BUX
39962

Még jobban elszállhat a lakáshitel-törlesztő

Még azok a háztartások is durva törlesztőrészlet-emelkedésssel szembesülhetnek néhány év múlva, akik nem vették igénybe az árfolyamgát-konstrukciót - K.O.-val üthet vissza a lakástakarékpénztári szerződés.

NAPI, 2011. augusztus 16. kedd, 15:27

A lakosság 2015-ben esedékes hiteltörlesztési problémáit - az esetlegesen igénybe vett árfolyamgáthoz kapcsolódó gyűjtőszámlán halmozódó adósság mellett - a 2006-2008-ban népszerű lakástakarékpénztári (LTP) megtakarítással kombinált lakáshitelek konstrukciója is tovább súlyosbíthatja - állítja a GKI friss blogbejegyzése.

Mi az az LTP?
Az LTP konstrukció lényege abban áll, hogy a jellemzően 8 éves (96 hónapos) megtakarítási futamidő végén a lakástakarékpénztárba befizetett (megtakarított) összeggel kerül betörlesztésre az addig változatlan (svájci frankban fennálló) összegű tőketartozás. Ez alatt a 8 év alatt az LTP havi befizetések mellett az adós csak kamatot, kezelési költséget fizet a tőketartozása után.

Példaként egy viszonylag nagy összegű, 80 ezer svájci frank hitelfelvétel esetében a 2007 januárjában számított LTP konstrukció teljes futamidőre számított törlesztőrészleteit mutatja be a GKI elemzése. (240 hónap futamidő, 4,1 százalék kamatláb, 1,5 százalék kezelési költség, devizavételi árfolyam 159 forint/frank, deviza eladási árfolyam 165 forint/frank)

Forrás: GKI

Ekkor az első törés a 96. hónapnál figyelhető meg, amikor betörlesztésre kerül az LTP megtakarítás (96 havi befizetés + 30 százalék állami támogatás + betéti kamat). A konstrukció részeként ezzel a megtakarítási összeggel közel azonos összegű LTP (forint-)hitel felvétele is történik, amely hitelösszeg szintén a tőke törlesztésére fordítódik. Az LTP hitel törlesztése kb. a 200. hónapnál ér véget, ekkor a törlesztőrészlet - jelen esetben - kb. a felére esik. Ez a konstrukció a "sima" annuitással befizetett összegnél a teljes futamidő alatt kb. 1 millió forinttal került volna kevesebbe. Ezért is volt annyira népszerű a hitelfelvevők között az említett 2006-2008 közötti időszakban.Ebben a három évben a háztartások devizában felvett ingatlanhitelei 1804 milliárd forintot tettek ki. A lakáskassza betétszerződések számának alakulásából kalkulálva, ennek kb. a felét teheti ki az LTP konstrukciók keretében megkötöttek állománya. Az ilyen típusú szerződéseket kb. 210 ezer háztartás köthetett.

4 év elteltével 2011-ben a helyzet a következő: az eredetileg 90-100 ezer forintos sávban "várt" törlesztőrészlet (a hitel kamata + kezelési költség + LTP megtakarítás) most augusztusban már eléri és meghaladja a 120 ezer forintot, de ahogy látható, a neheze még hátra van. A 160 forintos árfolyamon felvett 80 ezer svájci frank hitel 12,8 millió forintot ért 4 évvel ezelőtt, ez mára 250 forintos árfolyamon számolva 20 millió forint lett. A tőketartozás tehát svájci frankban kifejezve a 96. hónapig nem változik, csak az utána fizetendő kamat és kezelési költség, amit pedig az árfolyamváltozás emel jelenleg egyre magasabbra.Minden a 96. hónapnál, a betörlesztéskori árfolyamon múlik. Ha akkor nagyon erős lesz a svájci frank (pl. 260 forinton áll), akkor az addig forintban megtakarított LTP összegek annyira alacsonyak lesznek az akkori aktuális - forintban kifejezett - tőketartozáshoz képest, hogy a futamidő végéig csak egy sokkal magasabb törlesztőrészlettel lehet majd "lenullázni" a hiteltartozást.

(Míg az eredeti kalkulációban egy 20 és egy 10 ezer forintos LTP megtakarítás - és aztán az LTP-hitel - 80 ezerről 30 ezer svájci frankra csökkentette volna a tőketartozást, addig 260 HUF/CHF árfolyam mellett ez már csak 45 ezer frankra csökken.)Ez a törlesztőrészletek jelentős ugrását eredményezi a 100. hónaptól. A 2. ábráról is leolvasható: 126,8 ezer forint/hó-ról 178,9 ezer forint/hó-ra, ami 41 százalékos emelkedést jelent majd (kék vonal). Ha nem számolunk az LTP hitel felvételével, akkor is csak némileg lesz alacsonyabb a törlesztőrészletek havi összege (bordó vonal).

Forrás: GKI

Nem sokkal jobb a helyzet, ha 230 HUF/CHF árfolyamon számoljuk: ebben az esetben 115,6 ezer forintról 154,8 ezer forintra emelkedik a törlesztőrészlet.Az ilyen konstrukcióban eladósodott háztartások számára gyakorlatilag az "öngyilkossággal" egyenlő, ha még az árfolyamgát lehetőségével is élnek, ami egy 97 ezer forintos szintről 167 ezer forintra emeli fel a törlesztőrészleteket. Ez a törlesztőrészlet-emelkedés 230 forintos svájcifrank-árfolyamon is már 72 százalékos mértékű.A jelenleg reálisan vártnál gyorsabb ütemben javuló hazai gazdasági teljesítmény, az államháztartás egyenlegének a következő választások környékén is stabil helyzete és kilátásai mellett, azaz egy erősen optimista változatban kialakuló 200 HUF/CHF árfolyam esetében is 25%-kal emelkednek majd a törlesztőrészletek 2015 januárjától. Árfolyam-gát választása esetén pedig 40%-kal.Az előző számítások eredményeit összefoglalva, a bemutatott LTP konstrukcióra vonatkozó, különböző svájci frank árfolyamokkal számolt - a törlesztés 100. hónapjától - várható törlesztőrészlet-növekedési változatok:

Forrás: GKI