Csúcsra járatják vagy tönkreteszik a Váci utat?

Gigantikus irodapark építésére készülnek az MNB alapítványai az egyik legfelkapottabb budapesti irodafolyosón, ahol már amúgy is négy nagy irodaberuházás vár startpisztolyra. Nagy kérdés, hogy vajon újra összeomlik-e a piac a várható túlkínálat alatt vagy győz a józan ész, és a már készülődők inkább lassítanak. Ilyen nagyságrendben felpörgő keresletre ugyanis nem számítanak a piacot jól ismerő szakértők.
Szepesi Anita, 2016. szeptember 12. hétfő, 07:08

Alaposan felforgathatja a budapesti irodapiacot az MNB-alapítványok legújabb ingatlanfejlesztési terve, mely szerint a Pallas Athéné alapítványok vagyonát kezelő Optima Befektetési Zrt. a 17,1 milliárdért megvásárolt  Váci úti telken 150 ezer négyzetméternyi irodaterületet fejleszt a következő három évben.

A hírek szerint a cég vezérigazgatója arra számít, a projekttel Budapest vonzó pénzügyi központtá válhat, potenciális bérlői pedig a Brexit hatására új európai központot kereső cégek lehetnek. A korábban megvásárolt, Széll Kálmán téri Buda Palota és a mostani fejlesztésekhez összesen 120-130 millió eurós hitelt vennének fel, piaci alapon.

Egy irodapark nem elég vonzerő

A Váci úti irodafolyosó továbbfejlesztése önmagában nem rossz ötlet, az egykori kereskedelmi, ipari ingatlan újraélesztése javítja az irodafolyosó presztízsét, azonban illúzió, hogy a Brexit miatt Londonból várhatóan továbbálló cégek itt építenének ki bázisukat. Vonzó pénzügyi centrummá nem egy újonnan felépülő irodapark miatt válik egy város - kommentálták a bejelentést ingatlanszakértők egybehangzóan lapunk kérdésére.

Eleve túl korai a Brexit miatti költözésről beszélni, ám ha mégis sor kerülne erre, a globális cégek minden valószínűség szerint már működő, érett pénzügyi központokba - Frankfurt, Amszterdam vagy a több mint 5 millió négyzetméter üres irodaterülettel rendelkező Párizs - helyezik át a székhelyüket.

Már nem pénzügyi cégek a fő bérlők

Egy új irodaépület, irodapark kiépítése önmagában egy nemzetközi cég vagy intézmény helyszín választásánál sokadik szempont a rangsorban, a helyi adózási és jogi környezet, jogbiztonság, az infrastruktúra és az elérhető képzett munkaerő áll a lista élén - hangsúlyozták a döntési szempontokat jól ismerő szakértők.

Budapest nem versenyezhet a világvárosokkal, ráadásul a irodapiaci bérlők között régóta vissza is szorult a pénzügyi szektor súlya, ma már az it-cégek, illetve a gyártókat kiszolgáló háttérmunkát végző szolgáltató központok húzzák a piacot.

Újra összeomolhat a piac?

Noha látnak abban fantáziát, hogy egy új irodapark több céget vonz a térségbe, ugyanakkor reálisan komoly feszültségekhez vezet, ha valóban spekulatív alapon 150 ezer négyzetméter új terület egy alpiacon hirtelen (a három év annak számít) megjelenik.

A Váci úti irodafolyosón 8-900 ezer négyzetméter a teljes irodaállomány, az üresedési ráta 12,5 százalék, igaz ezt inkább B kategóriásként területként tartják nyilván. A bérleti díjak listaáron 11-12,5 euró közötti sávban mozognak havonta négyzetméterenként, bár ma már a listaár és a tényleges díj között már alig van eltérés. Szakértők ezt tartják ma a legmozgalmasabb alpiacnak, az első és a második negyedévben is itt kötötték a legtöbb bérleti szerződést, nem véletlen, hogy a fejlesztők is itt a legaktívabbak, több nagy projekt áll startvonalon. Ugyanakkor az előkészítés lendülete a szakértők szerint megtört nyáron, érezhető a lassítás, miután további érdemi keresletbővülés sem idén, sem jövőre nem várható.

