Európa lakáspiacait eltérő lakáspiaci ciklus uralja. A lakáspiaci lejtmenetet követő trendforduló már nagyon sok országban bekövetkezett, amelyekben pedig még nem, ott is stabilizálódás látszik, vélhetően nem sok kell, hogy az országos átlagárak ismét emelkedésnek induljanak. Ugyanakkor más országokban a piac épp a pozitív, növekedési szakaszból vált ismét csökkenő pályára - olvasható az FHB legújabb lakáspiaci indexében.

A 2013-as képet jelentősen átrendezte 2014. A korábbi csökkenés után több államban növekvésre váltottak a lakásárak, például Portugália és Hollandia is elérte a mélypontot, és a felívelő szakasz vette kezdetét. Ugyanakkor a legkorábban növekedésnek indulók közül egyesek ismét a negatív irányba fordultak. Ezek közé tartozik az Egyesült Királyság, és Németország is közel járhat egy trendfordulóhoz, mert a korábban kimagasló lakásár-felfutásuk visszaesett.

Forrás: BIS és FHB Index
Kép: Közelít a piac az aljához Olaszországban

Tovább estek Olaszországban az árak, 2008 óta összesen több mint 14 százalékkal olcsóbbak a lakások, a csökkenés mértéke lassulni látszik, várhatóan ez a piac így közelít az aljához. Idén további 2 százalékkal zsugorodhatnak az árak, de 2016-ban szerényen emelkedhetnek (0,9 százalék), míg 2017-ben 2 százalékos növekedés is elképzelhető már (a Nomisma jelentése szerint). A különböző lakóingatlan-típusok áralakulása elválik egymástól, míg az új lakások jobban teljesítettek, a használt lakások terén nagyobb volt az árcsökkenés.

Franciaországban az árak 2 százalékot estek 2014-ben, Lengyelországban 2013 év végén több mint 10 százalék volt a drágulás, 2014 év elején azonban az árak esésbe kezdtek. Így év végén valamivel kevesebb, mint 6 százalék volt az árzsugorodás mértéke. Pozitív hír azonban, hogy 2014 utolsó három hónapjában az árak újra emelkedtek, december végén 2,7 százalékkal kellett átlagosan többet fizetni, mint szeptember végén.

Forrás:BIS
Kép: A lakásárak változása a trendfordulóhoz közelítő piacokon

 

Már a fordulat után

Pozitív hírek érkeztek Spanyolországból is, mely a 2008-ban kirobbant gazdasági válság egyik legnagyobb vesztese volt. 2008 közepe óta a lakóingatlanok ára több mint 30 százalékot csökkent 2014 harmadik negyedévéig. Az áresés fokozatosan mérséklődött, 2013 végén még több mint 4 százalékkal értek kevesebbet átlagosan az otthonok, mint egy évvel korábban, viszont 2014 első 9 hónapjában már csak 0,7 százalékkal csökkentek az árak. Az ország azonban túl lehet a trendfordulón, mert a tavalyi utolsó negyedévben a lakásárak enyhén növekedtek, amire évek óta nem volt példa.

Portugáliában is kezd magához térni a piac, az ingatlanárak több mint 2 százalékkal magasabbak voltak már 2014 végén, mint egy évvel korábban a Portugál Statisztikai Hivatal adatai szerint. Az új és használt lakások között jelentős az eltérés. Bár összességben több az eladás  (a korábbi közel 80 ezerről, több mint 84 ezerre nőtt), a használt lakásokból kevesebbet adtak el 2014-ben, mint 2013-ban, új lakásból azonban csaknem 10 százalékkal több fogyott tavaly, mint egy évvel korábban.Területileg is jelentős az eltérés.

Forrás: BIS, FHB Index
Kép: A lakásárak változása a trendforduló utáni növekvő piacokon

A trendfordulón túljutó országok sorába tartozik hazánk is. 2014 második negyedévétől indultak növekedésnek a magyar lakásárak, az FHB Lakásárindex alapján 2014 márciusához képest december végéig 7 százalékkal drágultak átlagosan a lakóingatlanok.

Írországban és Svédországban buborék alakul ki?

Írországban a válság kirobbanása óta tartó lakásár-zuhanás véget ért, és az árak növekedésnek indultak 2013-ban. 2014-ben pedig ez a folyamat nem csak, hogy folytatódott, de az áremelkedés jelentősen erősödött is. 2015 márciusában az egy évvel korábbi szinthez képest 16,8 százalékkal kellett többet fizetni átlagosan a lakóingatlanokért az Ír Statisztikai Hivatal adatai szerint.

