Lufit fúj a magyar kormány - gyorsan jöhet a feketeleves

Túlfeszíti az építőipart, előbb masszív túlkeresletet, majd masszív túlkínálatot okoz, ingatlanpiaci buborékot fúj, drágán és a hiányszakmákban teremt új munkahelyet és az államadósságot is folyamatosan növeli az új csok - állapítja meg legfrissebb elemzésében a Költségvetési Felelősségi Intézet Budapest (KFIB).
Napi.hu, 2016. január 25. hétfő, 10:00

Az építőipar az utóbbi években évente mintegy 800 ezer négyzetméternyi lakást épített. A 2000-es évek közepén ez jóval magasabb volt, amikor az előző állami lakástámogatási program járatta csúcsra az iparágat, ám az akkori teljesítmény az 1999. évi 1,9 millió négyzetméterről öt év alatt viszonylag egyenletes ütemben nőtt 3,9 millióra.

Elvileg tehát az iparág jóval többet is kibocsáthat, de ahhoz némi idő kell - mondja a kínálati oldalról a KFIB elemzése.


Időbe telik új cégeket alakítani, engedélyeket beszerezni és nincs elég szakmunkás sem.  A külföldön dolgozók tömeges hazatérésére nem számítanak, a szakképzés átszervezésével pedig épp akkor - 3-4 év múlva - lépnének be a piacra a szakmunkások, amikor a kereslet kezd lecsengeni.

Összességében legfeljebb 33 ezer releváns képzettségű szakmunkás érhető el, de ezeket természetesen nem veheti fel mind az építőipar, mivel a beszállító ágazatok teljesítménye nőni fog. Az Ágazati Kapcsolatok Mérlege alapján, ha 100 fővel nő az építőipari szakmunkások létszáma, akkor 26 fővel kell, hogy nőjön a többi ágazat ipari és építőipari foglalkozású szakmunkásainak létszáma is.

Ha a gazdaságban állást találna minden olyan munkanélküli, aki a legutóbbi munkahelyén építőipari, vagy bármilyen ipari tevékenységet végzett, évente akkor is legfeljebb 1,6 millió négyzetméterrel tudnák a jelenlegi fölé emelni az épített lakások összterületét.

Így változik a kínálat

Az utóbbi években a magánszemélyek 125-130 négyzetméteres családi házakat, a szervezetek (főleg vállalkozások, kis részben önkormányzatok és egyéb szervezetek) pedig jellemzően 60-65 négyzetméteres társasházi lakásokat építettek - állapítja meg az elemzés.

Várható, hogy  az intézkedések hatására megépülő lakások alapterülete az egyes kategóriákban a jogszabályi minimum szintjére kerül és a kategóriák szerinti összetétel eltolódik a Budapesten kívüli családi házak irányába, mint ahogy az 1999-2004 közti időszakban is történt. A szakemberhiány következtében az új lakások száma legfeljebb 20 ezer darabbal növekedhet a jelenlegi szinthez képest és ez is csak 4 év alatt érhető el.

A rendelkezésre álló adatok alapján 20 ezer lakás felépítése összesen 83 ezerrel növeli az egész gazdaságban a foglalkoztatottak létszámát, vagyis 1 lakás építése átlagosan 4,1 emberév munkahelyet teremt. Ennek egyik fele az építőiparban, másik fele az egyéb ágazatokban keletkezik.

Kik vehetik igénybe?

A kedvezményt a 2011-es népszámlálás adatai szerint várhatóan úgy 50-60 ezer pár (a három gyermeket legfeljebb kétszobás lakásban nevelők) kívánja majd igénybe venni - de miután ők megoldják lakásproblémáikat, hosszabb távon már csak évente nagyjából ötezer pár lép be erre a piacra.  Emiatt rövidtávon masszív túlkereslet, hosszú távon viszont - miután kiépülnek az építőipari többletkapacitások, de elfogynak a párok - masszív túlkínálat alakul ki. Rövidtávon tehát az áraknak emelkedniük, hosszabb távon azonban csökkenniük kell.

