Vihar előtti csend Budapesten? Hogyan hat az ingatlanadó? (bővített)

Valóságos robbanás előtt áll a fővárosi bériroda-piac, ám a befektetők számításait keresztülhúzhatja az ingatlanadó.
Ádám Viktor, 2007. szeptember 10. hétfő, 12:37

A megugró infláció és a gazdaság lassulása ellenére igen élénk maradt a fővárosi kereskedelmi ingatlanok piaca: az Eston International prognózisa szerint az első félévi 69 ezer négyzetméter után a második félévben összesen 438 ezer négyzetméter kereskedelmi ingatlanterület átadása várható. Ez azzal magyarázható, hogy az ingatlanpiac rendkívül lassan reagál a gazdasági helyzetre, a leggyorsabb projekt átfutása is legalább 2-3 év - mondta Salamon Adorján, a társaság elnök-vezérigazgatója. Hozzátette: élesen elválik a magyar, valamint az exportpiacra termelő ingatlanfejlesztők helyzetértékelése, utóbbiak ugyanis a kedvező nemzetközi helyzet okán igen optimisták, míg a hazaiak abban látnak nehézséget, hogy a növekedési kilátások bizonytalanok, a gazdaság kifehérítésére hozott intézkedések nyomán drágultak a szolgáltatások.

Az A kategóriás irodák piacán az első félévben az egy évvel korábbi harmadának megfelelő, 38 ezer négyzetméternyi területet adtak át. Ez csak a vihar előtti csend, hiszen az év egészére rekordnagyságú átadási hullám van kilátásban úgy, hogy a második félévre már 200 ezer négyzetméter várható, ráadásul jövőre további növekedésre van kilátás. Az irodapiac fontos jellemzője, hogy a főváros déli részén egyre hangsúlyosabbak a fejlesztések, és sugárirányban is terjeszkednek a fejlesztők.

Salamon Adorján a lakosság száma és az egy főre jutó, vásárlóerő-paritáson számított GDP közelisége alapján hasonló pozícióban lévő Lisszabonnal vetette össze a budapesti lehetőségeket. A portugál fővárosban 4,2 millió négyzetméter A kategóriás iroda van, szemben a budapesti 2 millióval. Itthon tehát "van hely" a duplázásra, ám kérdés, hogy erre hány év alatt kerül sor - fogalmazott a cégvezető. Szerinte ez egyrészt a nemzetközi gazdasági helyzet függvénye, de az is fontos, hogy a még éppen Budapestre tartó call centerek - mint meghatározó bérlők - mikor költöznek tovább, keletebbre. Ha utóbbi folyamat megindul, lassulni fog a fővárosi irodapiac - vélte Salamon.


Érdekes módon az irodakínálat gyors bővülése nem jár a bérleti díjak csökkenésével az A kategóriában, az viszont tendencia, hogy a bérlők mozdulnak, és - ugyanazért a pénzért - korszerűbb épületbe költöznek. A bérlők helyzete egyébként is speciális, bár a kínálat széles, nehéz kiválasztaniuk a legmegfelelőbb irodaházat.


Az üzlethelyiségek piacán az egyik nagy kérdés az Aréna Pláza sorsa, pontosabban az, hogy a viszonylag kedvezőtlen tömegközlekedési kapcsolattal ellátott, ráadásul a rivális Árkád közelében található bevásárlóközpont tud-e tartósan sikeres lenni. Salamon Adorján szerint a létesítményújdonság mivolta, illetve az, hogy kategóriájában a legnagyobb lesz, drasztikus mértékben elszívhatja a vevőket a versenytársaktól, ám csak egy év múlva derül ki, hogyan teljesít tartósan a komplexum. Példaként hozzátette: a Mammut 2 megnyitásakor jelentősen csökkent a WestEnd forgalma, de két hónap után visszatért a rendes kerékvágásba.


A bérlők viszont a gyenge pontok ellenére sem akarnak kimaradni az Arénából, így már nem csak a többi budapesti bevásárlóközpontból ismert bérlôk legtöbbjével kötöttek szerzôdést, de olyan prémium márkákkal is, mint a Tommy Hilfiger, a Boss, a Ralph Lauren, a Paul & Shark, a Lacoste vagy a Peek & Cloppenburg. Az Aréna további előnye lehet, hogy a következô két évben nem várható újabb bevásárlóközpont átadása a fôvárosban, de jó néhány fejlesztés előkészítése már megkezdődött.