Az áremelkedés motorja továbbra is Dublin, ahol a márciusi éves növekedés 22,8 százalékos volt, így már sorozatban a 11. hónapban haladta meg a 20 százalékot. Míg tavaly az országot még az erős fragmentálódás jellemezte, és a nem fővárosi piacokon enyhén estek a lakóingatlan árak, mostanra az országos fordulat az íreknél is bekövetkezhetett: a Dublinon kívüli átlagos lakásár 10,7 százalékkal magasabb volt idén márciusban, mint egy évvel korábban.

Forrás: BIS
Kép: A lakásárak változása az elmúlt évben jelentős növekedést mutató piacokon

Bár a lakáspiaci felívelésben jelentős szerepet játszik az ország gazdasági helyreállása - a reál GDP 4,8 százalékkal növekedett 2014-ben - a fővárosban tapasztalt kétszámjegyű növekedést látva azonban már többekben felmerülhet, hogy a piacot elsősorban a túlzott befektetői várakozások mozgatják. A jelentős áremelkedés miatt a kormányzat is a piacot hűtő intézkedéseket tett, hitelpiaci korlátozásokkal kívánnak hatni az elszálló árakra. Akárcsak hazánkban, korlátozzák a hitelfedezeti arányokat és a hitelnek a jövedelemhez viszonyított nagyságát.

Svédországban az árak továbbra is szárnyaltak 2014-ben, hiszen 2013-hoz képest 7 százalékkal emelkedtek a Statistics Sweden adatai szerint, míg 2015 első negyedévében 9 százalékkal kellett többet fizetni az ingatlanokért, mint tavaly. A fenti növekedésnek köszönhetően 2007 vége óta már több mint 44 százalékkal kerülnek többe a svéd otthonok. A jelentős növekedés hátterében az alacsony kamatszint és a jelentős lakáskínálati hiány áll, az építkezések óvatosabban követik a keresletet.

Londonban már esnek az árak

Az Egyesült Királyságban huzamosabb ideje élesen emelkedtek az árak, de ez a trendet most megtörik a piacot hűtő intézkedések. Összességében a lakásárak 7,24 százalékkal nőttek 2014 decemberére az egy évvel korábbiról. A kép ugyanakkor meglehetősen vegyes, míg az Egyesült Királyság nagy részén a drágulás, addig Londont már az áresés jellemzi. 2015 februárjában az átlagos lakásár a fővárosban 9000 fonttal, 490 ezer fontra csökkent, míg a tavaly augusztusi tetőponton még 514 ezer fontot kértek átlagosan egy otthonért a Brit Nemzeti Statisztikai Hivatal adatai szerint.

Forrás: BIS
Kép: A lakásárak változása az elmúlt években a lassuló piacokon

Fordulat látszik a korábban nagymértékű lakóingatlan áremelkedést átélő Ausztriában is. 2004 elejétől 2014 második negyedévéig az ország egészét tekintve közel 70 százalékkal növekedtek nominálisan az árak, de előbb a növekedés mértéke lassult le jelentősen, majd az év utolsó két negyedévében az árak finoman mérséklődni kezdtek, 1,2 illetve 0,5 százalékkal lettek alacsonyabbak az előző negyedévhez képest.

Németországban a lakásárak emelkedése szorosan összefügg az egyre növekvő bérleti díjakkal. Ez utóbbiak magas szintje miatt vezették be Berlinben a bérlakás-programot, amelynek értelmében maximálták az ingatlanokért kérhető bérleti díjak nagyságát, ami hűtötte a lakások adásvételi piacát is. Az árak az országban ugyan továbbra is nőnek, de a növekedés üteme lassul. Míg 2011-ben és 2012-ben a lakóingatlanok árai 4 illetve 5 százalékos, meglehetősen nagymértékű emelkedést mutattak, addig 2013 végén már csak 1,5 százalékkal kellett többet fizetni az otthonokért, mint egy évvel korábban. Jellemző, hogy az új és használt lakások áremelkedése eltérő ütemű.

Bővülő hitelezési piac

2014 nem csak a lakáspiacokon számított erős időszaknak, de a jelzáloghitelezési piacról is pozitív hírek érkeztek. A teljes jelzáloghitel állomány az év során átlagosan 2,5 százalékkal növekedett az European Mortgage Federation számításai szerint. A leépüléssel a legnehezebb helyzetbe került országokat érintette tavaly, Spanyolország, Magyarország, Írország és Portugália, ahol még folytatódott a lakossági eladósodottságának csökkenése. Magyarország esetében például a hitelkihelyezések jelentős bővülése ellenére összességében 6,8 százalékkal csökkent a lakossági jelzáloghitel-állomány a korábbi hitelek kivezetésének hatására.

A kilátások pedig továbbra is pozitívak, a hitelezési piacok további javulásának irányába hathat ugyanis, hogy az EU országok gazdasága növekvő mértékben bővül, valamint az alacsony kamatkörnyezet is a hitelezés növekedésének irányába hathat.