Negyedmilliárdot spórol a kamatokon az Appeninn

A kamatköltségek csökkennek, a gazdasági környezet javulásával szélesedik a bérlői réteg, a pillanat pedig kitűnő a beszállásra az ingatlanpiacon − vélekedik Székely Gábor, az Appeninn vezérigazgatója, aki azt reméli, a sztori intézményi befektetők figyelmét is felkelti.
Mezősi Tamás, 2013. október 25. péntek, 00:00
Fotó: Napi.hu

− Az Appeninn az elmúlt hónapokban többször is jelezte, élt az MNB növekedési hitelprogramja által kínált lehetőségekkel, s forintosította hitelei egy részét. Érintettként miként ítélik meg a programot?
− Eddig mintegy 850 millió forintnyi devizahitelünket forintosítottuk a program keretében, az nhp2 során pedig szeretnénk kihasználni a kereteket, s minél több olcsó forrást bevonni az ingatlanportfóliónk további építéséhez, immár beruházásokra is. Az nhp-s és egyéb sikeres refinanszírozások következtében kamatköltségeinken 200-250 millió forintot spórolhatunk meg évente. Ez jelentős összeg, amelyet saját erőként felhasználva évente egy új, egymilliárd forintos ingatlannal bővíthetjük a portfóliónkat. Tehát számunkra egyértelmű nyereséget hoz az nhp, de úgy látom, kedvező hatást gyakorol a teljes magyar gazdaságra is. Felrázta a bankszektort, a vállalkozók el mertek kezdeni beruházásokban gondolkozni, ennek köszönhetően pedig megerősödhet a kkv-szektor, amiből bérlőink révén mi ismét profitálhatunk.
De nem csak az nhp2-t várjuk. Tudomásom szerint novemberben a kormány elé kerülhet az ingatlanbefektetési társaságokról (szit-ekről) szóló, alapjaiban megfelelő, ám néhány részlet miatt nem működőképes jogszabály módosítása. Reményeink szerint ennek kapcsán sor kerülhet a szit-ek befektetéseitől elvárt sajáttőke-arány leszállítására és a piaci realitással jelenleg össze nem egyeztethető osztalékfizetési kötelezettség módosítására. Amennyiben a szit törvényi szabályozása megfelelő módon változik, az Appeninn számára is kecsegtető választási lehetőség lehet ez a működési forma.

− Hogy alakul az irodáik kihasználtsága?
− Irodáink szinte teljes egészében kihasználtak. Az, hogy forintosítottuk hiteleinket, lehetővé tette − a bevétel és a finanszírozás egyensúlyát szem előtt tartva −, hogy több bérlőnknek felajánlottuk, ha kívánják, a jelenleg euróhoz kötött bérleti díjról térjünk át forintalapú elszámolásra. A bérlői mixünk jó minőségére folyamatosan figyelünk, a fizetési fegyelem átlagon felüli, nincsenek számottevő kintlévőségeink. Mindemellett úgy látjuk, átalakulóban van a magyar kkv-szektor, amiben szerepe van a jelentős tisztulást hozó új csődtörvénynek. Kezdenek kikopni a cégeket sorozatosan csődbe vivő vállalkozók, felértékelődik a megbízhatóság, a stabil háttér.

− A fő tulajdonos Lehn Consulting a napokban jelentette be, hogy befolyása a cégben 50 százalék alá csökkent. Ez minek a számlájára írható?
− Ez pusztán annak az üzleti modellnek a következménye, amit eddig is folytattunk. A mostanra mintegy 22 milliárd forintra értékelt ingatlanportfóliónk bővítését − amit középtávon 30 milliárdosra bővítenénk − ugyanis elsősorban a közkézhányad növekedéséből finanszíroztuk a következőképpen: a fő tulajdonos eladott részvényeiből, amit először kölcsönadott az Appeninn-nek, majd a követelést részvénytőkévé konvertáltuk. Így folyamatosan tudtunk növekedni, ráadásul a tőkepiacon keresztüli forrásbevonással, ami az elmúlt időben rajtunk kívül keveseknek sikerült. Persze transzparensebb lett volna nyilvános tőkeemelésekkel hozzájutni ezekhez a forrásokhoz, ez mindig is szándékunk volt − de ez az út a külső körülmények miatt kevésbé volt működőképes. A forrásbevonásunk ugyanakkor gyors, olcsó és rugalmas reagálást tesz lehetővé − s véleményünk szerint még mindig kellően transzparens.

− A jövőben is így tervezik a finanszírozást?
− Azt gondoljuk, hogy az intézményi befektetők számára is kellően attraktívak lehetünk, megfelelő eszközt jelentünk ahhoz, hogy befektessenek a magyar ingatlanpiacon. A külföldieknél ugyanis sokkal jobb rálátásunk van a helyi irodapiacra, a magyarok többségénél pedig jobb alkupozícióban vagyunk, s hatékonyabban működünk.
Van már olyan track recordunk, ami meggyőző lehet az intézmények számára is, hisz ha ilyen rossz piaci körülmények között ilyen eredményeket értünk el, az egész sok jóval kecsegtethet fellendülés idejére. A forrásbevonás mikéntjére több forgatókönyvet is elképzelhetőnek tartunk a nyilvános kibocsátástól kezdve a zártkörű tőkeemelésen át addig, hogy a Lehn Consulting újabb papírokat ad az érdeklődőknek, majd feltőkésít minket.
A piacon azt tapasztaltuk, hogy a magyar alapkezelők a blue chip részvényeken túl kisebb figyelmet fordítottak a magyar eszközökre − de lassan mintha változna ez a trend, kezdik keresni a small és mid-cap papírokat, befektetési sztorikat. Meg kell fordítani a folyamatokat, annak érdekében, hogy a források idehaza maradjanak, növeljék a likviditást, s ezzel tegyék vonzóbbá a piacot − ebben mindenkinek van szerepe a társaságoktól, az újságírókon és az elemzőkön át az alapkezelőkig. Ha megindul egy felértékelődési folyamat, az öngerjesztővé válik − márpedig mintha az utóbbi időben valami hasonló kezdődne meg idehaza.

− Lát biztató jeleket az ingatlanpiacon?
− Egyre szaporodnak a hazai ingatlanpiac fordulatát váró elemzések, és én magam is meg vagyok róla győződve, hogy most érkezett el a legjobb pillanat a vásárlásra a magyar ingatlanpiacon. Az ingatlanok nagyon olcsók, 9−11 százalékos hozammal is lehet irodaházat vásárolni Budapesten, ez a hozamszint jóval az újra-előállítási érték alá árazza az ingatlanokat, és több mint versenyképes ebben a kamatkörnyezetben. A magas hozamok már a piacra csalogatták az első, kockázatvállalóbb befektetőket, kínai és amerikai tőke is megjelent a piacon. Mi is aktívan keressük a befektetési lehetőségeket, jelenleg is több projekt van aláírás közeli állapotban. A várható stabil ingatlanár-növekedésnek és az elvárt hozamok csökkenésének köszönhetően csak a portfólió átértékelődése évről évre tisztes nyereséget (eszközérték-növekedést) eredményezhet, nem is beszélve a rendes működésen elért, illetve a hatékonyságnövelő beruházásoknak köszönhető profitról.
Várakozásom szerint árrobbanás ugyan nem várható, de a következő években egy stabil áremelkedés indul majd meg a piacon, ami lehetőséget teremt a régóta halogatott beruházások megvalósítására is.

HOZZÁSZÓLÁSOK