A rendeletben megszabott nettó, telekár nélküli 300 ezer forint bruttó összege 381 ezer forint lesz jövőre, a telekár nélkül. A telekárnak az ingatlanok négyzetméterére vetített aránya függ a telek árától és a telekre épített épületben lévő lakások számától, illetve méretétől. Ökölszabályként  az OC15-20 százalék közötti telekhányaddal számol, de míg vidéken 10 százalékos telekhányad is elképzelhető, addig egy magas presztízsű, fővárosi lokáción az 50 százalékos telekhányad sem lehetetlen.

A nettó 300 ezer forintos értékhatárral ez azt jelenti, hogy a vissza nem térítendő támogatás hatása vidéken lesz jobban érezhető, mivel az elérhető támogatás segítségével megvásárolható ingatlanok száma bővebb lehet. A fővárosban ez az értékhatár bizonyos kerületekre, illetve az alsó, középső szegmens lakásaira szűkíti le a szocpol segítségével megvásárolható ingatlanok körét.

Hol érdemes körülnézni?

Az OC budapesti újépítésű projektadatbázisa alapján a pesti peremkerületekben, azaz a XV-XXI. és a XXIII. kerületekben, illetve a X. és IV. kerületben jelenleg értékesítés alatt álló projektek átlagos négyzetméterárai maradnak a fenti bruttó 380 ezer forint alatti kínálati áron.Ennél 5-10 százalékkal alacsonyabb lehet a tényleges eladási ár. Illetve az adott projektekre jellemző telekhányaddal is csökkenteni kell az árat, ami szintén növeli a szocpol feltételeinek megfelelő projektek, illetve lakások körét.

Ugyanakkor egy adott projekten belül is szóródnak az árak, vagyis az említett kerületekben sem vásárolható meg minden lakás a szocpol segítségével, de az újépítésű lakáskínálat nagy része - az értéket illetően - megfelel a kormányrendeletben előírt feltételeknek - mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.Ugyanakkor az értékesítésre épített lakások száma alapján ezek a kerületek a fővárosi újépítésű lakóingatlan kínálat alig több mint harmadát adják - tette hozzá.

Budán csak a XXII. kerületben lehet több olyan projektet találni, ahol az átlagos négyzetméterár alapján nagyobb számban vannak az értékhatár alá eső ingatlanok. A III. és XI. kerületi eladó projektek közül csak kevésnél felel meg az átlagos négyzetméterár a feltételeknek. A többi budai kerületben (I., II., XII.) szinte elképzelhetetlen megfelelő értékű újépítésű lakást találni. Hasonló a helyzet a pesti oldalon, az V., VI. és részben a VII. kerületben. A pesti belső kerületek közül a VIII., IX., XIII, és a XIV. kerületek kínálatában találunk olyan projektet, ahol az átlagos négyzetméterár a határérték alatt van, ezek a projektek a kínálat nagyjából felét teszik ki az adott kerületben.

Ami a szocpolból kimarad

A fejlesztők, és a vevők által is kedvelt lokációk, mint a XIII., XIV., XI., VIII. és a III. kerület kínálatában nagyobb számban fordulnak elő a szocpol feltételeinek nem megfelelő ingatlanok - mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. MInt kifejtette, a szocpollal megvásárolható ingatlanok felső értékhatáránál érdemes lenne figyelembe venni a vidéki és fővárosi újépítésű lakásárak közötti különbséget, hiszen az az elv, hogy a szociális alapon nyújtott támogatásból ne felső kategóriás lakást vásároljon az igénylő, így vidéken kevésbé érvényesül, mint Budapesten. Ráadásul a fővárosi értékhatár növelésével egy szélesebb kínálati szegmens lenne elérhető az első lakásukat vásárlók számára, ami még nem jelentene felső kategóriás ingatlanokat.

Passzívházat ennyiért?

A kormányrendelet alacsony energiafogyasztású lakás - melynek fajlagos primer energiafogyasztása fűtésre legfeljebb 25 kWh/négyzetméter évente - esetében a nettó 300 ezer forintos felső értékhatárt nettó 350 ezer forintra emeli. Az előírt primer energiafogyasztás megvalósítása azonban nagyon költséges. Az energetikai tanúsítással foglalkozó Dome Energy számításai szerint egy budapesti 100 négyzetméter alapterületű, egyszintes, "A+"-os energetikai besorolású családi ház, éves négyzetméterre vetített energiafogyasztása: 56,48 kWh/négyzetméterenként és évente, ami duplája a fent előírt határértéknek.

Az éves 25 kWh/négyzetméter szint elérése majdnem passzívház (max. 15 kWh/m2/év) építését kívánja meg, ami a nettó 350 ezer forintos költségen szinte kivitelezhetetlen. Egy rossz energiahatékonyságú épületen viszonylag olcsón lehet hatékonyságjavulást elérni, de az energiafogyasztás újabb és újabb egységgel történő csökkentése egyre költségesebb lesz. Az éves 100 kWh/négyzetméter szint viszonylag kevés beruházással megvalósítható, de ez alatt minden hatékonyságjavító beruházás egyre komolyabb és költségesebb lesz.

Az újépítésű projekteknél bizonyos feltételek közepette az egész épületre egyszerre elkészíthető az energetikai tanúsítvány, ami az egyes lakásokra is érvényes. Az újépítésű projekteknél a "C" besorolás a használatbavételi engedély megadásának feltétele. A szocpol feltételeinél előírt eggyel jobb "B"kategóriához gyakran nem szükséges jelentős többletberuházás, így a fejlesztő viszonylag alacsony költségtöbblet mellett tudja biztosítani, hogy a teljes projekt megfeleljen a szocpol előírásainak.