Igen jó befektetésként értékelhetik magyarországi lakásvásárlásukat majd azok az ír, spanyol, vagy izraeli befektetők, akik itteni ingatlanjaik megszerzését magyarországi banktól felvett devizahitel segítségével bonyolították le. A végtörlesztési törvény tegnapi második körös módosítása okán ugyanis ők is kedvezményezettjei lettek a fix árfolyamon történő végtörlesztésnek - értesült a Napi Gazdaság Online.

Ez azt jelenti, hogy ők is 180 forintos svájcifrank-, illetve 250 forintos euróárfolyamon törleszthetik kölcsöneiket, amelyekhez ráadásul a szükséges eurót közel 300 forintos euróárfolyamon cserélhetik forintra. A törvény kimondja ugyanis, hogy a végtörlesztést devizahitel esetében is csak forintban lehet teljesíteni.

Kapcsolódó

A lakásboom öt éve alatt, 2008-ig évente körülbelül ötezer külföldi vett új, illetve használt lakást Budapesten - a KSH évi háromezer-párszázat regisztrált, de ebben nem szerepeltek a cégek által vásárolt lakások -, s ebből a 25 ezres körből nagyjából 8 ezren lehettek, akik hitelből finanszírozták a vételárat - mondta a Napi Gazdaság Online-nak Péter Ágnes, a Infini Consult ügyvezetője. Ezek a hitelek hozzávetőlegesen fele-fele arányban svájci frank, illetve euró alapúak - tette hozzá.

Tízmilliónként kétmillió forint a nyereség

Ha egy befektető 2007-ben 250 forintos euróárfolyamon tízmillió forintnak megfelelő hitelt vett fel, akkor 40 ezer eurós tőketartozásra tett szert. Az egyszerűség kedvéért számoljunk azzal, hogy a tőketartozása az elmúlt évek alatt nem csökkent, azaz továbbra is 40 ezer euróval adós, ami forintban - 295-ös jegyzést feltételezve - 11,8 milliónak felel meg.

Ha most a végtörlesztést választja, akkor a rendelettel újra tízmilliósra szelidített tartozás rendezéséhez elegendő 33,9 ezer eurót beváltania. A fennmaradó 6,5 ezer euró így lesz tuti nyereség, a banknak pedig 1,8 millió forintos bukta. (Ha a befektető 250 alatt adósott el, a nyeresége ennél értelemszerűen kisebb.)

Nem biztos azonban, hogy ilyen forrón eszik a kását. Az euró-forint árfolyam elszaladása elméletben ugyan megteremthetné a lehetőségét annak, hogy egy új, külföldön felvett euróhitelből a tulajdonos kifizesse a magyar banknál fennálló tartozását, azonban ehhez a konstrukcióhoz Péter Ágnes szerint hiányzik a fedezet. A külföldi vevők ugyanis jellemzően a saját hazájukban meglévő lakásaikra felvett szabad felhasználású jelzáloghitelekből finanszírozták a külföldi ingatlanszerzésekhez szükséges önerőt, a fennmaradó részt pedig a célországok bankjai által nyújtott hitelből állták. Mindehhez az alapot a kinti ingatlan értéknövekedése szolgáltatta. Mára azonban a lufi kipukkadt, vagyis ezek az angol, spanyol, ír lakások nagyságrendekkel kevesebbet érnek mint a válság előtt. Ráadásul agyon is vannak terhelve jelzáloghitellel, így új kölcsönt biztosan nem folyósítanak rájuk. A készpénzes kiváltás pedig Péter szerint az angol, ír, spanyol vevőknél, a náluk is tapasztalható pénzügyi nehézségek miatt nem jön szóba.

A képhez az is hozzá tartozik, hogy a törvény alapján a 250 forint feletti árfolyamon hitelt felvettek nem élhetnek a végtörlesztési lehetőséggel. Márpedig - amint az az alábbi ábrán is látszik - nem volt ritka, hogy a boom idején a vastag vonallal jelzett 250-es szint felett forgott az euró.

Forrás: Equilor

Így szól a törvény

A tegnap elfogadott törvény szerint a hpt. 200/B bekezdése - amely a végtörlesztésről rendelkezik - olyan (8) paragrafussal egészült ki, amely szerint "e § alkalmazásában deviza alapú kölcsönszerződésnek minősül az a kölcsön is, ahol a törlesztés is devizában történik azzal, hogy ebben az esetben a végtörlesztést a fogyasztó forintban teljesítheti."

A törvényjavaslatot már csak a köztársasági elnök foghatja meg

Rogán Antal hétfő reggel terjesztette a végtörlesztési törvény újabb módosítását a parlament elé - amit a kormánytöbbség ellenvetés nélkül meg is szavazott estére.

A parlament a köztársasági elnöktől sürgős kihirdetést kért, ennek jele, hogy a javaslatot a kedden az Kövér László az Országgyűlés elnöke alá is írta, majd megküldte Schmitt Pál köztársasági elnöknek.

Az elnök dönt arról, hogy aláírja-e a törvényt vagy ha azzal nem ért egyet, akkor azt visszaküldi megfontolásra az Országgyűléshez. (Sok kétségünk a döntés felől nemigen lehet, hiszen eddig minden hozzá beterjesztett törvényt szignált.) A köztársasági elnök emellett még kérhet előzetes normakontrollt az Alkotmánybíróságtól - ha a javaslattal szemben alkotmányossági kifogásai lennének -, ám jelen esetben ez a helyzet vélhetően nem áll fenn.

Miután a végtörlesztési alapjog mindenkit megillet, aki a Magyar Köztársaság területén lévő lakóingatlanon alapított zálogjogon alapuló deviza alapú (s immár klasszikus devizahitel) kölcsönszerződéssel bír, így a végtörlesztés ezen, a döntően budapesti ingatlanokat befektetési (a mostani köznyelvnek kedvesebb spekulációs) céllal felvásárlóknak is nyitva áll. (Persze, jócskán vannak ilyen hazai befektetők is.)

Jogi szakértők szerint uniós tagságunk okán persze nem lenne könnyű megoldani a külföldi befektetők kizárását. Annak előírása például, hogy a hitelfelvevő lakja az ingatlant, nem lehet elvárás, mert azzal például azokat is kizárnák a végtörlesztés lehetőségéből, akik például gyermekeiknek vettek lakást devizahitelből. Ugyanígy megtizedelné a szabadfelhasználású jelzáloghitelesek oldalán is a végtörlesztésre jogosultak körét egy ilyen előírás. Az mindenesetre ismét bebizonyosodott, hogy az eddiginél körültekintőbb jogalkotói gyakorlatra lenne szükség.

Devizahitelből nem lehet végtörleszteni

A tegnapi törvénymódosítás bezárta a kaput azok előtt, akik a végtörlesztett hiteleket más devizában - olcsóbb kamat, ám további árfolyamkockázat mellett - felvett hitellel akarták törleszteni. A törvény kimondta: végtörlesztett hitelt csak forinthitellel lehet kiváltani, márpedig ezek thm-je igencsak meglódult, vannak 13 százalék feletti ajánlatok is. Miután devizahitelt a szigorú szabályok okán ma már csak hitelkiváltásra lehet felvenni, ez a lehetőség mostantól lényegében be is zárult.