Visszalépnek, vagy gyorsítanak?

A Váci úton (vagy máshol a városban) tervezett irodaházak, vagy beruházási ütemek jellemzően nem haladják meg a 25 ezer négyzetmétert, (ennél többet a nagy telekomcégek, bankok sem igényelnek) ez még kezelhető méret a fejlesztők és a finanszírozók számára, bár az Árpád hídnál még nem derült ki, mekkora épülettel indul első körben a beruházó. Mindenesetre a hiányból gyorsan túlkínálat, újra kiugró üresedési ráta lehet, főként ha a 150 ezer négyzetméter új irodaparkot valóban egy ütemben, három év alatt kerül piacra - figyelmeztetnek az ingatlanszakértők, akik kivétel nélkül kételkedve fogadták az ilyen tempójú és méretű, spekulatív beruházás megvalósulásának hírét. Ha azonban mégis számolni kell a Reno-udvar gyors beépítésével, lépéskényszerbe kerülnek a környéken már jelenlévő fejlesztők: vagy visszafogják beruházásaikat, vagy megpróbálnak gyorsabbak lenni az MNB-nél - latolgatták a lehetőségeket a lapunknak nyilatkozó szakértők.

A Váci úti tervek közül a legelőrehaladottabbak  az Árpád híd lehajtójához a HB Reavis által megálmodott, több fázisra bontott 140 ezer négyzetméteres park, a GTC építkezése a Felvonógyár helyén, és a Promenade Garden-beruházás, közel Dózsa György úthoz. Piacra lépés előtt áll a Skanska új háza, a Nordic Light is. Radnóty Zoltán, a HB Reavis vezérigazgatója ugyanakkor a Napi.hu-nak úgy fogalmazott, olyan sokáig elmaradtak fejlesztések, hogy nem tart összeomlásától, annak dacára sem, hogy 2019-ig az MNB új irodaparkja nélkül is a bejelentett új budapesti irodaházak területe meghaladja a 300 ezer négyzetmétert, amely jelentős részben spekulatív projekteket takar.

Nem a Brexit miatt

A ténylegesnél némiképp nagyobb hangsúlyt kapott a fejlesztésről szóló tudósításokban, a Brexit miatt elköltöző pénzügyi cégek szerepe a leendő Váci úti irodaparkban, de mi nem erre alapozunk - pontosította a beruházás célközönségét lapunk kérdésére Fekete Zoltán, az Optima Zrt. vezérigazgatója. Magyarország a Brexittől függetlenül is  vonzza a pénzügyi, könyvelő, globális szolgáltatásokat végző cégeket, ennek jó példája éppen a fejlesztési területtel szemben a GE szolgáltató központja. De ezeken kívül is vannak új irodaterületet kereső bankok, amelyek a jelenlegi piacon nem találnak megfelelő épületet - tette hozzá a vezérigazgató. Több potenciális bérlővel is tárgyalnak, tehát nem teljesen spekulatív alapon vágnak bele a fejlesztésbe. Ezzel együtt valóban egyedülálló egy ilyen léptékű beruházás - mondta a vezérigazgató.

A teljes projektet valóban be akarják fejezni három év alatt. Arra a kérdésre, hogyan találnak elegendő kivitelezői kapacitást, a vezérigazgató azt mondta: bíznak benne, hogy ez olyan projekt lesz, amely miatt hazajönnek a külföldre távozott szakemberek. Tőlük azt is várja, hogy a nyugaton elsajátított innovatív technológiákkal javítják az itthoni kivitelezés hatékonyságát. Ez olyan kihívás lesz, amit meg kell oldani, akárcsak a leendő pénzügyi központ szakemberellátását is. Ilyen projektek kellenek a fejlődéshez - hangsúlyozta Fekete Zoltán. A londoni pénzügyi központok dolgozóinak 80 százaléka sem helyi munkaerő, az ilyen központok a világ minden tájáról vonzzák a szakembereket - ezt is a hr-utánpótlás reális alternatívájának tartja.

