Business Talks '24

Üzleti konferencia

Ne maradjon le az év
üzleti konferenciájáról!

Szerezze be
jegyét most.
Czibere Ilona, a Mitropa U.S. Kft. ügyvezetője azt tapasztalta: az USA elleni terrortámadás nyomán éppen hogy megnőtt a kereslet az ottani ingatlanok iránt, szeptember 11-e óta magyar befektetőknek háromszor annyi ingatlant értékesítettek, mint korábban. A tőkéjüket a tőzsdéről kivonó üzletemberek itt találják meg pénzük további gyarapításának lehetőségét. Az ügyvezető szerint ugyanakkor most inkább a spanyol ingatlanok felé fordult a vevők érdeklődése, bár az amerikai események hatására az ott harmadával visszaeső turizmus egy ideig negatívan befolyásolhatja a befektetési céllal Katalóniában vagy Andalúziában vásárolt ingatlanok megtérülési rátáját. Vasenszkyné Ragó Lujza, a Sentosa Kft. értékesítési menedzsere ugyancsak arról számolt be, hogy több üzletfele elhalasztotta befektetéseit. A terrortámadás után szinte nullára esett a tengerentúli ingatlanok iránti kereslet - mondta lapunknak Endrédy Károly, a külföldi ingatlanok értékesítésével foglalkozó Endrédy-DSI Kft. ügyvezető igazgatója. Az amerikai árakról elmondta: 20 ezer dollár alatt nemigen lehet vásárolni, míg a magyarok célterületén, Floridában százezer dollárért családi ház, 50-60 ezerért már jobb lakás kapható. Endrédy spanyol partnereitől arról értesült, hogy a turizmus csökkenésének kezelésére máris terveket dolgoznak ki országszerte. Véleménye szerint az idei szezon végén történt támadás hatásai a tavaszi szezonkezdet idejére jórészt elmúlhatnak. Így vélekednek a Sentosánál is, a cég decembertől újra a piac felfutását várja. A spanyol ingatlanok - összevetve más vásárlási lehetőségekkel - ma is az egyik legjobb befektetésnek tekinthetők, mind értéknövekedésüket, mind hasznosíthatóságukat tekintve. A Spanyolország bármely részén vásárolt ingatlanok évente 10-14 százalékos értéknövekedést mutatnak. A Mitropánál változatlanul jónak tartják a spanyol piacot, ahol a fejlődő területeken az értéknövekedés elérheti a 30 százalékot is. A Sentosa az ilyen mértékű áremelkedésre példaként Costa del Sol térségét említette, ahol az elmúlt két év alatt 30-40 százalékkal nőttek az árak. Ez egyben azt is jelenti, hogy a később vásárlók évről évre ennyivel drágábban juthatnak házhoz, lakáshoz. Spanyolországban a magyar befektetők elsősorban a 20-40 millió forint értékű ingatlanokat keresik - mondja Vasenszkyné. A DSI adatai szerint a külföldi ingatlanok bérbeadásával elérhető hozam évente nettó 6-8 százalék. Ez 70-80 százalékban fedezheti a vásárlásra pesetában 15-25 évre, 30-50 százalékos előleggel felvehető bankhitel költségeit, amelynek éves kamata 5-6 százalék. A Mitropa vezetője úgy véli, mivel a bérbeadás és a hozadéka pesetában realizálódik és a hiteleket is ebben a pénznemben kell fizetni, nincs árfolyamkockázat, a hosszabb távon megtartott ingatlanok hasznosítása fedezheti azok éves fenntartási, működési költségeit, sőt még a hiteltörlesztést is. Endrédy nem tud olyan lehetőségről, amely két év alatt a befektetett összegeket megduplázná. Szerinte ez a piaci gyakorlat alapján lehetetlen. A Mitropa ugyanakkor elmondja, vannak olyan amerikai ajánlataik, amelyeknél a beruházási fázis első szakaszában vásárlók bevezető áron jutnak a lakáshoz, és csak azzal, hogy az ingatlan