Lassabb drágulás várható az ingatlanpiacon

Az amerikai jelzálogpiaci válság hatását bankokkal tárgyalva sem érzi az Orco. Ingatlanpiacunk jövőjével kapcsolatban derűlátók, de az áremelkedés lassulhat - mondta el lapunknak Iain Sellers, az Orco Magyarország igazgatója.
NAPI Online, 2007. október 2. kedd, 08:04

A NAPI Gazdaság cikke

- Hogyan került Manchesterből Budapestre?

- Közép-Európában 1996 óta dolgozom. Kezdetben Prágában, amit néhány éves varsói kitérő követett, ahonnan ismét visszatértem a cseh fővárosba. Az Orcóhoz tavaly májusban csatlakoztam, igaz, már korábban is munkakapcsolatban álltam velük.

- Hasznosíthatók Budapesten a Prágában és Varsóban szerzett ingatlanos tapasztalatok?

- Igen, a régió ingatlanpiacai meglehetősen hasonlóak, nagyjából ugyanazon a fejlődésen mentek keresztül az elmúlt 17 évben. Persze vannak különbségek az egyes országok között, a lakóingatlanok piaca például Varsóban, Prágában és Berlinben is dinamikusabban fejlődik, mint Budapesten.

- Mi okozhatja a budapesti lakáspiac lassúbb fejlődését?

- Talán a kommunizmus idejéből örökölt lakástulajdon-szerkezet. Itt jóval több lakóingatlan volt kvázi magántulajdonban a régió többi országához képest, emiatt jelenleg kisebb az igény az első lakások iránt. Kelet-Európa más városaiban ezeknek az első lakásoknak a piaca az egyik legjobban fejlődő szegmens, az Orco jelenleg csak Csehországban nyolcezer ilyen középkategóriás lakást árult, és a vevők legnagyobb részének ez lesz élete első saját tulajdonban lévő ingatlana.

- Ezért próbálkoznak Budapesten csak a luxuskategóriában?

- A luxuskategóriás ingatlanok iránt a világ minden táján mindig is megvolt a kereslet, úgy gondoljuk, itt sincs ez másként. De szeretnénk a budapesti középkategóriás lakóingatlan-piacon megjelenni, jelenleg azonban kevés és igen drága a megfelelő adottságokkal rendelkező telek. A telekárak ráadásul az egekbe szöktek, a tulajdonosok irreális árakat kérnek, mintha nemcsak a föld értékét, hanem a fejlesztés hasznát is maguknak akarnák úgy, hogy a pénzügyi kockázatokat kizárólag a kivitelező viselje.

- Mennyire kockázatosak az Orco beruházásai? Amikor belekezdenek egy építkezésbe, már biztosan tudják, hogy az nyereséges lesz?

- Lengyelországban és Csehországban jellemzően már az építkezés befejezte előtt sikerül bérlőt találni irodáink legnagyobb részére, Magyarországon azonban ez nem jellemző.

De Budapesten például magabiztosak vagyunk a két készülő luxusáruházunk területeinek bérbeadásával kapcsolatban. Abban az esetben is van persze kockázata a beruházásnak, ha előre sikerült értékesíteni, bérbe adni az ingatlanokat, a pénzügyi piacokon mindig adódhatnak előre nem látható események.



- Mint a mostani jelzálogválság? Érinti ez az Orco profitját? Megemeli a hitelköltségeket?

- Kockázatainkat csökkentendő igyekszünk rögzíteni hiteleink kamatát. A jelzálogpiac miatt pedig inkább az amerikai és az angol bankok aggódnak, a kontinens pénzintézetei továbbra is rendkívül bizakodóak az ingatlanpiac jövőjével kapcsolatban. A helyi bankokkal folyó tárgyalásainkra nem érzem, hogy jelen pillanatban bármiféle hatással is lennének az amerikai események.

- Tehát optimista a kelet-európai ingatlanpiac jövőjével kapcsolatban?

- Igen. Persze az árak növekedésének üteme feltehetőleg lassulni fog, ami ellen mi szektoronkénti és országonkénti diverzifikálással próbálunk meg védekezni. Londonban például csak a középkategóriás ingatlanok piacán érezhető megtorpanás, a high-end lakások piaca továbbra is dübörög, és a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjai is folyamatosan emelkednek.

