A lakáspiac idei folyamatairól, várható fejleményeiről Murányi Ákost, a Duna House elemzési vezetőjét kérdeztük.

Az év idáig eltelt részében tapasztaltak-e árváltozást a piacon?

Az új lakások piacán az áfacsökkentés vegyes reakciókat váltott ki, egyes fejlesztések esetében az ár valóban csökkent, más projekteknél a tervezett áremelést ellensúlyozták az adókulcs csökkentésével. Ez utóbbi azt jelenti, hogy a lakásokat a tavalyi áron kínálják, míg néhány beruházásnál - például az exkluzívabb budai kerületekben - némi árnövekedés is tapasztalható volt. A használt piacon az eddig eltelt néhány hétben jelentősebb változás nem történt.

Vannak-e eltérések az árfolyamatokban attól függően, hogy mekkora lakásról beszélünk?

Igen, de az árak változását befolyásolja az ingatlan típusa, valamint különösképpen az elhelyezkedése - a fővároson belül is nagy különbségek figyelhetők meg. Nem újdonság, hogy egy négyzetméterre vetítve a garzonlakások jellemzően drágábbak, míg a nagy alapterületű otthonoknál alacsony fajlagos árat is meghatározhatnak - de természetesen ettől még ez utóbbiakért összességében többet kell fizetni.

Mekkora lakások, milyen lakástípusok, milyen árkategória a legkeresettebb a piacon? E téren van-e változás?

A Duna House felmérései szerint míg korábban a vásárlók közül sokan - elsősorban elérhető áruk miatt - keresték az egyszobás garzonlakásokat, az utóbbi időben a trend inkább a másfél, egy plusz két és fél szobás lakások irányába mozdult el. E változás azonban nem feltétlenül járt az alapterület jelentős növekedésével: egy 33-35 négyzetméteres lakásban már sokszor ki lehet másfél szobát alakítani. Aki most áll vásárlás előtt, érdemes megfontolnia, hogy a család későbbi bővüléséhez elegendő-e egy kisebb alapterületű otthon, vagy inkább a valamivel nagyobbak között keresgél.

A használt lakások piacán is főleg az olcsóbb, kisebb alapterületű ingatlanokat keresik, különösen igaz ez a lakótelepekre, ahol a nagyobb lakások (részben a magas rezsiköltségek miatt is) nehezebben értékesíthetőek.

A "középkategóriás", 60-70 négyzetméteres lakások iránt is van érdeklődés, melyeket inkább a családosok, hosszabb távra gondolkodók - és természetesen tágabb anyagi lehetőségekkel rendelkezők - vásárolnak meg.

Létezik fizetőképes kereslet a luxusingatlanok iránt is, itt azonban az eladási folyamat jelentősen hosszabb lehet. Inkább a néhány éve épült, extrákkal és kényelmi berendezésekkel felszerelt ingatlanok iránt tapasztalható nagyobb érdeklődés.

Hogyan áll a piac egyensúlya?

Az új építésű piacon túlkínálat van, ennek a vásárlók számára az a nagy előnye, hogy szinte minden igényre lehet megfelelő megoldást találni, valamint sok esetben különféle akciókkal és árkedvezményekkel csábítják a beruházók a leendő vevőket. Megjelentek az úgynevezett halasztott fizetési konstrukciók (10-90 vagy 20-80 százalékos ütemezéssel), melyek szintén a vevők számára előnyösek. A használt ingatlanok piacán is a túlkínálat a jellemző. Mindkét ingatlantípus esetében lehetnek ugyanakkor regionális sajátosságok - egyes városokban a belvárosi, jó elhelyezkedésű ingatlanok tekintetében előfordul, hogy a keresleti túlsúly a jellemző.

Mi az, amit "tutira" el lehet adni?

Általában a belvárosi, vagy ahhoz közeli, jó közlekedési lehetőségekkel rendelkező, elérhető áron kínált ingatlanok iránt van a legnagyobb kereslet, mind az új, mind a használt piacot tekintve. Az eladhatóság vizsgálatánál a legfontosabb kérdés a megfelelő ár megtalálása, melyen a kevésbé előnyös tulajdonságokkal rendelkező lakások is könnyebben értékesíthetőek. Meglepő módon sokan keresik az ún. régi "kocka" családi házakat is, ezek ugyanis szinte tetszés szerint alakíthatóak.

