BUX
38657

Új lakások: a projektcégek felelősek a csapnivaló minőségért

Gomba módra szaporodnak a lakóparkok, egyre nagyobb az új társasházak kínálata is, de a várt otthonba beköltözőket rövidesen penészes vagy vizesedő falak, a szomszédoktól és az utcáról beszűrődő zajok és irreálisan magas energiaszámlák bosszanthatják. Az egy építkezésre létrehozott projektcégek miatt nehéz érvényesíteni a garanciális igényeket. A jelek szerint e társaságok létét a bankok is támogatják.

NAPI, 2006. március 20. hétfő, 08:09

A NAPI Gazdaság cikke.

A jelek szerint a hazai bankok is előidézői annak a rossz gyakorlatnak, amelynek következtében a hazánkban épült lakások jelentős részénél nem, vagy csak meglehetősen nehezen tudják az ingatlanok megvásárlói érvényesíteni garanciális igényeiket. Az új lakást keresők szebbnél szebb elnevezéssel futó (ám sokszor ismeretlen hátterű) vállalkozásokat találnak, ha megpróbálnak utánanézni, milyen társaság is "jegyzi" az építkezést. Ennek oka, hogy egy-egy beruházásra külön társaság, úgynevezett projektcég alakul. A projektfinanszírozás a lakásépítésben korántsem magyar találmány: a világ összes fejlett finanszírozási piacán megtalálhatóak az ilyen projekttársaságok. Ám számottevő különbséget jelent a világ más országaival szemben, hogy ma már a bankoknak is óvatosnak kell lenniük: hiába előzi meg a hitelezést a bankok részéről komoly műszaki, anyagi és piaci vizsgálat, a magyar piacon számos esetben volt arra példa, hogy a fővállalkozók csak azért indítottak el saját projektet, hogy rossz pénzügyi helyzetükből egy saját maguk által generált megrendeléssel kerüljenek ki. Az ilyen "előremenekülés" jellegű projekt során a profit jelentős részét a kivitelezés alatt realizálja a beruházó, így nem annyira érdekelt a lakások értékesítésében, a projekt - a bank számára is megnyugtató - lezárásában. A NAPI Gazdaság által megkérdezett hazai pénzintézetek jelentős része ennek ellenére úgy vélekedik: lényegesen jobban csökkenthető egy-egy hitel kockázata abban az esetben, ha a beruházásra külön társaság jön létre. Ilyenkor ugyanis mind a döntési folyamatot, mind pedig a hitelek felhasználásának ellenőrzését egyszerűbbé (ezzel gyorsabbá és olcsóbbá) teszi, ha csak egyetlen beruházást kell elemezni. A Budapest Bank szakemberei szerint ez a hiteligénylő érdeke is: amennyiben egy társaságban több projekt is fut, úgy a beruházó nagyon nehezen tudja őket különböző bankokkal finanszíroztatni. Ennek oka, hogy a bankok az ilyen ügyleteknél általában olyan biztosítékokat kötnek ki, amelyek kizárólagosak (például zálog vagy vételi opció a társaság üzletrészein). Ezalól két módon lehet mentesülni - állítják a szakértők. Amennyiben a beruházó az összes projektet egy bankkal finanszíroztatja, akkor lemond a versenyeztetés árcsökkentő lehetőségéről, ha viszont azt igyekszik elérni, hogy a párhuzamosan finanszírozó pénzintézetek mondjanak le a kizárólagos biztosítékról, az a hitelek árazását emeli. A bankok ugyanis ebben az esetben kénytelenek alaposabb átvilágítást végezni, a más bankok által finanszírozott projektek kockázatait is felvállalni.

Abban mind a Budapest Bank, mind a projektcégek létrehozásának előírásáról csak kivételes esetben lemondó CIB Bank szakértői egyetértettek, hogy több projektet egy társaságban futtatni azért sem célszerű, mert ha bármelyikkel nem várt probléma adódik, az a teljes céget nehéz helyzetbe hozhatja, ami könnyen a többi projekt finanszírozását is lehetetlenné teheti.