- Milyen beruházásokat terveznek Budapesten? Jelenleg öt fejlesztésük van folyamatban. Megvárják, míg azok lezárulnak vagy időközben újabbakba kezdenek?

- Nem, nagyon agresszívan szeretnénk terjeszkedni, folyamatosan keresünk újabb és újabb megvalósítható ingatlanfejlesztési és beruházási projekteket. Hamarosan egy új, izgalmas, Budapest határain kívüli projektről számolhatok be, egy olyan szegmensben, ahol az Orco eddig még nem volt jelen.

- Tervezik ingatlanportfóliójuk további diverzifikálását, új országokban történő megjelenést?

- Nem zárnám ki. Jelenleg arra a hét országra koncentrálunk, ahol jelen vagyunk. Annak köszönhetően azonban, hogy a régióban megkerülhetetlen szereplővé váltunk, folyamatosan kapunk megkereséseket más országokból is. Ha ennek során olyan izgalmas projektbe botlunk, amely elég nagy a számunkra, akkor semmi akadálya nem lehet, hogy új országokban is megjelenjünk a régióban. Nagyon valószínűtlennek tartom, hogy mondjuk két év múlva is csak ebben a hét országban leszünk jelen.

- Az Orco Magyarország hány százalékkal járul hozzá a csoport profitjához?

- Jelenleg több mint 10 százalékos a részesedése, az ingatlanportfólió értékét tekintve pedig Magyarország a cég harmadik legnagyobb piaca.


- Nőni fog Magyarország súlya az Orco profitján belül?

- Nem biztos, hogy nőni fog, óriási fejlesztések zajlanak ugyanis Németországban és Moszkvában is, de annyi bizonyos, hogy az Orco Magyarország mérete számottevően nő majd.

- Hogy állnak szabad tőkével? Szükség lesz újabb tőkeemelésekre vagy van elég pénze a társaságnak fejlesztésekre?

- Jó időben, pont a jelzálogválság kirobbanása előtt hajtottuk végre a magyarországi és a lengyel tőkeemelést. Pénzügyi szempontból most sokkal erősebb pozícióban vagyunk, mint versenytársaink többsége. Ha a jelzálogválság miatt a finanszírozási költségek megdrágulnának, úgy érzem, sokkal előnyösebb helyzetben lennénk, mint versenytársaink. Természetesen mi is igyekszünk minél több külső forrást igénybe venni egy-egy projekt finanszírozásakor. A versenytársaink közül igen sokan nem rendelkeznek a szükséges pénzügyi háttérrel, a közelmúltban több cég is felkeresett minket, hogy eladná nekünk a már zajló fejlesztését, ugyanis elfogyott a pénze.

- Önnek vannak Orco-részvényei?

- Részvényopcióim vannak, amelyek 2009-ben válnak majd lehívhatóvá a jelenleginél magasabb, 142 eurós árfolyamon.

- Csehországban több tízezer négyzetméternyi fejlesztésre váró területet tartanak úgynevezett telekbankban. Magyarországon rendelkeznek ilyennel?

- Nem, az egyik legfontosabb feladatom ennek kialakítása. Csehországban egy volt állami ingatlankezelő megvásárlásával tettünk szert ekkora területre, Magyarországon erre nincs lehetőség, apránként összevásárolni elég telket pedig szinte lehetetlen feladatnak tűnik. A legkönnyebben járható útnak egy telkekkel már rendelkező fejlesztő felvásárlását érzem. Ezt azonban nem szabad elsietni, legalább 2-3 évre lesz szükség hozzá.

- Egyre többet hallani az ingatlanadó bevezetéséről. Nem aggódik miatta? Érinti majd az Orco profitját?

- Az ingatlanadó a régió szinte minden országában napirenden van, nemcsak Magyarországon. Nem hiszem, hogy bevezetése különösebben lassítaná a piac fejlődését, legfeljebb pár, a régióban még jelen nem lévő fejlesztőt rettenthet vissza a beruházástól.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!

HOZZÁSZÓLÁSOK