Az elhúzódó globális pénzügyi krízis miatt 2012-ben a DTZ  a tavalyinál mintegy 3 milliárd euróval alacsonyabb európai befektetési volumenre számít. A befektetésre váró tőke csökkenése, a finanszírozás szűkülése és a kockázati tényezők erősödése miatt a másodlagos ingatlanok értéke valószínűsíthetően csökkenni fog. Előtérbe kerülhetnek újra az alacsony tőkeáttétellel befektető társaságok Európa szerte. A gazdag tengerentúli magánbefektetők és alapok esetleges nagyobb aktivitása javíthatja a kilátásokat, de ezek a befektetők inkább az erős fundamentumokkal rendelkező országokat veszik célkeresztbe.

A bizonytalan piaci környezetben az irodapiac volt a legvonzóbb, tavaly év végén 15 milliárd eurót fektettek be ebbe a szegmensbe, hattal többet, mint az őszi hónapokban - említette Maksay Éanna, a DTZ elemzője. Erős az érdeklődés a kiskereskedelmi ingatlanok iránt, amelyekből 9 milliárd euró értékben vásároltak év végén, döntően bevásárlóközpontokat. Problémát jelent azonban, hogy kevés a jó minőségű és eladó ingatlan - tette hozzá a szakértő.

Az ipari ingatlanok 3,1 milliárd euróval vették ki részesedésüket a teljes volumenből, a nagy-britanniai befektetéseknek köszönhetően ez több mint 1 milliárddal magasabb a harmadik negyedévi összegnél. A vegyes-funkciójú ingatlanok iránt nem volt akkora az érdeklődés, mint ősszel; 35 százalékos visszaeséssel csak 2,2 milliárd eurót költöttek itt.

Hozamcsökkenés - de mikor?

Stabilizálódtak a prime irodai hozamok; 4,5 százalékon állnak London West Endben és Párizs belvárosában, 5 százalékon Frankfurtban. A mediterrán országok iránti befektetői bizonytalanság jele, hogy az olasz és spanyol hozamok továbbra is a 2007-es átlag felett vannak; 5,75 százalék Milánóban és 6 százalék Madridban. Ezzel szemben az olyan érett piacokon, mint London és Párizs a hozamok közelítenek a válság előtti szinthez. Néhány országban; Dublinban, Bukaresten, Budapesten és Madridban hozamcsökkenésre számít a DTZ, de előreláthatóan ez 2012-2013 előtt nem következik be.

Kevés a mértékadó tranzakció

A 2011-ben elköltött pénz túllépte az 500 millió eurót, amely magába foglalja többek között a CA Immo által a magyarországi Europolis portfolió megvásárlását, az Árkád Budapest értékesítését és a Heitman irodaakvizícióit (ezek összesen közel 45 százalékát tették ki a teljes volumennek), azonban nem tartalmazza a Four Seasons és az Intercontinental szállodák akvizícióját, illetve a nem nyíltpiaci tranzakciókat. Összességében 165 százalékkal nőtt a 2011-es aktivitás év/év alapon, de továbbra is kevés a benchmark-ként használható intézményi tranzakció.

A magyar piacról továbbra is hiányzik az eladásra kínált, központi fekvésű, prémium ingatlan, és az eladói és vevői árelképzelések sincsenek összhangban. Sok olyan érdeklődő is megjelent, akik 8 százalék feletti hozammal vennének irodaingatlant, ugyanakkor, kevesen vannak azon eladók, akik ilyen alacsony áron hajlandóak lennének el is adni. Ennek következtében ténylegesen csak egy-két 'A' kategóriás ingatlan jutott el az értékesítési stádiumhoz.

A legnehezebben értékesíthető szegmens

A bérbeadás nehézsége és a beszűkült pénzügyi források miatt a legnehezebb az üres és a fejlesztés alatt álló ingatlanok értékesítése. Minden szegmensre igaz, hogy a korábbi évekhez képest tovább tart a befektetési tranzakció lezárása, leginkább a hosszabb due diligence időszak és az elhúzódó banki finanszírozási tárgyalások miatt. A kormány bankszektort érintő döntései miatt is a pénzügyi intézetek még óvatosabbak lettek a hitelkihelyezésben, ezáltal az év utolsó harmadában még nehezebb volt finanszírozást találni.

A kivételek között említhető azonban a DTZ által lebonyolított szokatlanul gyors tranzakció, amely során egy bruttó 4 ezer négyzetméteres irodaházat értékesített 2 héten belül a Redevco megbízásából. A vevő saját használatra vásárolta meg az ingatlant.

2012-ben kiegyensúlyozottabb befektetési piacra számíthatunk - hangsúlyozza a DTZ elemzése; a lengyel és cseh piacok drágulása miatt a befektetők vélhetően újra felveszik Magyarországot a befektetési térképükre. Ugyanakkor, egy hosszútávon megnyugtató és kiszámítható gazdaságpolitika, stabilabb európai és magyarországi gazdasági kilátások elengedhetetlenek a dinamikus növekedéshez - teszik hozzá.