Durván romlott a lakáshoz jutás lehetősége

Jelentősen romlott a lakásvásárlás elérhetősége Magyarországon 2019-ben, különösen a fiatalok lakáshoz jutása vált nehezebbé az elmúlt időszak drágulása miatt. A lakásárakat és a bérleti díjakat a jövedelmekkel összevetve Budapest a 6. legdrágább főváros az EU-ban - derül ki többek között az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentéséből. Az elemzés szerint 2019-ben átadási csúcs jöhet az országban 20 ezer lakással, 2020-től csökken az új lakások kínálata, az áremelkedés dinamikája lassuló képet mutat.
Szepesi Anita, 2019. november 18. hétfő, 16:41
Fotó: Getty Images

2019 első félévében országosan, átlagosan, nominálisan 17 százalékkal drágultak a magyarországi lakások, ezen belül a budapesti áremelkedés 22,5 százalékot tett ki. A harmadik negyedévre mérséklődött az drágulás dinamikája és a tranzakciószámok is visszaestek. Országos átlagban az év egészére 16-17 százalékos nominális drágulás várható, a következő években pedig fokozatosan egy számjegyűvé mérséklődhet a reáláremelkedés. A kereslet mérséklődését jelezi a lassuló eladás és az alku növekedés. Mindazonáltal szó sincs drámai  visszaesésről - kezdte a jelentés bemutatását Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője.

A jelentés főbb megállapításai között kiemelte, 2019 csúcsév lehet a kínálat bővülésében 20 ezer átadott új lakással, ami a következő években 18,5 ezerre illetve 16 ezerre apadhat. Idén tovább nyílt az árolló Budapest és a vidéki városok, valamint a községek között.

Budapesten már volt egy nagy zuhanás

Országosan 5 százalékkal csökkent a tranzakciók száma az első félév végére, a városokban nagyjából szinten maradt az eladások száma, a községekben 6 százalékos a növekedés, Budapesten viszont 29 százalékkal zuhant az értékesítések száma.  Utóbbi oka lehet a MÁP+ megjelenése, ami a budapesti, befektetési motivációjú vásárlásokat fogta vissza, valamint az a tény, hogy az új fejlesztésekben kötött elővásárlási szerződések csak később kerülnek bele a statisztikába - mondta Nagy Tamás.

A budapesti többlakásos ingatlanok esetébe minimális nőtt a medián értékesítési idő, de átlagosan még mindig két hónap alatt nyélbe üthető a tranzakció. Az átlagos alku mértéke 3-4 százalék, összességében még mindig erős, de már moderáltabb a kereslet.

Budapesten még magas a túlértékeltség kockázata

A lakásárszint országosan még nem éri el a makrogazdasági mutatók által indokolt mértéket, de már megközelítette az egyensúlyi szintet, Budapesten azonban még mindig magas a túlértékeltség kockázata - fejtegette Nagy Tamás, hozzátéve, hogy a harmadik negyedévben csökkent ez a kockázat.

A lakáshitelezés alakulásáról Nagy Tamás elmondta, látszik a masszív emelkedés a volumenben, noha a szerződések száma nem növekedett. Ez is a drágulással hozható összefüggésbe, miután nőtt az átlagos futamidő és a hitelösszeg. Továbbra is a vásárlások 46 százalékában van jelen hitel.

Használt lakásnál az átlagos hitelösszeg 9,8 millió, új lakás esetében 13 millió forint.

Uniós összehasonlításban továbbra is Magyarországon a második legalacsonyabb lakáshitel/GDP mutató, 8 százalék, ennél csak Romániában alacsonyabb ez az érték. A MNB jelentése szerint a babaváró kölcsön addicionális hatása magasabb mint kiszorító hatása.

Elérhetőség

Országosan romlott a lakásvásárlás elérhetősége 2019-ben a tipikus ingatlant, tipikus jövedelmet és tipikus háztartást figyelembe véve, a romlás Budapesten különösen jelentős, egy tipikus fővárosi háztartás, tipikus hitellel nem tudja megoldani a vásárlását. Vagy magasabb törlesztést, vagy hosszabb futamidőt kell vállalni.

Különösen romlott a lakásvásárlás elérhetősége a 30 alatti fiatalok számára,

ami Nagy Tamás szerint már versenyképességi dilemmákat is felvet.

Uniós összehasonlításban Budapest a 6. legdrágább főváros, ha az árakat a jövedelmekhez viszonyítjuk. A régióban csak Prágában magasabb ez a mutató. A teljes jövedelmet lakásra költve 15 évig kell spórolni egy az uniós összevetésben szereplő 90 négyzetméteres lakás megvásárlásához, a fogyasztással korrigálva 18-19 évnyi megtakarításra van szükség.

Ár/jövedelem viszonylatban Debrecenben még ennél is rosszabb a helyzet, ahol az elmúlt évek drágulását nem követte a jövedelmek emelkedése.

A budapesti árakról szólva Nagy Tamás elmondta, a belvárosban alig fordul elő 750 ezer forintnál alacsonyabb négyzetméterenkénti eladási ár és a belvároshoz közeli kerületekben sem megy 5-700 ezer forint alá. Ez az árszint a külső kerületek felé tereli a vevőket, a fiatalokat pedig teljesen kiszorította a belvárosból.

Budapest a bérleti díj/jövedelem összehasonlításban is a hatodik legdrágább az uniós fővárosok között. Egy egyszobást lakás bérlésére a tipikus jövedelem 46 százalékát, háromszobás lakásnál 78 százalékát kell költeni, míg az uniós átlag 38 és 67 százalék.

Vásárlóerő-paritáson számolva egy háromszobás lakás bérleti díjának kifizetése után egy magyarnak 300 szabadon elkölthető euró marad a zsebében, szemben az 500 eurós uniós medián értékkel ami szintén versenyképességi üzenetet hordoz

- fogalmazott Nagy Tamás.

A kínálatról szólva Nagy Tamás elmondta, a harmadik negyedévben 7300-ról 7000-re csökkent a fejlesztés alatt álló, elérhető lakások száma, és a korábbi 2-3 ezer helyett mindössze 770 darab új lakás építését jelentették be a fejlesztők. A várható visszaesést a kis, néhány tíz lakásos fejlesztők eltűnése is jelzi.

Unió szerte Magyarországon a legalacsonyabb, 0,4 százalékos a lakásállomány megújulási rátája, s a jelenlegi trendek mellett ebben nem is várható változás.

HOZZÁSZÓLÁSOK