Kifújt a lendület a lakáspiacon? - ketyeg az időzített bomba

Áprilisban az egy negyedévvel ezelőttihez képest negatívan korrigált a GKI fővárosi ingatlanindexe, az országos mutató hibahatáron belül változott. Az indexet a lakáspiaci kilátások romlása húzta lefelé - derül ki a GKI friss felméréséből.
Szepesi Anita, 2017. április 20. csütörtök, 07:49

A fővárosi ingatlanindex értéke bő 1 ponttal mérséklődött, az ország egészére vonatkozó mutató hibahatáron belül változott (minimálisan csökkent) januárhoz képest. Az egy évvel ezelőtti értékeket mindkét mutató 3-3 ponttal haladja meg - állapítja meg a GKI az április felmérés adatai alapján.

Az üzleti ingatlanpiac továbbra is élénk, mind a bérlők, mind a befektetők érdeklődése növekszik. Elsősorban a belföldi szereplők aktívak, de erősödik a külföldi befektetői érdeklődés is. Egyre többen látnak üzletet a bérbeadásban, így az irodák illetve a logisztikai ingatlanok építése is lendületet vett. Kedvezőek a közeljövő kilátásai, a változatlanul kiszámíthatatlan gazdaságpolitika azonban negatívan hat - összegez a GKI.

Az állami támogatás felpezsdítette a lakásszektort, időzített bombaként ketyeg azonban, hogy az új lakásokat terhelő áfa-kulcs csak 2019-ig marad alacsony. Az ezt követő időszakot illetően komoly a bizonytalanság.

Megakadt a javulás

Összességében az idei felmérések azt mutatják, hogy az ingatlanpiaci kilátások folyamatos javulása megakadt. A főváros és környéke ingatlanpiacának kilátásaira irányuló várakozások, ha nagyon enyhén is, de romlottak mind januárban, mind áprilisban. A Magyarország egészét jellemző index emelkedő tendenciája áprilisban tört meg. Pesszimizmusról ugyan nincs szó, de a derűlátás nem nőtt tovább - hangsúlyozza a jelentés, hozzátéve, hogy szegmensenként tovább árnyalódik a kép.

Az ország egészét figyelembe véve a kilátások egyedül a lakáspiacon romlottak. Az üzleti ingatlanpiacon kisebb-nagyobb mértékben inkább javultak a várakozások, ám míg az iroda és a logisztikai ingatlanok piacán ez érdemi mértékű volt, az üzlethelyiségek esetében csak jelképes.

Csökkent a lendület a lakáspiacon

A lakáspiac 2014-2015-ös megugrása után 2016-ban kissé csökkent a lendület, az idei adatok is egyfajta stabilizálódásra utalnak - a használt lakások forgalma a 2015-ös csúcsévnél kissé alacsonyabb szinten várható. A befektetők étvágya azonban nem csillapodik, az egyéb befektetések hozama ugyanis továbbra is szerény. A közeljövőben stabil maradhat a kereslet, de komoly területi differenciákkal kell számolni.

Az ingatlanos cégek illetve a lakosság várakozásait egyetlen számba sűrítő fővárosi lakáspiaci index áprilisban mintegy 7, az országos mutató 4 ponttal csökkent idén januárhoz képest. Az egy évvel ezelőttinél a fővárosi index 9, az országos mutató 6 ponttal került lejjebb. De a kilátások még így is valamivel kedvezőbbek, mint amilyenek a lakáspiaci intézkedések bejelentése előtt voltak.

Januárhoz képest kissé csökkentek a lakosság lakásvásárlási és építési tervei, mind a biztos, mind a valószínű szándékú körben. Az egy évvel ezelőttihez viszonyítva csak a biztos szándékú körben regisztrált csökkenést a GKI.

Nem változtak viszont januárhoz képest a lakásfelújításra és korszerűsítésre irányuló lakossági várakozások, amelyek az egy évvel ezelőttinél valamivel kevésbé erőteljesek.

A felmérés szerint a használt lakások a fővárosban a következő egy évben átlagosan közel 3 százalék körül drágulhatnak, a budai oldalon illetve a divatos pesti lokációk esetében ez 5 százalék is lehet. Az új építésű lakások piacán átlagosan 6 százalékos lehet a drágulás mértéke.

Ötéves csúcson az irodapiac

A fővárosi irodapiacon 2016 kedvező év volt: növekvő bérleti igénnyel és erősödő fejlesztési tevékenységgel, amelynek eredményeként 95 ezer négyzetméterrel bővült a kínálat, ami ötéves csúcsot jelent. Napirendere kerültek a felújítások és korszerűsítések, a fenntarthatóság, a környezet-tudatosság illetve az energia-hatékonyság. A környezettudatos minősítéssel rendelkező irodaházak összes alapterülete már a teljes állomány mintegy negyedét teszi ki. Az elmúlt 3 évben épült vagy építés alatt álló irodaházak döntő többsége pedig zöld minősítésű. Vidéken elsősorban Debrecenben, Győrben, Pécsen, Szegeden és Székesfehérváron indult meg a mozgás - írja a GKI.

