A bankok nem felejtenek - ez vár az ingatlanpiacra

Míg a magyar lakáspiacon már határozott élénkülés tapasztalható, addig az iroda-, és kereskedelmi ingatlanpiac egy jóval visszafogottabb növekedési pályán mozog. A szakértők szerint utóbbi testesíti meg inkább a valós piaci folyamatokat, míg a lakásoknál a mesterséges beavatkozás húzza a keresletet - hangzott el a Napi.hu Boom vagy buborék? Perspektívák és dilemmák az ingatlanpiacon című konferenciáján.
Napi.hu, 2016. május 12. csütörtök, 17:20
Fotó: Napi.hu

Az irodapiacon két fő trendet tapasztalni: vagy újra éledtek a régebbi, gazdasági krízis miatt elhalasztott projektek, vagy nagy erőkkel dolgoznak a fejlesztők azon, hogy új projekteket keltsenek életre, azt követően, hogy a volumenszűkülés egyértelműen dominálta a szegmenst. Az építőipari költségek, a generálfejlesztések ráfordításai egész biztosan nőni fognak. Ugyanakkor tudomásul kell venni, hogy az építőipar e szektorában az alvállalkozói réteg az utóbbi 5-7 évben drasztikusan lecsökkent és ez a kör nem tud egyhamar "újraépülni". Évek kellenek, míg újra feláll ez a kivitelezői réteg - értékelt Kovács Attila, DVM Group ügyvezető partnere.

Ez a piac még kiegyensúlyozott mederben van. Nem tart ott, hogy spekulatív megfontolásokból induljanak meg építkezések. Az a stádium már elérkezett, amelyben fejlesztők nagyobb kockázatot vállalnak, ám a bankok még nem kapcsolódnak be spekulatív projektekbe. Várhatóan ez csak később történhet meg és veszélyt rejt, hogy rengeteg olyan fejlesztő aktivizálódik majd, akiket a meggondolatlan hozzáállás jellemezz - mondta Kovács.

A finanszírozók nem felejtenek

Az elmúlt 18-20 hónapban a magyar irodapiacon már megjelent néhány spekulatív fejlesztés. Az ilyen típusú építkezések volumene fel fog futni, bár a bankok egyelőre stratégiai szempontok alapján elutasítják a spekulatív finanszírozását, hiszen ezek jelentős kockázatot rejtenek - hívta fel a figyelmet Furulyás Ferenc MRICS, a Jones Lang LaSalle Kft. ügyvezető igazgatója.

Az irodapiacon a költözési hajlandóság a válság előrehaladtával felgyorsult, a visszaesés nagyon sokáig tartott, mert a kapacitások előbb kiépültek, mint a valós igények megjelentek volna, ezért aztán magasak üresedési ráták. A kereskedelmi ingatlanpiacon az látható, hogy részben a plázastop-törvény és más szabályozási okok miatt részben pedig piaci okokból megváltozott magatartás. A bérlők takarékosabban szeretnének ingatlant bérelni - osztotta meg tapasztalatait Petz Raymund, a GKI Gazdaságkutató Zrt. ügyvezető igazgatója.

A bankok pedig nagyon megnézik milyen fejlesztővel szerződnek: nagyon számít az előélet. S, hogy milyen önerőt kérnek a bankok? A 10-20 helyett rendszerint 40-50 százalékos előbérleti szerződést szükséges felmutatni ahhoz, hogy a pénzintézetek egy-egy projekt mögé álljanak. Sokat számít tehát a fejlesztői mentalitás - fűzte hozzá.

Kovács szerint a bank- ügyfél kapcsolat felértékelődött, akik be tudják mutatni, hogy a válság utáni években tisztességesek voltak, illetve korábban nem vágtak bele túlzottan kockázatos projektekbe, azok tudnak fordítani a bankok szigorú kondícióin. Ugyan a bankok is piacot akarnak szerezni, ám élénken él bennük 2008-2009 emléke -így nincs spekulatív finanszírozás.

Ez lehet az egészségesebb irány

A hozamtermelő ingatlanpiac láthatóan sokkal lassabban tér magához mint a lakáspiac. Kovács szerint ez egy folyamat, s fél éven belül nem fog megváltozni a helyzet, miközben - elsősorban Budapesten - a lakáspiac váratlan és drasztikus módon megindult felfelé.

A kereskedelmi ingatlanoknál volt egy túlkínálat, míg a banki finanszírozás nehézséggel küzdött, s a szanálás folyamatában lévő projektek száma - ezek kivezetése mihamarább meg kell, hogy történjen, mert hátráltatják a kereslet megélénkülését. A túlkínálat csökkentése, a problémás projektek kivezetése tehát szükséges - figyelmeztetett Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke. A kereskedelmi ingatlanpiacon a lakossági fogyasztásnövekedés döntő. Volt egy fogyasztás visszafogás a válságot követően, amelynek azonban számos jel szerint - például a devizahitelek forintosítása miatt immár vége. Ez biztató jel lehet az ingatlanfejlesztőknek.

Míg az üzleti ingatlanpiacon valóban piaci folyamat zajlik, szervesebb fejlődésről beszélhetünk, addig a lakáspiacon az állam beavatkozása döntő. Bár a plázastop korlátozta a például diszkontok terjeszkedését, de ez az állami jelenlét sokkal gyöngébb e szegmensben, mint a lakáspiacon - fogalmazott Petz Raymund.

Takács szerint fontos a felelős hozzáállás: a kevésbé átgondolt projektekkel és kevésbé jó minőségű ingatlanokkal megjelenő fejlesztők jelentős része eltűnt a szektorból, ugyanakkor messze vagyunk még attól, hogy újjászervezze magát a piac. Az optimizmus általános, s inkább minőségi irányba mozdul el a kereslet. Ennek jele, hogy eltolódott az értékelés: immár 20-30, hanem az 50-60 millió eurós irodák keresettek jellemzően, s a bérlők oldaláról a hatékonyságnövelés dominál - mondta Furulyás .

Budapesten belül az látható, hogy a dél-budai alpiacon a legkisebb az üresedési ráta (4,5 százalék), míg az V. kerületben a legnagyobb az üresedés, itt a legmagasabb a bérleti díjak is. A Belvárosban komoly hiány van a bérlőkből, a régi épületekben ráadásul lehetetlen minden vállalati igényt kielégíteni - Kovács Attila.

A panelbeszélgetés résztvevői ugyanakkor abban is egyetértettek, hogy van még potenciál: a régió más nagyvárosaihoz képest a budapesti üzleti ingatlanok jelentősen alul értékeltek - nem is beszélve a vidékiekről.

HOZZÁSZÓLÁSOK