A budapesti belvárosban a luxusmárkák bejövetele vált meghatározóvá. Az Andrássy úton például a Louis Vuitton üzletének megnyitása előtt négyzetméterenként 25-30 euró volt a jellemző bérleti díj, ami azóta felkúszott 30-50 euró fölé, de a legkeresettebb bevásárlóközpontok esetén van példa 100 euró körüli díjra is - mondta Salamon. Mindez azt is jelenti, hogy ezt a bérleti díjat kávézókból már nem lehet előteremteni, csak a magasan pozicionált márkák üzleteiből. A belvárosban egy-egy ilyen zászlóshajó megjelenése utcákat revitalizálhat, és megemelheti a bérleti díjak színvonalát is - tette hozzá a cégvezető.


A nemzetközi trendekkel összhangban a magyarországi befektetési ingatlanok piacán az idei évre jutó összesített tranzakciós érték piaci várakozások szerint jóval meghaladhatja a 2005-ben és 2006-ban egyaránt megvalósult egymilliárd eurós volument. Határt szinte csak a piacra kerülô termékek száma szabhat, márpedig ez további, bár az eddiginél lassabb hozamcsökkenést, illetve egyre több forward purchase megállapodást eredményezhet.


Világszerte hatalmas mennyiségű tôke vár arra, hogy az ingatlanpiacon kerüljön befektetésre, miközben a kedvezô lehetôségek szűkösek. A legfejlettebb európai piacokon, Londonban vagy Párizsban a prémium irodák hozama a forrásbőségnek köszönhetően már 4 százalék alá csökkent, azaz alacsonyabb, mint a referenciahozamként értelmezhető, 4,1-4,2 százalékon álló 5-10 éves állampapírpiaci hozamok. Emiatt egyre nagyobb figyelem és tőke fordul a nyugat-európai másodlagos piacok - ahol 6 százalék körüli szintek jellemzők -, továbbá a hozzájuk hasonló megítélésű kelet-európai fővárosok, köztük Budapest felé. Az Eston prognózisa szerint a fővárosi piacon további hozammérséklődés várható: az A kategóriás irodák esetében például a 2005-ös 7,1, valamint a 2006-os 6,5 százalék után az idei első félévben 6,0 lett a hozam, s arra van kilátás, hogy a nyugat-európai alapok kihelyezési kényszerében ez akár 5,5 százalékig süllyed.

Az ipari ingatlanok piacát egyrészt a kereslet további növekedése, másrészt a kínálat koncentrálódása jellemzi: utóbbit jelzi, hogy az első félév öt legjelentősebb fejlesztéséből négyet egy cég, a ProLogis jegyez. A főváros környéki, már megépült bérlogisztikai csarnokok tulajdonosai között e társaság 29 százalékos súllyal bír (a második helyezett Europolis 18 százalékos részesedést mondhat magáénak), míg a Budapest körüli, még építhető bérlogisztikai csarnokok esetén a ProLogis tortaszelete 35 százalék. Salamon Adorján hozzátette: nemzetközi összehasonlításban a magyar piac kicsinek számít. A ProLogis domináns pozíciója később oda vezethet, hogy a társaság az alkalmazott árakon keresztül kiszoríthatja vagy nehezebb helyzetbe hozhatja versenytársait - mondta az elnök-vezérigazgató.


Miután Budaörsre már ki lehet tenni a megtelt táblát, a fejlesztések nyugatabbra, a fővárostól messzebbre tolódnak. A keleti, északi szektor az M0-ás bezárultával válhat növekedési tereppé, míg eggyel lejjebb, Vecsés és Maglód térségében hatalmas fejlesztési potenciál mutatkozik. Salamon szerint utóbbi helyszíneken 50-100 hektáros területek várnak beruházóra, a helyi szabályozás elkészült, vagyis már csak az infrastrukturális fejlesztést kell végrehajtani. Mindez csak merészség kérdése, ha a beruházó belevág, az első átadásra már 8-15 hónapon belül sor kerülhet - tette hozzá. A szakember mindemellett arra számít, hogy a déli agglomerációban néhány éven belül erős verseny alakul ki.

HOZZÁSZÓLÁSOK