A Napi Gazdaság cikke

A megszokottnál lassabban telítődnek az új irodaházak, a visszaesést a sok cégnél végrehajtott létszámcsökkentés és a terjeszkedés visszafogása indokolja. A tavaly átadott 14 irodaház közül a három legnagyobb - a második félévben elkészült Haller Gardens, a South Buda Business Park és a Spirál Irodaház - kihasználatlansága jelenleg is átlagosan 70 százalék körüli - foglalja össze a piaci helyzetet az Eston.

A bizonytalan időszakban minden projektet lényegesen nehezebb és hosszabb ideig tart bérlővel megtölteni, mint korábban. Míg a krízist megelőzően átlagosan egy év is elegendő volt egy 10-15 ezer négyzetméteres irodaház feltöltéséhez, az Eston szakértői szerint - a jelenlegi körülményeket alapul véve - elméletben egy ház teljes feltöltési ideje mostanra szinte megduplázódott.

A 2008-ban átadott volumennek átlagosan fele, azaz nagyjából 100 ezer négyzetméter még kiadatlan, ami az összes üresen álló terület 28 százalékát teszi ki. A legtöbb épületet tavaly a IX. kerületben adták át, a Petőfi és a Lágymányosi híd közelében lévő Duna-parti terület kifejezetten népszerű a fejlesztők körében és újabb három irodaház átadása várható itt a közeljövőben.

Legsikeresebbnek a Parkway Irodaházat tartják a szakértők, hiszen már átadása előtt elérte a 100 százalékos telítettséget. Kiemelkedő a TriGránit csaknem 18 ezer négyzetméteres Millennium Towers II. tornya, amelynek 85 százaléka januárban még üresen állt, most azonban az irodák csupán mintegy 25 százaléka vár bérlőre.

A kisebb házak közül a budai Bartók Udvar egy év alatt teljesen megtelt. Tavalyelőtt és tavaly egyaránt 19 új irodaházat adtak át, ez 2008-ban mintegy 250 ezer négyzetméter új területet jelentett, közel 50 ezer négyzetméterrel többet, mint a megelőző évben. Az Eston elemzői úgy látják, idén 300 ezer négyzetméterre becsülhető az új irodafejlesztések nagysága, ez 20 épület átadását jelenti az év végéig.

A bérbeadási ütem lassulása és a kínálat jelentős bővülése nyomán nem várható a felszívási mutatók rövid távú javulása. A piac előbb-utóbb újra egyensúly közeli állapotba kerül, azonban nagyobb befektetési tranzakciók hiányában és kedvezőtlen hozamszintek mellett a fejlesztőknek nem árt felkészülniük arra, hogy ingatlanjaikat kénytelenek lesznek hosszabb időszakra saját tulajdonban tartani. Az időközben kialakult árverseny miatt a megbízható, a piacot jól ismerő fejlesztők kihasználhatják a jelenlegi bizonytalan helyzet kínálta lehetőségeket és az egyprojektes fejlesztőket kiszoríthatják a piacról. A kiváló lokáció és bizonyos szintű előzetes bérbeadottság (pre-lease) mellett a jó időzítés játszik kulcsszerepet egy jövőbeli projekt sikerességében.