két év alatt megépül, akár megduplázhatják befektetett készpénzüket. A Sentosa véleménye szerint egy már kész spanyol ingatlan hitellel finanszírozott vásárlásnál a befektetett önrész 4-5 év alatt térül meg, míg ha a vevő a beruházási fázisban száll be egy ingatlanba, akkor szerintük is két év alatt akár meg is duplázhatja befektetését. Esetükben a bankgaranciával biztosított 30-40 százalékos önrész befizetése után csak két év múlva, a lakás átadásakor vesz fel hitelt a vevő, így addig további költségek nem terhelik - mondja Vasenszkyné. Megfigyelők kiemelik, hogy az ingatlanok értékesítése után az éves hozamra kiszámított nettó hozamrátát egy hasonló kockázatú befektetés költségével is érdemes összevetni, amelyből kiderül, hogy a külföldi ingatlanbefektetés negatív vagy pozitív nettó jelenértékű-e saját kockázati szintjén. Itt a deviza árfolyamváltozása miatti kockázatokat is érdemes figyelembe venni. Azt is hangsúlyozzák, hogy az ingatlanbefektetés is spekulatív, így garantált hozamot a közvetítők nem vállalnak; a magyar befektetők számára sem ismeretlen az olyan beruházás, amely a kivitelező csődje miatt nem valósult meg. A négyzetméterárakban országonként nagy a különbség. A befektetési szempontból szóba kerülő spanyol ingatlanok négyzetmétere legkevesebb 1200 német márkába kerül, ami most mintegy 160 ezer forint; ez lényegesen kedvezőbb a közeli horvátországi befektetési lehetőségeknél, ott ugyanis a 2600 márka körüli árak számítanak átlagosnak. Horvátországban szép számmal akadnak eladó házak és lakások, hitelt azonban nehezebb szerezni, ami kedvezőtlen, hiszen a vásárlók többsége nem készpénzzel finanszírozza üzleteit - mondta Endrédy. A Mitropa tapasztalatai szerint a horvát árak négyzetméterenként 2500-3000 márka körül alakulnak. Úgy vélik, hogy a dalmát tengerpartot a magyar vevők számára a közelsége teszi vonzóvá, bár a vásárlás jogi háttere még problémás, ez pedig egyelőre az új piac kialakításának útjában áll. A spanyol és a horvát árak összevetésére Endrédy példaként elmondta, hogy egy cadízi háromszobás, nappalis, 90 négyzetméteres ingatlan ára 112 ezer márka, ezzel szemben a horvátországi Krk szigetén egy 50 négyzetméteres, kétszobás ingatlan kerül 131 ezer márkába. (A Mitropa tudatta, hogy Krk szigetén most indul egy nagyszabású fejlesztés. Ennek keretében 300 apartman és mintegy félszáz villa épül lakóparkszerű elrendezésben. Apartmant 20 millió forinttól kínálnak majd.) Endrédy szerint a horvátországi infrastruktúra nem hasonlítható a spanyol viszonyokhoz. A spanyol ingatlanok mellett szól emellett a hosszabb turistaszezon, emiatt jobban kiadhatók az apartmanok, mint a most fejlődő és területileg még kevésbé koncentrált horvát lehetőségek - fejtette ki Endrédy, hozzátéve, hogy utóbbi helyen az ingatlanok éves értéknövekedésére nincsenek még publikált adatok. A Sentosa értékelése szerint Marbellán a kellemes klíma miatt egész évben tart a szezon, beleértve a golfszezont is. A devizaliberalizációval nemcsak a pénzügyi műveletek váltak szabadabbá, hanem a bejelentési kötelezettség eltörlésével a külföldi vásárlásokat sem kell regisztráltatni, illetve a drágább ingatlanok iránt is megnőtt a kereslet, miután a befektetők ezt is beépítik portfóliójukba - hívta fel a figyelmet a Mitropa ügyvezetője. Vigh György Zsolt