A kihasználtság Budapesten és környékén 2014 óta lényegében folyamatosan emelkedik, az első negyedévében az átlagos kihasználtság 87 százalék volt. Az irodapiaci kilátások meglehetősen optimisták, az ingatlanos cégek és a vállalati szektor képviselőinek várakozásait egyetlen számba sűrítő  áprilisi irodapiaci indexek értéke a fővárosra és az ország egészére vonatkozóan is 2-2 ponttal emelkedett az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Éves összevetésben a budapesti jelzőszám 5, az országos 1 ponttal nőtt.

A bérirodák iránt várhatóan tovább nő a kereslet, a közeljövőben a kisebb és a középvállalatok lesznek a leginkább aktívak. Budapesten és környékén 3-4 százalék körüli nőhetnek átlagosan a bérleti díjak, vidéken ennél kisebb lehet a növekedés mértéke.

Nagy a nyomás a kiskereskedelmen

A kiskereskedelmi ingatlanpiac várhatóan a közeljövőben is mozgalmas lesz. Az élelmiszerkereskedelemre egyre súlyosabban nehezedik a kormányzati nyomás, míg a többi szegmensre nem vagy alig. Nagyobb fejlesztések nem, de a meglévő kapacitások korszerűsítése és felújítása több helyszínen is napirenden van.

Az áprilisi üzlethelyiség-piaci indexek (amelyek az ingatlanos cégek és a keresleti oldal képviselői, azaz a vállalatok várakozásait sűrítik egy-egy számba) közötti "olló" mostanra bezárult. A fővárosi mutató értéke 3 ponttal csökkent, míg az országos 1 ponttal emelkedett. Az egy évvel ezelőtti szintet az előbbi jelzőszám 9, az utóbbi 13 ponttal haladja meg.

A gazdálkodói szféra reprezentánsa Budapesten növekvő keresletről számoltak be januárhoz képest, leginkább a kis- és középvállalati körből jön az igény. Egyes budapesti illetve nyugat-magyarországi lokációkban várható érdemi áremelkedés. A bérleti díjak várhatóan a korábbinál szélesebb körben növekedhetnek átlagosan 3 százalékkal.

Kitart az iram a raktárpiacon

A logisztikai ingatlanok kihasználtsága az országban mindenhol nőtt, a fővárosi agglomerációban áprilisra 86 százalékra, a nyugati országrészben 84 százalékra, a keleti régióban pedig 83 százalékra emelkedett. A fejlesztések tavaly lendületbe jöttek, s ez az iram várhatóan idén is kitart - derül ki a felmérésből.

Az ingatlanos cégek és a vállalatok várakozásait összefoglaló főváros raktárpiaci index 5, az országos mutató csaknem 2 ponttal nőtt az előző felméréshez képest. Éves összevetésben az előbbi 8, az utóbbi 12 pontos növekedést jelez.

Mind az ingatlanos cégek, mind a vállalatok várakozásai kedvezőbbé váltak az egy negyedévvel ezelőtti megkérdezéshez képest Budapesten és környékén illetve a keleti országrészben, míg a nyugati régióban nem változtak. A prognózisok szerint a következő 12 hónapban 2-3 százalékos áremelkedés várható.

Stabilizálódott az építési telkek piaca

A telekpiaci kilátások 2015 első felében ugrásszerűen javultak, ami 2016 elején - a lakástámogatások hatására is - tovább folytatódott. Azóta magas szinten stabilizálódtak a várakozások.

A GKI fővárosi telekpiaci indexe áprilisban 7, az ország egészét illetően 6 ponttal emelkedett az előző felméréshez képest.  A válaszadó ingatlanos cégeknek a következő egy évre a fővárosban és környékén illetve a keleti országrészben javulást valószínűsítenek, míg a nyugati régióban lényegében változatlan kilátásokkal számolnak.

A keresleti oldal képviselői (azaz a gazdálkodó szféra reprezentánsai) az egy negyedévvel korábbihoz képest a fővárosban lényegében változatlan, a vidéki körzetekben javuló kilátásokról tudósítottak. A közeljövőben vélhetően leginkább az ipari, valamint a közepes méretű és a nagyvállalatok lesznek a legaktívabbak a telekpiacon.

Az árvárakozások alig változtak az egy negyedévvel ezelőttihez képest, ami azt jelenti, hogy a következő egy évben 3-8 százalék között lehet a telekpiaci áremelkedés mértéke.

HOZZÁSZÓLÁSOK