Jelzáloghitelek: lehet-e válság Magyarországon?

Bár a felügyelet szerint a hitelminőség romlása szempontjából - részben a forint sérülékenysége miatt - a háztartásoknak nyújtott hitelek tűnnek a legkockázatosabbnak, attól nem kell tartani, hogy az észak-amerikai példát követve válság uralkodna el a jelzálogpiacon.
NAPI Online, 2007. október 2. kedd, 14:30

A hitelpiacon a romló gazdasági konjunktúra, a csökkenő lakossági reáljövedelem és az emelkedő vállalati csődráta egyelőre nem járt a hitelminőség gyorsuló ütemű romlásával - állapítja meg a felügyelet féléves jelentése. A PSZÁF szerint ez egyrészt valószínűleg a hitelezők prudens viselkedésével, másrészt azzal magyarázható, hogy az adósokat a forint erősődéséből, azaz devizahitelek leértékelődéséből adódóan az elmúlt egyéves időszakban számottevő pozitív vagyoni hatás érte.

A hazai pénzügyi szektor pénzügyi helyzete változatlanul stabil - szögezi le a jelentés. A tőkejövedelmezőség átlagos szintje 20 százalék fölötti, a tőkeellátottság pedig a szektor átlagában jelentősen meghaladja a jogszabályi minimumot. A jövedelmezőség azonban 2007-ben érzékelhetően csökken, mert az üzletért és a forrásokért folytatott verseny miatt szűkül a kamatmarzs, és a működési költségekre jelentős nyomás nehezedik.

Lassulás, kockázatok

Bár eddig a hitelkereslet növekedése nem lassult, a PSZÁF a következő egy évben már érezhető lendületcsökkenést prognosztizál. A hitelező intézmények üzleti dinamikája azonban paradox módon mégis élénkülhet, mert az adósok számára kedvező árfolyamhatás nélkül megszűnik a devizahitel-állományok nagyarányú kompressziója. Így a hitelpiaci szolgáltatók mérlegnövekedése a legutóbbi forintfelértékelődés előtti ütem közelébe térhet vissza.

A hitelpiaci szolgáltatókat egyéves horizonton fenyegető legnagyobb veszélynek még mindig a hitelkockázat általános növekedése tűnik. Ez egyrészt a vállalatmegszűnési statisztika, a reálkeresetek és foglalkoztatottság, illetve a gazdasági konjunktúra változatlanul romló tendenciájából adódik. Másrészt pedig abból a körülményből, hogy amennyiben megszűnik az euró- és svájci frank hitelek jelentős - a 2007 júniussal zárult egyéves időszakban 13-18 százalékos - leértékelődéséből származó pozitív felhajtóerő, vagy esetleg a forintárfolyam valamilyen mértékű korrekciójára is sor kerül, akkor az adósok helyzete rövid időn belül lényegesen kedvezőtlenebb képet mutathat, mint az idei év közepén.

A veszélyben lévők köre

A hitelminőség romlása szempontjából egyéves horizonton a háztartásoknak nyújtott hitelek tűnnek a legkockázatosabbnak, tekintettel a foglalkoztatási helyzet és a reáljövedelem kedvezőtlen alakulására, valamint a szektorban mutatkozó kiemelkedően gyors hitelkeresleti expanzióra.
További veszélyeztetett terület a kisméretű vállalkozások köre, mert romló csődhelyzetben és változatlanul laza fizetési fegyelem mellett általában ez a kör a sorbanállási folyamat fő vesztese. Végül figyelemre méltó, hogy a növekvő számú vállalatfelszámolási, illetve végelszámolási eljárások közel fele jelenleg két ágazatból, a kiskereskedelmi forgalom visszaesése és a piaci koncentráció által sújtott kereskedelemből,illetve a hasonlóan nehéz helyzetben lévő építőiparból kerül ki. A 2007. évi fejleményekre és kilátásokra tekintettel hasonlóan veszélyeztetett területnek tűnnek a mezőgazdaság és az élelmiszeripar egyes ágazatai.

