Bérelt ingatlant vesz? - Erre figyeljen

Az ingatlanpiacon gyakran cserélnek gazdát bérbe adott ingatlanok. A bérleti szerződések ekkor átszállnak az új tulajdonosra. Az új Ptk. szerint azonban az új tulajdonos nem veheti igénybe a bérletet korábban biztosító kezességet, óvadékot, bankgaranciát vagy más biztosítékot.
Napi.hu, 2014. december 8. hétfő, 16:41
Fotó: Napi.hu

Ez sok esetben jelentősen megnehezítheti a bérbeadott ingatlan eladását és erős tárgyalási pozícióba hozza a bérlőket - véli a Szecskay Ügyvédi Iroda. Az új Polgári Törvénykönyv kifejezetten ki is mondja, hogy ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötése után átruházza a bérbe adott ingatlan tulajdonjogát, akkor a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.

A problémát a gyakorlatban az jelenti, hogy a bérleti szerződés átszállására a szerződésátruházás szabályai irányadók, ami azt jelenti, hogy megszűnnek a szerződés biztosítékai, és ezáltal jelentősen gyengül az új tulajdonos pozíciója - mondta Boronkay Miklós, a Szecskay Ügyvédi Iroda ügyvédje.

A bérleti szerződésekhez ugyanis számos biztosíték kapcsolódhat, közte az óvadék, kezesség, bankgarancia, amelyek komoly szerepet játszanak abban, hogy a bérleti szerződésből valóban befolyjon a bérleti díj. Mindezek az új Ptk. alapján automatikusan megszűnnek, ha a bérbeadó eladja az ingatlant; így például a tipikusan szerződéskötéskor kifizetett óvadék sem száll át az új tulajdonosra, hanem visszajár a bérlőnek.

Biztosítatlanná válhatnak a díjkövetelések

Boronkay Miklós szerint ez azt eredményezi, hogy jelentősen csökkenhet a bérleti szerződések értéke, hiszen a bérleti díjkövetelések biztosítatlanná válnak. A szakértő szerint annak természetesen nincs akadálya, hogy a biztosítékokat a felek újra létrehozzák, így például a kezessel új kezesi szerződést írassanak alá, a bérlőtől új óvadékot kérjenek, vagy új zálogjogot alapítsanak. Ez azonban egyrészt körülményes eljárás, másrészt a bérlő, kezes stb. együttműködési készségén múlik, hogy hozzájárul-e a biztosítékok újraalapításához. Kérdéses továbbá, hogy hogyan alakul az újonnan alapított biztosíték sorsa például a bérlő cég ellen indított felszámolási eljárásban.

Az új Ptk. a bérlőket erős tárgyalási, rosszabb esetben zsarolási helyzetbe hozza a bérbeadott ingatlan adásvétele esetén; az együttműködési hajlandóságuktól függ a bérleti szerződés és ezáltal a bérbeadott ingatlan értéke. Mindez pedig megnehezítheti a bérbeadott ingatlanok eladását.

A probléma nem merül fel, ha az eladó nem közvetlenül a bérbeadott ingatlant, hanem az azt tulajdonló céget adja el. Ebben az esetben ugyanis a bérbeadó továbbra is ugyanaz a cég marad, és így a bérleti szerződések biztosítékai sem szűnnek meg.

HOZZÁSZÓLÁSOK