BUX
38018

Megnyugodhatnak az ingatlanfejlesztők - minden marad a régiben

Az ingatlanfejlesztésekhez kapcsolódó közcélú beruházások áfája levonható, ha ezek nélkül a fejlesztés nem lenne megvalósítható - mondta ki 2009-ben a Legfelsőbb Bíróság. A közelmúltban az Európai Unió Bírósága főtanácsnoka előzetes véleményében mégis megtiltotta volna az adólevonási jogot. Bár a bíróság a múlt hét közepén közzétett ítéletében végül nem követte a főtanácsnoki véleményt, azonban komoly feltételekhez szabta az adólevonási jog érvényesítését - véli a Jalsovszy Ügyvédi Iroda.

Szepesi Anita, 2017. szeptember 18. hétfő, 15:00

Hosszú évek óta többletköltséget okoz az ingatlanfejlesztőknek, hogy - különösen nagyobb beruházások esetén - az építésügyi hatóság különféle, végeredményben közcélú beruházásokra kötelezi őket (így például egy bevásárlóközpont fejlesztőjét kötelezheti a hatóság arra, hogy kibővítse a közeli közlekedési csomópontot). Ezek az előírások jellemzően kötődnek magához a fejlesztéshez, ugyanakkor olyan közterületeket vagy közműveket érintenek, amelyek állami vagy önkormányzati tulajdonban állnak.

Végső soron tehát olyan szolgáltatások, beruházások elvégzésére kötelezik az ingatlanfejlesztőt, amelyeket ő ingyen és bérmentve köteles közösségi tulajdonba adni.

Éveken keresztül gondot okozott, hogy a magyar joggyakorlat megtagadta a fejlesztőktől az ilyen beruházásokra jutó, előzetesen felszámított áfa levonását. Emiatt a fejlesztőnek nem csak a közcélú beruházás nettó költségét kellett állnia, hanem még az arra jutó áfát is "bebukta". Örömteli változást hozott azonban a Legfelsőbb Bíróság egy 2009-es elvi határozata, amely kimondta, hogy olyan esetekben, amikor a közcélú beruházást az építésügyi hatóság az ingatlanfejlesztés feltételéül szabja, akkor az olyan azonnali és közvetlen kapcsolatban áll a fejlesztő gazdasági tevékenységének egészével, hogy az arra jutó áfa levonása nem tagadható meg. A magyarországi fejlesztők tehát 2009 óta ennek tudatában tervezhették beruházásaikat.

Ijesztget a főtanácsnok

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint ezt az állóvizet alaposan felkavarta az EUB főtanácsnokának ez év áprilisában kiadott véleménye az ún. Iberdrola-ügyben. Az ügy előzménye, hogy az Iberdrola nagyszabású üdülőépítésbe kezdett Bulgáriában. Ennek keretében a helyi önkormányzattal megállapodott a helyi csatornaszivattyú-telep felújításáról is, amely nélkül az új üdülőket nem lehetett volna a csatornarendszerre csatlakoztatni.

A felújítás nélkül tehát lényegében az üdülőprojekt sem valósulhatott volna meg. Ugyanakkor amiatt, mert a szivattyútelep önkormányzati tulajdonban állt és azért is, mert az Iberdrola semmilyen ellenértéket nem kapott annak felújításáért, az illetékes adóhatóság megtagadta az Iberdrolától az e munkákra jutó áfa levonását.

A jogvita az Európai Bíróság elé került, ahol előzetes véleményében a főtanácsnok - a Legfelsőbb Bíróság fenti gyakorlatával ellentétesen - akként foglalt állást, hogy szerinte az adólevonási jog megtagadása jogszerű volt.

Nem automatikus a levonás

Ha a bíróság egyetértett volna a főtanácsnok véleményével, az számos ingatlanprojektet rendkívül nehéz helyzetbe hozhatott volna; akár olyanokat is, amelyeket évekkel ezelőtt, de még az adójogi elévülésen belül valósítottak meg.

Szerencsére a bíróság eltért a főtanácsnok véleményétől, így szerinte, meghatározott feltételek fennállása esetén, nincs akadálya annak, hogy a közcélú beruházásokra az ingatlanfejlesztő levonhassa az áfát. Lényeges azonban, hogy az áfalevonási jog nem automatikus, hanem azt mindig az adott ügy körülményeitől függően kell megítélni.

Az EB ítélete szerint a levonás feltétele egyrészt, hogy a beruházás közvetlen és azonnali kapcsolatban álljon az ingatlanfejlesztő adóköteles ügyleteivel, illetőleg gazdasági tevékenységének egészével.

Ez a konkrét esetben például amiatt valósult meg, mert a szivattyútelep felújítása nélkül az üdülőtelepet nem lehetett volna a csatornahálózatra csatlakoztatni. Másodsorban a fejlesztőnek biztosítania kell, hogy az igénybe vett szolgáltatások költsége mint általános költség, beépüljön az általa egyébként teljesített szolgáltatások árába. Ez az elvárás azért lényeges, mert így biztosítható, hogy a fejlesztő szolgáltatásait igénybe vevő fogyasztók végezetül még e költségekre is megfizessék az áfát.

Tesztelték

Mindezeken túlmenően az EB felállított egy szükségességi tesztet is. Eszerint a közcélú szolgáltatások költségének csak olyan hányadára gyakorolható a levonási jog, amelyek objektív módon szükségesek ahhoz, hogy a fejlesztő teljesíteni tudja adóköteles ügyleteit.

Mindezek alapján tehát nem várható gyökeres változás az eddigi magyar joggyakorlathoz képest. Ugyanakkor az EUB által támasztott feltételek mégis szigorítottak ezen; ezért e feltételeket minden egyes konkrét esetben alaposan értékelni kell annak érdekében, hogy vitán felül biztosítható legyen az áfa levonásának a joga.

Azt ugyanakkor fontos látni, hogy az EB a jelen esetben sem érezte feladatának azt, hogy a közcélú beruházás "output" oldalát értékelje. Nem nyilvánított ugyanis véleményt arról, hogy az önkormányzatnak ingyenesen nyújtott szolgáltatás voltaképpen áfaköteles vagy az áfa hatályán kívüli ügyletként kezelendő-e. Biztató ugyanakkor, hogy az áfa levonhatóságát nem tette függővé attól, hogy a közcélú beruházás átadása maga áfaköteles-e. Ez pedig még jól jöhet a hazai joggyakorlat további fejlesztéséhez is - állapítja meg a Jalsovszky iroda.