Tiszta Amerika?

A hitelminőség alakulásával kapcsolatban jogosan vethető fel a kérdés, hogy a magyar hitelpiacon létrejöhet-e az amerikai magas kockázatú jelzáloghitelek körében bekövetkezetthez hasonló válság - állapítja meg a felügyelet jelentése. Ilyen helyzet kialakulása a jelen körülmények között a PSZÁF szerint nem reális veszély, mert a magyar jelzáloghitel-piacon a kétségtelenül meglévő kockázatok ellenére is hiányoznak azok az extrém körülmények, amelyek az észak-amerikaihoz hasonló hitelválság kialakulásához szükségesek.


Így elsősorban a nem beszélhetünk olyan ingatlanpiaci buborékról, amely a lakóingatlanok árainak gyors és nagyarányú korrekciójával fenyegetnének. Másrészt a lakáshitelek költségei az elmúlt időszakban nem emelkedtek, a devizahitelek megjelenésének köszönhetően, a forint lakáshitelek állami támogatásának folyamatos szigorítása ellenére sem. Harmadrészt a magyar piacon mindeddig nem terjedt el olyan hitelezési gyakorlat, amely a hiteleket kizárólag az ingatlanfedezetre alapozná, az adós jövedelmi helyzetére és hiteltörténetére való tekintet nélkül. Negyedrészt pedig a hazai háztartások jövedelemarányos eladósodottságának átlagos szintje mintegy háromszorosan elmarad az észak-amerikai háztartásokétól.

Kockázatos devizahitelek

A felügyelet ugyanakkor elismeri: a fentiek ellenére igaz, hogy a magyar háztartásokkal szembeni hitelportfólió jelentős részét kitevő devizahitelek nem elhanyagolható kockázatot hordoznak.
Változatlanul igaz továbbá, hogy a háztartások növekvő eladósodottságának körülményei között a prudens hitelvizsgálat növekvő mértékben nélkülözhetetlen eszközének tűnik a magyar rendszerből jelenleg hiányzó teljes körű lakossági hitelnyilvántartás. Az amerikai események fényében külön óvatosságra int, hogy a fokozódó szolgáltatói versennyel összefüggésben egyre inkább tapasztalható a jelzáloghitelezés feltételeinek lazulása.

Akár gyengülhet is a forint

A devizahitelekkel kapcsolatos kockázatok részben a forinttal kapcsolatos rizikókat jelentik.

Az elkövetkező egyéves időszakban akár több alkalommal is sor kerülhet a valuta-, kötvény- és részvénypiacok többszöri jelentős korrekciójára. A részvénypiac általános trendje valószínűleg viszonylag kedvezőtlenül alakul.
A forintkötvények hozamai nagy valószínűséggel csökkenő trendet követnek majd, de a csökkenés mértéke és időzítése - a jegybanki alapkamat alakulásával együtt - meglehetősen bizonytalan. Maga a forint irányzatát tekintve stabilnak tűnik, de egyáltalán nem kizárható, hogy az euróval, illetve a svájci frankkal szemben egyéves átlagban a 2007 első félévinél alacsonyabb szinten alakul majd.

Miután az államháztartási hiány nemzetközi összevetésben továbbra is magas, a forinteszközök piacai - belföldi okokból - igen sérülékenyek. Jelentősebb globális piaci sokk, illetve korrekció esetén a kockázatosabbak között számon tartott magyar piacok változatlanul a korrekció kiemelt célpontjaiként jelennek meg. Mindez nem független attól, hogy a forint - magas kamatszintje miatt - kiegyensúlyozott piaci körülmények között a kamatkülönbözetre, illetve a konvergenciakilátásokra alapozott spekulatív kereskedelem egyik kedvenc célvalutája. Sokk esetén természetes jelenségnek számít az említett fajtájú piaci pozíciók tömeges zárása, ami a forint és a forintban denominált pénzügyi eszközök áresését eredményezi.

HOZZÁSZÓLÁSOK