Három súlyosbító tényező

A kiskapuk miatt feltételezhető, hogy a papíron jogosult párok nagy arányban fognak élni a lehetőséggel, akár befektetési céllal, akár megbízásra.

Másrészt éppen a folyamat első éveiben önti a piacra az állam a sok ezermilliárdos uniós forrásokat is, amivel tovább feszíti az építőipari túlkeresletet. Harmadrészt várható, hogy az előre kalkulálható áremelkedést sokan akarják majd kihasználni, és pénzüket a gyakorlatilag nulla kamatot kínáló bankbetétekből ingatlanbefektetésbe csoportosítják át.

Minél tovább tart az áremelkedési szakasz, annál több (akár 150 ezer, a legalább 3 gyermeket legalább 3 szobában nevelők, és megbízóik) lesz a spekulatív befektető, ami könnyen elfedheti azt a tényt, miszerint egyre csökken azoknak a pároknak a száma, akik valóban a saját lakhatásuk megoldásáért keresnek lakást. Összességében érdemi esélye van egy ingatlanpiaci buborék kialakulásának.

Hullámvasúton az árak

Mivel a csok fix összegű, 10 millió forint, ezért a négyzetméterárakra gyakorolt hatása függ a támogatással megépülő új lakások átlagos méretétől. Az elemzés az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület kalkulációi nyomán bruttó 300 ezer forintos négyzetméterenkénti árral számol, vagyis a vevő eddig 300 ezer forintot fizetett egy négyzetméterért, az építkezési vállalkozóhoz pedig 236 ezer forint jutott az áfa befizetése után.

Ezután az áfa csak 5 százalékos lesz, a vevő pedig kap 10 millió forint támogatást. Ha a vevő alkuereje szélsőségesen erős lenne, a vállalkozó az új helyzetben is ugyanannyit, 236 ezer forintot kapna, mint korábban. Az építő rendkívüli alkuereje esetén viszont a vevő által kifizetett alapár nem változna. Ehhez adódik a támogatás: 10 millió forint 79 négyzetméterre elosztva 126 ezer forintos támogatást jelent, így a vevő négyzetméterenként akár bruttó 426 ezer (nettó 406 ezer) forintot is kifizethetne.

Mindenképpen drágít

A tényleges nettó ár 236 ezer és 406 ezer forint között bárhol kialakulhat a tárgyaló felek alkupozíciójának és képességeinek függvényében. A bruttó ár az induló helyzethez képest csökkenhet 17 százalékkal és emelkedhet 42 százalékkal. Ha azt tesszük fel, hogy egyenlők az alkuerők, akkor az ár úgy fog kialakulni, hogy az induló helyzethez képest mindkét oldal ugyanannyi nyereséget könyvelhessen el. Ehhez bruttó 339 ezer (nettó 323 ezer) forintos ár tartozik, ami 10 százalékkal magasabb, mint az induló helyzetben feltételezett bruttó 300 ezer forint/négyzetméter.

Ennek tükrében értelmetlen kérdés, hogy a vállalkozó által megnyert 87 ezer forint az áfa, a csok, vagy ezek pontosan milyen kombinációjának "lenyelését" jelenti - írja a KFIB.

Makrogazdasági és költségvetési hatások

Ha 15 ezerrel több lakás épül meg egy évben, akkor a háttérszámítások szerint abban az évben nagyjából 230-240 milliárd forinttal (0,7 százalékkal) emelkedik meg a GDP szintje. Ez azonban csak egyszeri hatás. Ha véget ér az építkezés, a GDP visszaesik.