Az építő-szerelő munka tényleges elvégzője jótállási kötelezettséggel tartozik a lakás épületszerkezeteire, lakás- és épületberendezésekre, mint például kazán, falban futó csövek. A jótállás időtartalma az átadás-átvétel után számított három év. Miközben a jogszabályok rákényszerítik a kivitelezőt az esetleges hibák kijavítására, addig a gyakorlat sokszor mást mutat. A lakóparki beruházások projektcégeken keresztül folynak, amelyek az átadás után azonnal megszűnnek. Az építőipari vállalatoknak ez egy kisebb része, de ezek felelőtlensége lejáratja az egész szakmát - mondja Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) vezetője. Az Építési és Építésügyi Szakmai Testület, amely önálló, törvény-előkészítési jogokkal is rendelkező kormányzati szervezet, fejlesztési és építésügyi minisztérium létrehozását tartaná szükségesnek. A már elkészült épületeknél a hibák csak rombolással lennének javíthatók, éppen ezért javasol több szakmai szervezet is egy erős építési hatóságot, amely ellenőrzi az építkezéseket, és akár vissza is bontatja a már elkészült részeket, ha abban minőségi kifogásokat talál.
Az építési folyamat felügyelete mellett a cégek minősítésére is szükség van. Tavaly az OLÉH megbízásából az Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Közhasznú Társaság (ÉMI Kht.) kidolgozta az építési vállalkozók minősítési rendszerét. Az önkéntes minősítési rendszer célja a minősítést vállaló építőipari vállalkozások felkészültségének és referenciaképességének szakszerű, objektív és mérhető bemutatása. A vizsgálat a műszaki alkalmasság mellett az adott vállalkozások jogi, adminisztratív, szervezeti és pénzügyi felkészültségét is értékeli. Borsi László szerint a minősítési rendszerbe akár projektcégek is bekerülhetnek, ám a nyilvántartás önkéntes jellege miatt csak olyan információk utolérhetőek az adatbázisban, amelyeket a vállalkozások megadnak magukról - az ÉMI-nek sem joga, sem lehetősége, hogy egy-egy vállalkozás előéletéről nyomozást folytasson.

Minőségi kifogásainkkal nemcsak bírósághoz, hanem a gazdasági kamarák mellett működő békéltető testületekhez is fordulhatunk. Ezek a testületek a fogyasztói jogvitákat peren kívüli eljárás keretében, a bíróságoknál jóval gyorsabban rendezik el. Ha a bepanaszolt építtető magára nézve kötelezőként elismeri a testület döntését, úgy a határozatot is végre kell majd hajtania. Ha a beruházó nem ismeri el magára nézve kötelezőnek a döntést, akkor a testület csupán ajánlást ad ki, amelynek be nem tartása esetén nyilvánosságra hozhatja (például a médiában) az eljárás eredményét.

A Magyar Építőanyag-ipari Szövetség (Méasz) ma hirdeti meg a Kiváló Építési Termék Minőségjel (KIVÉT) pályázatot. A szervezet szerint Magyarországon a kétes minőségű építőanyagok beépítése rohamosan terjed. Ezt megerősítették a Fogyasztóvédelmi Főfelügyelőségnél is, ahová naponta több ezzel kapcsolatos bejelentés érkezik. A vásárlók nem tudják, milyen minőségű építőanyagot vásárolnak, mert nem kapnak hozzá megfelelő tájékoztatatást. A védjellel szeretnék megkülönböztetni a jó minőségű, tartós és környezetkímélő termékeket. A minőségjel után már nagy az érdeklődés, néhány hónap múlva megjelenhetnek az első ilyen jellel ellátott termékek - mondta lapunknak Pálvölgyi Tamás, a Méasz ügyvezetője.