A nyomasztó mennyiségű kiadatlan ingatlannal terhelt piaci környezetben még inkább felértékelődnek a hosszú-távú szerződést aláíró, jól fizető bérlők.  Ma már azonban egyre gyakoribb a bérbeadók működőképességét is veszélyeztető késedelmes fizetés. A biztos hátterű cégek is mind gyakrabban kifogásolják a korábban megfelelőnek tartott szolgáltatás színvonalát, illetve lényeges körülményváltozásra vagy a bérbeadási piacon tapasztalható díjcsökkenésre hivatkozva visszatartják a bérleti díj általuk "méltánytalannak" tartott részét.

A peres eljárás lassúsága és költségessége miatt az esetek többségében a problémákat inkább átütemezéssel, egyéni megállapodásokkal kezelik a bérbeadók. Jogi igényérvényesítésre az esetek többségében a bérleti jogviszony megszüntetésekor kerül sor -  mondja Tausz Patrick, a Szecskay Ügyvédi Iroda partnere.

Óvadék (kaució), mint első lépés

A kaució az egyik leghatékonyabb eszköz, ám érdemes minél tágabban meghatározni, hogy milyen követelések biztosítékául szolgál, továbbá kikötni, hogy a bérbeadó rendkívüli felmondáskor is jogosult a kauciót szerződésszegési kötbérként megtartani. A 2014-től hatályos új Ptk. fontos változást tartalmaz; ha a kaució összege a havi bérleti díj háromszorosát meghaladja, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.

Törvényes zálogjog, mint átmeneti megoldás

A Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó szabályai szerint az ingatlan vagy lakás bérbeadóját a hátralékos bér és járulék erejéig zálogjog illeti meg a bérlemény területén levő bérlői vagyontárgyakra és mindaddig, amíg e zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. Ez azonban kizárólag a bérleti díj nemfizetésére nyújt biztosítékot, az elmaradt üzemeltetési költségekre nem. A bérlő írásban kifogásolhatja a zálogjog fennállását, terjedelmét vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más értékek elszállítását is megakadályozta, ebben az esetben a bérbeadónak nyolc napon belül bírósági úton érvényesítenie kell zálogjogát, ellenkező esetben az megszűnik.

A Lakástörvény szerint mind a lakásbérlet, mind pedig a helyiségbérlet esetén a bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést cserehelyiség biztosítása és kifejezett felmondási ok hiányában is felmondhatja. Helyiségbérletnél a törvényben megfogalmazott egy évnél rövidebb felmondási időben is megállapodhatnak a felek. Lakásbérletnél a minimális felmondási idő három hónap.

 

Így módosul a felmondás szabályozása

Az új Ptk. módosítja a felmondási szabályokat: a bérlő számára új felmondási ok, ha a bérelt terület lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló helyiségként funkcionál, és olyan állapotban van, hogy a használata az egészséget veszélyezteti. A bérlet még akkor is felmondható, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában a bérlő tudott vagy tudnia kellett. Sőt, az új Ptk. szerint a bérlő erről a jogáról érvényesen nem mondhat le.

Ami védelmet nyújthat

A közjegyzői okirat alapján, bizonyos feltételek teljesülése esetén peres eljárás nélkül, közvetlen bírósági végrehajtást lehet kérni, így a gyorsabb igényérvényesítés érdekében érdemes megfontolni a bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalását is.

Még költséghatékonyabb, ha nem magát a bérleti szerződést foglalják a felek közokiratba, hanem a bérlő egyoldalú nyilatkozatát, melyben bizonyos feltételek teljesülése vagy időtartam letelte esetére vállal bírósági végrehajtás útján kikényszeríthető kötelezettségeket a bérleti jogviszonnyal kapcsolatban - hívja fel a figyelmet Tausz Patrick.