Túlélésre játszanak az ingatlanosok

A korábbi üzleti modellek ma nem életképesek, sok piaci szereplő a túlélésre játszik, ám ehhez új struktúrákra és másfajta üzleti magatartásra van szükség - hangsúlyozza Salamon Adorján, az Eston International elnök-vezérigazgatója, a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja. A megváltozott piaci környezet merőben új szemléletmódot kíván.
Szepesi Anita, 2009. augusztus 17. hétfő, 11:50

A Napi Gazdaság cikke

- Tavaly novemberben drasztikus kereslet-visszaesést és stagnáló árakat, bérleti díjakat jósolt a következő időszakra. Bejött a prognózis?

- Részben igen, de részben ellent kell mondanom saját magamnak, mert a kereslet visszaesése mellett az árak, a bérleti díjak is elindultak lefelé. Óriási az árnyomás a piacon, és azok az irodaházak, amelyek nem rendelkeztek előbérlettel a műszaki átadás előtt, ma nagyon kemény versenyben vesznek részt. Ennek azonban vannak pozitív hatásai is, például az egyik épület négyzetméterenként 9 eurós bérletidíj-ajánlata komolyan megmozgatta a piacot, ugyanakkor megmutatta, hogy csupán a bérleti díjjal nem lehet versenyezni (fél év alatt elenyésző méretű szerződést írtak alá ebben a házban). A jól tervezett és pozicionált irodaházakon is nagy a nyomás, ám ennek mértéke épületfüggő. A bérlő és a bérbeadó helyzete mellett az irodaház jellemzői, a finanszírozás határozzák meg a stratégiát, de alapvetően a cash flow áll a középpontban. Mindenki arra törekszik, hogy legalább a kamatokat fedező cash flow-t generáljon a következő egy-két évben.


- A markánsan növekvő irodapiaci üresedési ráta mellett ez nem indukálna a jelenleginél nagyobb bérletidíj-csökkenést?

- Egyértelműen bérlői piac van, és ezt ügyfeleink már felismerték, mi pedig segítünk maximalizálni a bérlői megtakarításokat. Különböző stratégiákkal élnek a tulajdonosok: az egyik esetben a kezdetben alacsony bérleti díjjal próbálják elérni, hogy elinduljon az épület, a másik lehetőség pedig, hogy akkor adnak nagyobb kedvezményeket, amikor a finanszírozást már fedezi a bevétel. Komoly kockázattal jár, ha valaki az olcsóbb szegmens keresletét célozza meg. Nem biztos, hogy elég stabil a piaci helyzete azoknak a bérlőknek, akik ma 6-8 eurós irodaházakban ülnek; lehet, hogy aláírják a 9 eurós bérleti szerződést, de kétséges, hogy kitartanak-e a futamidő végéig. Tudomásul kell venni, hogy ez már egy másik szegmens, eltérő bérlői minőséggel. Az A kategóriában is átlag legalább 5-15 százalékkal csökkentek a kínálati árak, bizonyos esetekben 10-11 eurótól bérelhetők igazán jó minőségű házak Budapesten. A csökkentéssel a régi épületek bérbeadói is lépést tartanak, egyre gyakoribb, hogy a lejáró szerződéseknél ugyanazokat a kedvezményeket és bérleti díjat kínálják, mint amilyenekkel az új épületek csábítanak, ezért sok bérlő a maradás mellett dönt.

- Mi lesz a hozamokkal, egyáltalán, így hogyan tudnak befektetői szempontokat érvényesíteni a bérbeadók?

- Úgy 2000 körül az összes piaci szereplő azt mondta, elértük a legalacsonyabb bérleti díjat. Ez akkoriban 12-14 euró volt az A kategóriás irodáknál, de akkor a hozamok akkorát estek, hogy az ingatlanfejlesztőket ez kompenzálta, mert egyre drágábban adhatták el az épületeket. Most a hozamok emelkedtek, de senki sem tudja, hogy valójában hol vannak. A prémium befektetési termékek tulajdonosai inkább tranzakció nélkül kivárják a piaci viszonyok újrarendeződését, mintsem hogy egy drasztikus újraárazással a likviditás mellett tegyék le a voksukat.


