- Több év után újra élénkülni látszik a magyarországi lakáspiac, még ha egyelőre törékeny is növekedés. Milyen pozitív és negatív hatások érvényesülnek?

- A válság utáni öt évben nagyjából feleannyi ingatlan cserélt gazdát, mint amelyet a hazai lélekszám indokolna. Ez akár 400 ezer elhalasztott tranzakciót jelent, amely a kedvező gazdasági és hitelezési környezet miatt most kezd a piacon megjelenni. Így ezekben a hónapokban inkább a kínálati oldal mondható gyengének, amelyet egyelőre hátráltat a devizahiteles mentőcsomag, hiszen sok potenciális, de eladósodott eladó várja, hogy rendezzék a tartozását. A jövő év ebből a szempontból meglehetősen bíztató kilátásokkal kecsegtet.

- Hogyan változnak az árak a főbb szegmensekben (használt/új, lakás/családi ház)?

- Az idei második negyedévben mértünk - másfél éves stagnálást követően először - drágulást. Országos szinten 1 százalékot növekedett a lakásárindexünk, és ez megismétlődött a harmadikban is. Ezen belül a fővárosban lehetett ennél erőteljesebb, 3-3 százalékos emelkedést mérni az árakban, ami azt mutatja, hogy Budapestet követően a nagyvárosok húzzák a piacot, és a kisebb települések csak ezután következnek majd.

Az új lakások piacáról nehéz beszélni, mert lényegében nem volt ilyen az elmúlt években. Most indulnak újra a projektek, illetve korábbiakat most fejeznek be a beruházók. Igény mindenképp lenne rájuk, amit az is mutat, hogy egy most befejezett 100 lakásos társasház 80 lakását egy hónapon belül értékesíteni tudtunk.

Nagyot nőtt a hitelből vásárlók aránya

- A Duna House tapasztalatai alapján a lakásokat milyen arányban veszik hitelfelvétellel kombinálva és milyen a tendencia?

- Egyre nagyobb a hitelfelvételi kedv, főleg vidéken. A jegybanki alapkamat csökkenésével kedvezőek a thm (teljes hiteldíjmutató) értékek, így sokan folyamodnak banki forráshoz ismét. Az év elején még 20 százalék körül volt a vásárlók között a hitelfelvevők aránya, ez mostanra a fővárosban 25-re, vidéken csaknem 50 százalékra emelkedett.

- Az eladók szemében mi szólhat a bankhiteles vásárlók mellett?

- Ők tovább nyújtózkodhatnak. Például az egyik tizennyolcmilliós ingatlanra két érdeklődőtől is érkezett tizenhétmilliós ajánlat. Egyikük készpénzes volt, a másik hiteles; elvileg az előbbi lett volna előnyben. Ám a tulajdonos megversenyeztette őket. A készpénzes csak kétszázezer forinttal tudott följebb menni, a hiteles viszont félmillió forinttal emelte a tétet, és végül ő vitte el a lakást.

Az ügyfelek általában nehezen árulják el az ingatlanosnak, mekkora pénzügyi kerettel vágnak neki a költözésnek - egyszer taktikázásból kevesebbet, máskor vakmerőségből többet mondanak -, amivel rengeteg időt és energiát pazarolnak. Velük szemben sokkal gyorsabban lehet azokkal a hiteles vásárlókkal haladni, akiknek a bank papírral igazolja, mekkora kölcsönre számíthatnak.

Ráadásul a banki hiteltanácsadó a jövedelem alapján azt is segít kiszámolni, hogy az ügyfél mekkora kölcsönt vehet fel úgy, hogy azt biztonságosan vissza is tudja majd fizetni. A készpénzes vevők néha pont a gyorsaságuk miatt eshetnek el egy üzlettől. Ők a legtöbbször rövid kiköltözési időt szeretnének, gyakran már az adásvételi szerződés után átvennék az ingatlant. De ha az eladó csak a foglaló birtokában kezd el lakást keresni, nem bírja tartani a tempót. A hiteles vásárló viszont türelmesebb, hiszen még neki is meg kell kapnia a kölcsönt, és ezzel az eladó is nyerhet időt.

- A sok eltérő irányú hatás miatt komoly kihívást jelent az ingatlanok árazása - az eladók és a vásárlók számára egyaránt. Mit tudnak ehhez hozzátenni a közvetítők?

- A közvetítő jól ismeri a lokációt, pontosan tudja, mikor, milyen ingatlan kelt el az elmúlt időszakban és azt is, mennyiért - hiszen ez a munkája. Így aztán naprakész információval rendelkezik arról, hogy az adott ingatlant milyen áron érdemes a piacra engedni. Ehhez szükséges az az egyedülálló rendszer, amelyet mi a saját adatbázisunk alapján használunk, valós piaci eredményekre támaszkodva.

Megéri előbírálati igazolást kérni

- Az Erste Bank Hungary ügyfele előbírálati igazolással felfegyverkezve vághatnak neki a lakáskeresésnek a DH-nál. Milyen előnyei vannak e megoldásnak?

- Kellemetlen, ha az ügyfél lefoglalózza az ingatlant, ám kevesebb hitelt kap, mint amire számít, vagy késik a kölcsön. Márpedig olyankor már nincs jó megoldás. Sokszor már csak a kispárnából előhúzott pénz menti meg a helyzetet, de akinek nincsenek vésztartalékai, komoly veszteséggel száll ki a lakásvásárlásból.

Egy tízmilliós ingatlan foglalója általában tíz százalék, egymillió forint. Ha valaki ezt úgy bukja el, hogy három-négy millió forintos önerővel indult, az egy darabig aligha költözik be álmai otthonába. Nemcsak az önereje csökkent, de ezek után még kevesebb kölcsönre számíthat. Jobb, ha tudja a vevő, meddig nyújtózkodhat.

- Az előbírálatnál kiderül, hogy a lakásvásárló mekkora összegű hitelhez juthat, így pontosan tudja, milyen értékben kereshet ingatlant. Ez mekkora kompromisszumot jelent a gyakorlatban ahhoz képest, hogy mi jár lakáskereséskor a vevők fejében?

- Ez hatalmas segítség a vevőnek és rendkívül felgyorsítja a folyamatokat. Ha valaki némi önrésszel áll neki a lakáskeresésnek, annak tudatában, hogy majd hitelt vesz fel, ha megtetszik valami, akkor könnyen érhetik meglepetések. Fordított esetben eleve csak azt a kínálatot fogja nézni, ami a lehetőségeinek megfelel, és a kiválasztott ingatlant már gyorsított folyamatban tudja birtokba venni.

- A már lefoglalózott lakásvásárlások mekkora hányada hiúsul meg és milyen okokból?

- Az esetek nyolc százalékában valamilyen oknál fogva meghiúsul a tranzakció. Előfordul például, hogy még sincs meg az önerő, de akad példa arra is, hogy egyéb meglévő hitel miatt nem sikerül a kölcsön. Mivel lakást viszonylag ritkán vásárolnak az emberek, nincs meg a rutinjuk, a sokszereplős folyamatot - ügyvéd, bank, közjegyző - nem mindig látják át, sokszor nincsenek tisztában a költségekkel vagy a saját hitelképességükkel.

- Az előbírálati igazolással rendelkezők inkább a használt lakásokat keresik vagy az újban is gondolkodnak?

- Elsősorban használtat vesznek, de ennek fő oka, hogy kevés az újépítésű ingatlan. Meggyőződésem, hogy amint ismét lesz újlakás piac, úgy szívesen fogják majd nagyobb arányban felhasználni a vevők ezt a konstrukciót ilyen céllal is.