Emellett van az intézkedés-csomagnak egy tartós, de sokkal kisebb hatása is. Ha valaki bérbe adja az új lakást, akkor a bérleti díjat hozzászámítják a GDP-hez, mint ahogy a szállodai szobák díját is. Ha viszont valaki a saját lakásában lakik - mint Magyarországon az elsöprő többség - akkor bérleti díj formálisan nincs. A statisztikai hivatal mégis kalkulál egy összeget, mintha a tulajdonos saját magának adná ki a saját lakását. Ezt hívják imputált lakbérnek, és ez is beleszámít a GDP-be. A 20 ezer új lakás nagyjából 10 milliárd forinttal növeli ezt a tételt.

A foglalkoztatottak létszáma 80-85 ezerrel magasabb lesz, de e tömegnek csak a 13-14 százaléka lesz szakképzetlen. A szakképzetlen munkanélküliek és közfoglalkoztatottak több százezres tömege csak 11 ezer fővel csökken, a piacon elérhető 33 ezer ipari szakmunkás viszont mind eltűnik.

A költségvetés helyzetére rövid távon számos tényező hat. A kifizetett csok-támogatás, a csoktól függetlenül az alappályán is megépülő 8 ezer új lakás áfájának csökkentése és a 10+10 milliós konstrukció keretében felvett hitelek kamattámogatása rontja az egyenleget.

A kamattámogatás várható összege

Forrás: KFIB

Javítja viszont az intézkedések hatására megépülő lakások áfája, az építőipari vállalkozások és foglalkoztatottak utáni adóbevételek, az egyéb ágazatokban ennek hatására megélénkülő kibocsátás miatti adóbevételek és az állást találó munkanélküliek segélyezésének megtakarítása.

Elvileg a megnövekvő illetékbevételek is javíthatnák az egyenleget, de a hatályos szabályozás szerint egyrészt az illeték alapja csökkentendő az állami támogatással (10 millió forint), másrészt a 30 millió forint alatti új lakások értékéből az első 15 millió forint illetékmentes. Ennek következtében 25 millió forintos értékig illetékmentesek lesznek az új lakások. Ennél értékesebb lakások elsősorban saját építésű (nem vállalkozó által épített) vidéki családi házak formájában fognak épülni, amelyek viszont eleve nem illeték-kötelesek.

Az intézkedéscsomag statikus költségvetési hatásai középtávon (milliárd forint)

Forrás: KFIB

Ez a három tétel hat az egyenlegre

• a csokos lakások építése lakásonként 2,25 millió forinttal rontja az egyenleget az építések időszakában
• a megépített lakások számától függetlenül 39 milliárd forint az alappályán is megépülő lakások áfa-csökkentésének hatása mindaddig, amíg az intézkedés érvényben van
• a felvett hitelek kamattámogatása tíz év alatt 35 milliárd forintos nagyságrendre nő, majd lassan, a törlesztések függvényében kezd el csökkenni, amíg el nem éri a 30 milliárd forint körüli, hosszú távú egyensúlyt.

Az intézkedéscsomag a kormány kommunikációja szerint számos célt kíván elérni: az építőipar fellendítése, családok otthonhoz segítése, foglalkoztatás bővítése.

A  csok, mint tisztán munkahelyteremtő program hipotetikus hatékonysága


Forrás: KFIB


Az egyszerűség kedvéért feltételezik, hogy a lakásszámmal arányos tételek szolgálják a lakáshoz jutást, a többi tétel "célja" pedig a munkahely-teremtés. A KFIB becslései alapján ennek a programnak a keretében legalább nettó 700 ezer forintba kerül egyetlen munkahely teremtése egyetlen évre.

A létrejövő munkahelyek közel fele kifejezett hiányszakmákban jön létre, ahol nem túlkínálat, hanem eleve túlkereslet van, tehát ilyen irányú állami beavatkozásra semmi szükség. A legnagyobb túlkínálati problémát jelentő képzetlen munkakörökben 2019 ig mindössze 11 ezer munkahely jön létre.