- Lennének vevők?

- Mi látunk pénzt a piacon, de nem az intézményi vásárlói kör érdeklődik, inkább a kis és közepes családi típusú kisbefektetők keresgélnek 5-6 millió euróig, ám ez a kör drasztikusan átárazott ingatlanokat hajlandó vásárolni, és nem az első osztályú termékek vonzzák őket. Abban a szegmensben 10, de akár 15 százalékos lehetséges hozamokról beszélhetünk. A prime kategória iránt azonban nem nagy az érdeklődés. Ma, amikor Londonban 7,5 százalékos hozammal lehet vásárolni kitűnő irodaházakat, nem tűnik racionális döntésnek Budapesten befektetni, pedig a piac stabil, és jók a termékek. A Londonban végbement átárazódás után mindenki tudja, milyen hozamra számíthat, ám Budapesten ez nem történt meg, és nagy, szegmensenként eltérő, de 10 százalék fölötti a szakadék a vevők és eladók árelképzelései között.


- A megállíthatatlanul bővülő kínálat és a folyamatosan zsugorodó kereslet, az egekbe szökő kihasználatlanság nem vezet kényszerértékesítésekhez?

- A bankoknak nem érdekük, hogy bedöntsék az ingatlanokat, mert attól kezdve az övék a probléma, és egy illikvid piacon a bank sem tud mit kezdeni az ingatlannal. Ráadásul tranzakciók nélkül árazásról is nagyon nehéz beszélni. Ma nem lehet tudni, hogy milyen lesz a működőképes üzleti modell. A "megveszem, fejlesztem, eladom" típusúról a "megveszem, fejlesztem, minél tovább megtartom" típusúra helyeződött a hangsúly. Új magatartási formákra van szükség a tulajdonosi és ügynökségi oldalról egyaránt. A kedvező piaci környezetben a kevésbé életképes projekteknek is volt esélyük a túlélésre, a rosszul pozicionált vagy tervezett projektek jövője azonban ma már bizonytalan. Az előző időszak olyan termékeket is létrehozott, amelyek a mostani körülmények között nem életképesek. Így kerülhetett a képbe például a dél-budai irodapiaci folyosó.


- Mintha a reptéri folyosó is háttérbe szorulna.

- Érdekes, hogy vannak dolgok, amelyek Magyarországon valamiért nem működnek. Bárhol a világon a reptér nagyon jó lokációnak számít. Nálunk a logisztikával összekapcsolt raktár működik, az irodaszegmensnek azonban ez nem favorit lokációja. Mindazonáltal a reptéri folyosó belső részén, az Üllői út elején vannak sikeres épületek.
 



- Mi a helyzet a Váci úti irodafolyosóval?

- Még jó ideig kitart az ottani potenciál. Az a terület nagyon jól tipizálható, sikertermékeket lehet fejleszteni abban a térségben, ha a piac újra magához tér. Fontos elmondani, hogy a Váci úton folyamatosan köttetnek bérleti tranzakciók.

- A lakásfejlesztési piacon egyre gyakrabban hallani, hogy a megszerzett telkeket a fejlesztők ráhagyják a bankra - így nem kell fizetni a kamatokat -, abban a reményben, hogy egy későbbi, második körben olcsóbban visszaszerezhetik. A kereskedelmi ingatlanoknál is ez a gyakorlat?

- Sok fejlesztő halmozott fel fejlesztési lehetőséget. Hatalmas volumen van raktáron, de nem mindegy, hogy ezt hitelből vagy saját erőből tették. Kérdés, hogy annak, aki hitelből vette, van-e annyi tőkeereje, lelkesedése vagy egyéb bevételtermelő ingatlana, amiből finanszírozni tudja. Most sok piaci szereplő arra készül, hogy túlélje a remények szerint átmeneti időszakot, amíg normalizálódik a gazdaság és visszatér a finanszírozás, mert ez az iparág finanszírozás nélkül halott.


