A bérlők a helyükön maradnak

A kereslet nagyságát nézve az első hat hónap alapján az irodapiac erősödést mutat, hiszen a bruttó bérbeadás összege az első két negyedévben elérte a 183 000 négyzetmétert, ami 35 százalékos emelkedés a tavalyi év első feléhez képest - áll a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb budapesti irodapiaci elemzésében.
NAPI, 2009. július 31. péntek, 20:27
Fotó:

Ugyanakkor a kihasználatlan irodák aránya elérte a 18 százalékot, ami 2004 óta nem látott szint a budapesti piacon. Nem meglepő, hogy a rekord magas bérbeadási szint mellett is emelkedett az üresedési ráta, hiszen a kereslet egyre nagyobb részét teszik ki a szerződés-újratárgyalások.

Az első félévben tíz négyzetméter bérbeadásból közel négy nem járt a bérlő költözésével, hiszen ugyanarra a területre írtak alá, ahol eddig is voltak. Az év második fele további állománynövekedést hoz és várhatóan a kihasználatlanság trendje nem fordul meg.

A magyar gazdaság valószínűleg az év harmadik negyedében éri el a mélypontot, amit stagnálás követhet, mielőtt a növekedés újra megindul. A válság legerősebben az ipari teljesítményt sújtja, ahol a kibocsátás visszaesése -a beszűkült exportpiacok miatt- akár tíz százalékos is lehet. A szolgáltató szektorban a csökkenés kisebb, mégis súlyos az irodapiacra gyakorolt hatás.

Habár Budapest irodapiacán az első félév bérbeadási szintje rekord magas volt (183 000 négyzetméter), a kereslet megoszlása kedvezőtlenül változott: a szerződés-újratárgyalások az összes tranzakció 37 százalékát tették ki, és ez az arány az év eleje óta emelkedik. Leginkább a főváros belső kerületeiben jellemző a szerződés-hosszabbítás, míg a pesti nem-központi területeken az előbérletek és az új szerződések dominálnak.

A modern bériroda-állomány július elejére elérte a 2,21 millió négyzetmétert. Az elmúlt három hónapban 65 200 négyzetméter új iroda került átadásra, ami magasabb szint, mint az első időszakban, de a harmadik negyedévben várható csúcstól elmarad. Az előrejelzésünket sűrűbben kell felülvizsgálnunk, mivel a kivitelezés során is egyre gyakrabban fordul elő csúszás vagy időszakos felfüggesztés esetleg leállás - kommentálta a jelentést Borbély Gábor, a CBRE vezető elemzője. Az év eleje óta új projekt kivitelezése nem kezdődött meg Budapesten. Legfrissebb becslésünk szerint körülbelül 345 000 négyzetméter iroda áll ma építés alatt - tette hozzá.

A most átadott irodaterület fele előbérletben már elkelt. Annak ellenére, hogy az új kínálat telítettsége magas volt, a kihasználatlansági mutató tovább emelkedett: a teljes budapesti irodai kihasználatlanság 18 százalék volt június végén. Ennek egyik oka, hogy az új bérlők (bővüléssel együtt) a teljes kereslet 35 százalékát adták csupán, ami mindenkori minimumnak felel meg. Az újratárgyalások és az előbérletek sem vezetnek az elfoglalt irodaterület növekedéséhez, márpedig ezen szerződések aránya folyamatosan emelkedik. Másrészt sok bérlő kisebb területre kötött szerződést, mint amekkorán eddig voltak, ami a felszabadult irodaterületek kihasználatlanságának emelkedéséhez vezetett.

A kihasználatlanság áprilishoz képest a dél-pesti lokációt kivéve mindenhol nőtt. Ugyanakkor továbbra is itt a legmagasabb az üres irodák aránya (32 százalék a márciusi 41százalék után). Júliusban Belső Budán volt legalacsonyabb a kihasználatlanság, csupán hét százalék. Bár a lokációk közötti jelentős kihasználtságbeli eltérések továbbra is meghatározzák a budapesti piacot, a különbség a legmagasabb és legalacsonyabb értékek között várhatóan csökken. Ehhez az erős kereslet Dél-Pesten és a magas kínálat Dél-Budán és a belső kerületekben egyaránt hozzájárul.

A bérleti díjak folyamatos nyomás alatt vannak minden irodapiaci lokációban. Általában ez a pénzügyi ösztönzők növekedését eredményezi, de egyre több esetben az ajánlati árak csökkentése is megfigyelhető. A kínálati árakat az egy évvel ezelőtti szinttel összevetve megállapítható, hogy a központi részpiac kivételével a bérleti díjak mindenhol csökkentek. A legnagyobb mértékben a nem-központi budai részpiacon csökkentek a kínálati árak, míg Belső Pest és Belső Buda átlagára emelkedett, ami az átadás előtt álló projektek magasabb árazásával magyarázható. A Belváros árainak szóródása nőtt, mert több épület a szabad területeit alacsonyabb áron kínálja. Itt jelenleg egyetlen prémiumkategóriás irodaház épül, amelynek bérleti díja meghaladja a tavalyi szintet.

HOZZÁSZÓLÁSOK