Öngerjesztő folyamat

Ingatlanpiaci szempontból az Optima vezérigazgatója nem aggódik a Váci úti irodafolyosó esetleges túlfejlesztése miatt. Inkább arra számít, hogy a fejlesztések öngerjesztő folyamatként, a külföldi példákhoz hasonlóan Budapesten a Váci utat alakítják pénzügyi irodacentrummá. Fejlesztőként pedig csak arra kell törekedniük, hogy a végtermék minősége megfelelő legyen.

A banki finanszírozáshoz szükséges előbérlet kapcsán megerősítette: bérleti megállapodásokkal fognak hitelért folyamodni (a fejlesztésekhez 120-130 millió eurós banki finanszírozással kalkulálnak), s számítanak rá, hogy az olcsó ECB-források miatt nem lesz nehéz kedvező kondíciókkal hitelt szerezni.

Nem tart a végtelenségig ez az időszak

A magyarországi ingatlanpiac izgalmassá vált az utóbbi két évben, egyfelől a pénzpiaci és az ingatlanpiaci hozamok között az utóbbi javára nyíló olló, másfelől a régiós versenytársakhoz képest még mindig indokolatlanul nagy hozamkülönbség miatt. Ugyanakkor mivel húszmillió euró fölött ma a piacon csak külföldi befektetők mozognak, ennek a hasznát eddig amerikaiak, angolok, németek, közel- és távol-keletiek, oroszok fölözték le.

Ez az izgalmas sáv nem tart a végtelenségig, de a következő két-három évben még jelentős értéknövekedés várható, ebből olyan magyar befektetőként profitálnának, akik a hasznot közcélra, többek között oktatásra, kutatás fordíthatják - magyarázta az Optima aktivitását Fekete. Elmondása szerint a jövőben a már meglévő, jövedelemtermelő ingatlanok megvásárlására koncentrálnak.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

HauserArnold, 2016.09.12 15:27

Egyetlen szerény megjegyzés: már tönkretették.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Dakota Summer, 2016.09.12 12:32

@Marv: ez nem kapitalizmus, hanem ócska feudalizmus.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

atombandi, 2016.09.12 11:27

@Marv:
igaza volt az orbánnak, ő első kézből értesült, a komcsik még mindig "köztünk" vannak. a helyzet az, hogy a fidesz szélsőbalos gazdaságpolitkát folytat, akárhogy is akarják a jobboldali jelzőt magukra aggatni. a másik probléma, hogy a jobbik is pont ugyanezt csinálná, nincs egy olyan olyan jobboldali párt, akinek jobboldali programja lenne.

mert nézzük csak, mit is jelent a jobboldali gazdasági program?
- kisebb állam
- kevesebb és kisebb adók
- szabadpiac
- 0 protekció

ebbe pont annyira nem fér bele, a matolcsy csajának a lóvé, mint ahogy a lendvai telefonja sem, a bkvhoz, hogy vegyétek fel józsikát 300-ért, de nem fog bejárni dolgozni. ilyen nincs. a saját cégedhez felveheted, az államihoz nem.

magyarországnak szüksége lenne egy jobboldali pártra, jelenleg a fasorban sincs ilyen, szélsőbalos csürhék versenyeznek a nyuggerek és cigányok szavazataiért. ha kell konzervosztogatással, vagy infláció feletti nyugdíj emelésekkel. ezért tart ott magyarország, ahol...
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Marv, 2016.09.12 10:08

Ebben "csak" az a szomoru, hogy a kozpenzbol tokesitett alapitvanyok tonkreteszik a tobbi, egyebkent piacbol elo fejlesztot - az isszes alvallalkozojaval egyutt.
Teljesen mindegy,hogy a projekt jo-e (megterul-e valaha), a fidesz kozeli beszallitok pedig valszeg zsiros hasznokat tesznek zsebre.

Ez ilyen vad kapitalista rendszer - komcsi uram-batyam felhanggal.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Dakota Summer, 2016.09.12 09:39

@Rodent: igen, valóban, számotokra ez vicc. Pont erről beszéltem.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html