- Mikor térhet vissza a finanszírozás?

- Leghamarabb 2010 második felében. Valószínűleg a személyre szabott built to suit fejlesztések indulnak el először. Nagy kérdés azonban, hogy ezekben az épületekben milyen lesz a bérleti díj színvonala.

- Nem várható az alternatív finanszírozás, a kockázatmegosztás elterjedése?

- Mindenki próbálkozik alternatív megoldásokkal, akár ingatlan-, akár tőkebefektetési alapok bevonásával, akár a megnövekedett önerőigény kielégítése érdekében. De mivel az elmúlt három-négy év nem erről szólt, időbe telik, míg a struktúrákat kitalálják, felállítják. Ezeket a piaci szereplőket meg kell találni, a bizalmat, az újfajta konstrukciót ki kell építeni. A "felépítem, bérbe adom, megtartom" típusú modell várható, de nem lehet tudni, erre hányan lesznek képesek. Tőkeerő, banki kapcsolat, piaci tapasztalat, referencia fogja eldönteni, ki hogyan vészeli át a következő időszakot. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy már előkerült néhány olyan piaci szereplő, amelyik megengedheti magának, hogy tulajdont vásároljon. Gondolok itt például K&H-ra, amelyik megvette a Millennium Towers egyik tornyát, és vannak jelentős tenderek a piacon, köztük a T-csoport 90 ezer négyzetméteres tendere. A tőkeerős szereplők ma kedvező feltételekkel vásárolhatnak bérlés helyett.

- Hogyan látja a belvárosi kereskedelmi fejlesztések jövőjét, köztük a keleti kereskedelmi folyosóként emlegetett Kossuth Lajos utca, Rákóczi úti szakasz vagy a Budapest szíve program által érintett térség lehetőségeit?

- A Kossuth Lajos utca-Rákóczi út megújulása teljes hosszában vízió, az egyes szakaszokat azonban lehetne revitalizálni, szinte kizárólag önkormányzati intézkedésekkel. Megoldandó gond a parkolás, a légszennyezettség, az állandósult dugók - így nincs olyan vonzereje, amiért jó lenne odamenni. A Corvin attraktív kereskedelmi szórakoztató-központtá válhatna, de abban nem hiszek, hogy az egész egységes terület legyen. A Rákóczi út kereskedelmi lehetőségei nem könnyen aknázhatók ki, a Blaha Lujza tér sokkal kedvezőbb ebből a szempontból. A Budapest szíve programnál is az a kérdés, hogy létrejön-e egy turisztikailag koherens egész, mert akkor képes továbbfejlődni a város. Ehhez ott is meg kell oldani a parkolást.

- Milyen hatása lesz az ingatlanbefektetési piacra a 2010-től hatályos illetékváltozásnak?

- Egészen mostanáig projektcégek adásvétele zajlott, ez várhatón megszűnik. Javulhat a piaci transzparencia, és nem utolsósorban magyar adózás alá vonják ezeket a jövedelmeket. Ettől függetlenül maradtak lehetőségek, nem zárult be minden kiskapu. Az őszi időszak arról is fog szólni, hogy ezt átgondolják a befektetési döntést fontolgatók, hogy időben léphessenek, így a tanácsadók szerepe felértékelődik.


- Hogyan látja az ingatlanszakma jövőjét rövid távon?

- Piaci átrendeződés mindenképpen lesz, vesztesekkel és nyertesekkel. Fontosabbá válik az értékteremtés, a jó minőség, a megbízható partnerek, felértékelődnek a referenciák. Mivel egy-két éven belül feleződik a fejlesztési volumen, a szakma jelentős része is feleslegessé válik. Ezzel hatalmas szaktudás-potenciál tűnik el a pályáról az azt elhagyók miatt, amit nem lesz könnyű újrateremteni.

HOZZÁSZÓLÁSOK