Meddig nőnek még a lakásárak?

Hosszabb távon adottak az ingatlanpiac növekedésének feltételei, ezért mind a forgalom, mind az árak növekedése folytatódhat - állították egybehangzóan az OTP Ingatlanpont vezető szakemberei egy mai háttérbeszélgetésen. Az is kiderült, hogy 2016-ra a budapesti hetedik kerület kislakásai produkálták az áremelkedési rekordot két és fél év alatt 85 százalékkal drágulva.
Szepesi Anita, 2016. november 15. kedd, 13:48

Minden jel arra mutat, hogy a piacot elindító és mozgató folyamatok folytatódnak, ezért számítani lehet rá, hogy az ingatlanpiac továbbra is jól fog teljesíteni - mondta Tardos Gergely, az OTP Bank elemzési központ vezetője.

Mint kifejtette, a rendszerváltás óta körülbelül másfél ingatlanpiaci cikluson vagyunk túl, a piac - a kereslet és az árak -  2014-ben meglódult felfelé, a gazdaságban elindult a belső kereslet által generált növekedés, amiben van még tartalék. A fogyasztás bővülni fog, 2017-ben újra megjelenik az uniós pénzek felhasználása, a költségvetésben is óriási a tartalék, a járulékcsökkentés nagy löketet ad majd  a gazdaságnak. Jövőre 4 százalék, majd tartósan 3 körüli lehet a GDP növekedése, érdemi reálbér emelkedéssel és alacsony hitelkamatokkal - mindez az erős lakáspiaci kereslet fennmaradását valószínűsíti.

Ennyi tartalék még mindenképpen van az árakban

Az árakban is nagy még a tartalék, a bérekhez viszonyított árszintben még 40 százalékkal a válság előtti, 2003 körüli csúcs alatt vagyunk, ha 2008-hoz hasonlítjuk az árszintet, akkor is 20 százalékos a lemaradás a gyorsabb bérnövekedés miatt - indokolta a optimizmust Tardos.

Az ingatlanpiaci működés jelenlegi makrogazdasági feltételei továbbra is fennmaradnak, ezért Tardos az áremelkedés folytatódására számít, megjegyezve, hogy az új kínálat belépésével ennek üteme lassulhat.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője hozzátette, a drágulás második negyedévi lassulása mellett is maradhat még idén a két számjegyű növekedés. Az első három negyedévi NAV adatok alapján 2016-ban a tavalyi teljes évhez képest 14 százalékkal drágultak átlagosan a lakások az országban, de ingatlantípusonként és lokációnként nagyok az eltérések.

Budapesten 19 százalék volt az átlagos drágulás, a megyei jogú városokban, megyeszékhelyeken 9, a kisebb városokban 1 százalékos volt a növekedés, a községekben viszont 15 százalékkal csökkentek az átlagárak. A Pest megyei agglomerációban 5 százalékkal nőttek az árak. A piaci egyenlőtlenséget a belső migráció tovább növeli.

Ez lenne a lakáspiac sztárja?

Lakástípusonkénti bontásban a paneleknél 15 százalékos növekedést mutatott ki a NAV, a lakótelepi lakások átlagára négyzetméterenként 201 ezer forint volt. A téglaépítésű lakások ára átlagosan 14 százalékkal nőtt, az önálló családi házaké 11 százalékkal csökkent.

Budapesten minden kerületben nőttek az árak, a 2013-as ármélyponthoz képest 2016 első félévében a VII. kerületi kislakások ára csúcsot döntött, ebben a szegmensben két és fél év alatt 85 százalékos drágulást mutatott ki a NAV.

A vidéki városok közül Kecskemét a csúcstartó 17 százalékkal.

A lakáspiac idei fő motívuma az új építés beindulása, ami főként az áfacsökkentésnek tudható be - fogalmazott Valkó Dávid. Naponta frissülő adatbázisuk szerint  Budapesten 281 új, két lakásosnál nagyobb  beruházást kezdtek el, s összesen 9 ezer új lakás értékesítése indult meg, ez a válság alatti mennyiség háromszorosa.

Új jelenség a még csak tervezett projektek bejelentése, eddig  közel 5 ezer lakás építését harangozták be 2018 végéig, 40-50 projekt keretében - mondta Valkó.

Vidéken is eldurvultak az árak

Az építési hullám a vidéket is elérte, Sopronban 400 ezer forint fölött kínálják az új lakások négyzetméterét, Győrben,  Kecskeméten, Veszprémben,  Székesfehérváron 350 ezer forint körüli a négyzetméterár. A balatoni, vízközeli beruházásokban 5-800 ezer forintért kínálják a négyzetmétereket.

Erre az évre Valkó Dávid 25-30 ezer lakásépítési engedéllyel, s 3700 elkészülő budapesti lakással számol, ez a mennyiség is a tavalyi háromszorosára rúg. A nagy felfutás azonban 2017-től várható.

2016-ban várhatóan 150 ezer  ingatlan cserél gazdát, majd beállhat 170-190 ezerre az eladások száma, az új építésű lakások száma 25 ezer körül stabilizálódhat az elemző szerint.

Az építési boom természetes szelekciót hozhat az ingatlanfejlesztők között, a kisebb, kevésbé tőkeerős cégeknek lehetnek majd gondjai a  finanszírozással és a kivitelezői kapacitással - állították egybehangzóan a szakértők, egyúttal arra figyelmeztetve, hogy a finanszírozási háttérrel rendelkező fejlesztők egyfajta garanciát jelentenek a vevők számára. Kiderült, ismét megjelentek a 10-90-es , és a 20-80-as fizetési konstrukciók (szerződéskötéskor az ár 10, illetve 20 százalékát, átadáskor a maradékot fizeti a vevő), illetve a különböző értékesítésösztönző hívószavak is a piacon, az egyre tudatosabban válogató vevők érdeklődését felkeltve.

Az összes lakásvásárlásra fordított összeg mintegy negyede hitel, de a várakozások szerint ennek aránya tovább nő. A teljes hitelpiacon idén havonta átlagosan 40 milliárdnyi lakáshitelt folyósítottak, ez jövőre éves szinten 550-600 milliárd forintra nőhet.

HOZZÁSZÓLÁSOK