Csúcsdöntések az ingatlanok piacán

Rekordév volt a tavalyi a kereskedelmi ingatlanok magyarországi piacán, ugyanakkor a válság mélyülését jelzi, hogy egész Kelet-Közép-Európában leállt a befektetési piac, a fejlesztők pedig az előbérleti szerződéseket részesítik előnyben.
NAPI, 2009. január 30. péntek, 15:45
Fotó:

A Napi Gazdaság cikke.

A jó elhelyezkedésű, első osztályú ingatlanok továbbra is kapósak lehetnek - hangzott el a CB Richard Ellis (CBRE) évértékelő sajtótájékoztatóján.

Egymás után immár ötödször döntött rekordot az irodák iránti kereslet, 2008-ban 330 ezer négyzetmétert adtak bérbe, ez 3 százalékkal haladja meg a 2007-es és harmadával a 2006-os szintet. Különösen az utolsó negyedév volt erős, ekkor kötötték az ügyletek 35 százalékát. A legnagyobb tranzakciót egyértelműen a K&H Bank és a TriGránit közel 47 ezer négyzetméterre szóló bérleti és előbérleti szerződése jelentette. Az előbérleti szerződések általában is jelentős arányt képviseltek 2008-ban, így a 2009-ben piacra kerülő irodaterületek 28 százalékát már elkészültük előtt kiadták. Mivel a fejlesztők korábban még sohasem biztosították be bérlőkkel ilyen nagy arányban az épületeiket, ez segíthet ellensúlyozni az elkövetkező negyedévekben várható valószínű túlkínálatot.

A 2008-as, rekordot jelentő 250 ezer négyzetméternyi új irodaterület után 2009-ben 270 ezer négyzetméternyi még kiadatlan fejlesztés befejezése várható. A már építés alatt álló projekteket az eredeti ütemezés alapján viszik a piacra (legfeljebb műszaki okokból képzelhető el csúszás), a nem megerősített, tervezett fejlesztések azonban kevésbé biztosak. A jelenlegi becslések szerint mindössze 130 ezer négyzetméter irodaterület épül meg 2010-re, míg nagyjából 300 ezer négyzetméter irodaterület fejlesztését elhalasztják.

Új korszakba lépünk az irodabérleti piacon - mondta Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis magyarországi irodájának ügyvezetője. A fejlesztők kétszer is meggondolják, hogy belekezdjenek-e egy új projektbe. A mai piaci helyzet igényli a jelentős arányú előbérleti szerződést. Az úgynevezett bts (built-to-suit, igény szerinti)-megállapodások eddig nem voltak jellemzőek a magyar piacra, ám ez most megváltozik. Azt látjuk, hogy sokkal több tervezés előzi meg az építkezést, mint korábban, ez pedig segíthet elkerülni a hosszú távú piaci egyensúlytalanságot - tette hozzá az ügyvezető.

Az elmúlt év a logisztikai ingatlanok piacán is rekordot hozott. A modern ipari ingatlanok állománya 2008 végére Budapesten és vonzáskörzetében 1,4 millió négyzetmétert tett ki. Rekordmennyiségű, 330 ezer négyzetméter új terület került a piacra, kétszer annyi, mint 2007-ben. Egyetlen év alatt az ipari ingatlanállomány 30 százalékkal nőtt. Összesen 335 ezer négyzetmétert adtak bérbe, ez 50 százalékos bővülést jelent 2007-hez képest. Az előbérleti szerződések a kereslet jelentős arányát tették ki minden negyedévben. Mindazonáltal - minthogy a bérbeadásokon belül az előbérleti szerződések magas aránya erős kínálattal párosult - a kihasználatlansági ráta 16,3 százalékra nőtt 2008 végére. Ez évben a romló gazdasági környezet miatt a logisztikai piac lassulására számítanak a szakértők.

A csökkenő ipari termelés és a recesszió Magyarország legfontosabb kereskedelmi partnereinél már hatással volt a logisztikai területek iránti keresletre: a fejlesztők újragondolják stratégiájukat, ami kevésbé agresszív fejlesztéseket jelent. Az év első hónapjaiban még számos nagy fejlesztés kerül a piacra - mondta Borbély Gábor, a CBRE vezető piaci elemzője. Most 120 ezer négyzetméter modern logisztikai terület van építés alatt, ami a 2007. januári szintnek felel meg. Az új kínálat szintje a finanszírozás nehézségei miatt a későbbiekben kérdéses. A fejlesztők nagy területi igényekkel rendelkező potenciális bérlőket keresnek, jóval az építkezések megkezdése előtt. Arra számítunk, hogy a spekulatív fejlesztések nagymértékben csökkennek az év végéig - tette hozzá Borbély Gábor.

A magyarországi kereskedelmi ingatlanpiacra irányuló befektetések 2008-ban 410 millió eurót tettek ki. A kimagasló rekordnak számító 2007-es év után a piac lassulást várt, azonban a 80 százalékos csökkenés azt jelenti, hogy a befektetési piac gyakorlatilag leállt Magyarországon. A 2008-as szint a befektetési piac korai éveire emlékeztet. A befektetői aktivitás hasonlóan alakult az egész kelet-közép-európai régióban: Szlovákiában is 80 százalékkal csökkent a befektetések volumene, Csehországban 60 százalékkal volt kisebb az előző évinél, míg a kevésbé érett piacok (mint például Horvátország) tranzakció nélkül maradtak 2008 második felében.

Dacára a negatív gazdasági klímának, a befektetők továbbra is keresik a legfejlettebb piacokon a legjobb eszközöket a régióban. A fenyegető környezet ellenére jó lehetőségek vannak a piacon - hangsúlyozta Tim O'Sullivan, a CBRE budapesti irodájának vezető befektetési tanácsadója. Jelen körülmények között csak az első osztályú helyszíneket és a legjobb termékeket lehet eladni. Nem keresettek a kockázatos beruházások, mint például a logisztikai ingatlanok, másodosztályú irodaházak vagy vidéki kiskereskedelmi létesítmények. Tim O'Sullivan hozzátette, a nagy tőkeáttétellel finanszírozó befektetők ideje lejárt. Mivel a bankok hitelezési politikája továbbra is szűkmarkú, idén a saját tőkéből finanszírozó befektetők lesznek aktívak a piacon. Míg eddig a projekt akár 80 százalékáig is lehetett hitelt felvenni, ma ez az arány 50 százalék közelébe csökkent. A fejlesztőknek és befektetőknek azonban reményt adhat az, hogy a bankok a hitelezésből élnek. Várhatóan 2009 második felében a régi és biztos ügyfelek finanszírozáshoz jutnak, bár a saját tőke aránya biztosan magasabb lesz, mint két évvel ezelőtt.

Elképzelhető, hogy néhány ingatlantulajdonos kényszereladást fog végrehajtani az év folyamán. A jól bérbe adott, magas jövedelemtermelő képességű ingatlanok lesznek népszerűek, míg a másodosztályú minőségű és elhelyezkedésű eszközök esetében további áralkalmazkodás várható. Az árazást illetően erős a bizonytalanság, mivel kevés tranzakció történik. A jelenlegi hozamokat nehéz pontosan meghatározni, azonban az elvárt hozamok emelkedéséről konszenzus van a piacon - további emelkedés várható 2009 folyamán, amíg az eladók és a vevők várakozásai végre találkozni fognak.

HOZZÁSZÓLÁSOK