Hosszú távon, miután az építkezések visszaesnek, mindössze ez a három hatás marad meg:
• a néhány ezer csokos lakás hatása, ami 11 milliárd forint nettó egyenlegrontó hatással jár
• az alappályán is megépülő lakások áfa-csökkentésének hatása, -39 milliárd forint
• a felhalmozódó hitelállomány kamattámogatása: nagyságrendileg -30 milliárd (csökkenő)

Nemcsak az a baj, hogy a költségvetési egyenleg az alappályához képest 80 milliárd forinttal romlik, hanem hogy ez folyamatosan növeli az államadósságot is  - állítják az elemzés készítői. Ahhoz, hogy a GDP-arányos adósságráta ne növekedjék, a GDP-nek gyorsabban kell nőnie, mint az adósságnak. Márpedig a GDP-t hosszú távon (az épülő évi 5000 lakáson kívül, amelyek az építés évében nyilván rontják a költségvetési fenntarthatóságot), csak a néhány milliárd forint imputált lakbér növeli. Ez tehát - a korábbi évek oly' sok intézkedéséhez hasonlóan - megint egy olyan megoldás, amely úgy növeli rövidtávon mesterségesen a GDP-t, hogy közben a költségvetési pálya hosszú távú fenntarthatósága romlik.

Gyors lehet a visszaesés

A jelenlegi szabályozás szerint az áfa-csökkentés 2019-ben hatályát veszti, az áfa-kulcs megemelése nyomán pedig a kereslet vissza fog esni. Méghozzá igen gyorsan, mivel ki fog szállni az ingatlanpiacról a befektetők legnagyobb része és visszaviszi pénzét az addigra már érdemi kamatot kínáló bankokba. Ugyancsak nagy a kockázata, hogy amikor az építkezési hullám kezd kifulladni és a növekedési számok visszaesnek, a kormány elkezdi kiterjeszteni a jogosultak körét, vagy lazít az ingatlanokra vonatkozó szabályozáson.

Az elemzés statikus szemléletű, nem számol sem a jegybank, sem a magánszektor, sem a tőkepiacok reakciójával.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

Quer, 2016.01.26 16:39

@Rodent: Semmi.Nyugodj meg .Megegyszer:Leragott csont,nem rugozok sem a libsizesen -pedig lehetne-sem a fideszparasztozason...Tovabbi kellemes acsarkodast!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Rodent, 2016.01.26 16:26

@Quer: Ertem, tehat sok dolog zavar, de azokon nem rugozol, viszont itt mindenkepp fontosnak erezted, hogy belekotyogj. Fura eszjaras.

A sorozatos libsizesrol mi a velemenyed?
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Quer, 2016.01.26 16:00

@Rodent: Termeszetesen azt irok amit akarok.A temahoz hozzaszoltam-lehet ,hogy a te stilusodban nem megy- hogy ertelmes vagy nem a hozzaszolasom azt te nem tudod eldönteni,ez biztos.A sorozatos hazudozas amugy nekem sem tetszik,de ha ezen rugoznek akkor -fair modon-vissza kellene mennem egy par evet a kontemporan magyar politika közelmultjaba .Leragott csont.tovabbi kellemes acsarkodast!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Rodent, 2016.01.26 15:15

@MLB2014: Nem magyarazkodtam, valaszoltam.. nagy kulonbseg. Persze neked meg ez is magas ovobacsi.
Koszi, hogy megjelentel es csodalatos elmeddel emelted a szinvonalat :D
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

MLB2014, 2016.01.26 15:09

@Rodent: Nekem ne magyarázkodj, 1átalán nem érdekel az újabb hazugsághalmazod.
Már ismerlek.
A legalja vagy.

"Menj vissza inkabb a masik topicba es szidd amerikat.."
Szerencsére egy olyan jelentéktelen senki vagy, aki nem szabhatja meg hová menjek.
Soha nem szidtam 'amerikat', a vezetését bitorló pénzhatalmi elittel vannak problémáim. Persze a te szellemi szintedet ismerve, nem várom ennek a megértését.
További jó hörgést..
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html