Tapasztalataink szerint általában a lakások eladásánál a fő problémát az eladók által elsőre túl magasan meghatározott kínálati ár jelenti. A többség néhány hónap sikertelenség után látja csak be, hogy az általa elképzelt árral ingatlana nem piacképes, ilyenkor hajlandó engedni - és máris felgyorsul az eladás folyamata. A valóságban sokmindent el lehet adni, csak az a kérdés, megfelelő, a kereslethez igazodó áron kínálják-e az adott lakást? Ha igen, akkor nem egy esetben akár 2-3 hét alatt értékesíteni lehet az ingatlant. Érdemes egy tapasztalt ingatlanos hálózat segítségét kérni, akik összehasonlító piacelemzést végeznek, és javaslatot tesznek a reális kínálati árra.

Mi az a lakástípus, ami jószerivel eladhatatlan?

Tapasztalataink szerint a jellemzően családi házakkal beépített kisebb városokban, településeken található társasházi lakások nehezebben értékesíthetőek. A nagy alapterületű, de nem a luxus kategóriába tartozó családi házaktól is meglehetősen nehéz megszabadulni, jellemzően a tetemes fenntartási költségek miatt. Szintén hosszú időt vehet igénybe a külvárosokban, régi gyártelepek közelében található panellakások eladása - különösen, ha túl magas áron kínálják.

Mennyire mozog a piac?

Sokan beszélnek arról, hogy pang a piac, azonban ez nem minden esetben tapasztalható: egyes ingatlantípusok iránt meglehetősen élénk a kereslet. Az év első hetei egyébként általában nem tartoznak az ingatlanpiacon a legtermékenyebb időszakok közé, így jelentősebb élénkülést ebben az időszakban nem tapasztaltunk.

Tény azonban, hogy a vásárlóerő korlátossága miatt sokan nem tudnak belépni az ingatlanpiacra, noha szívesen költöznének, vagy vásárolnának új ingatlant. Megfelelő áron kínálva a használt lakások is igen piacképesek lehetnek.

Az év további részében mire számít?

A lakáshitelek kamatlába tovább csökkenhet, és várhatóan a trend lassan abba az irányba mozdul, hogy a jövedelmek szerkezeti sajátosságai miatt a pénintézetek a kockázati döntést egyre inkább a fedezetre helyezik át. Valószínű, hogy egyre nagyobb részt fognak finanszírozni a bankok a lakás vételárából.

Noha a hitelek kedvezőbb kondíciói valószínűleg élénkíthetőleg hatnak a keresleti oldalra, a piaci információk szerint a beruházók jelentősebb része kiváró álláspontra helyezkedett, a már elkészült beruházások további ütemeit lassabban valósítják meg. Így tehát közel hasonló kínálathoz egy magasabb valós kereslet fog társulni, mely egyes esetekben az ingatlanok árának emelkedését is eredményezheti - azonban infláció feletti áremelkedést csak néhány beruházás esetén valószínűsítünk.

A használt lakások piacán sem valószínűsíthető jelentősebb változás, az ilyen típusú ingatlanok kínálata véleményünk szerint 2006-ban is az előző évihez hasonlóan meglehetősen széles marad. A kedvezőbb hiteltermék-konstrukciók némileg élénkíthetik a keresleti oldalt, de komolyabb piaci átrendeződés ebben a piaci szegmensben sem várható.

A választások befolyásolják-e a piacot? Ha igen, hogyan?

Választási évben az állami támogatási rendszerben komolyabb változást nem tartunk valószínűnek, így például a Fészekrakó programmal kapcsolatos jelentős módosításokra és ezáltal a piaci helyzet változására ebből a szempontból nem számítunk.

Ha valaki bankhitelből vásárol, mennyi ideig tart átlagosan a hitelügyintézés?

A lakáshitelekhez kapcsolódó banki hitelek ügyintézése átlagosan 1-1.5 hónapot vesz igénybe, egyes esetekben azonban a folyamat akár 3 héten belül is lezárható lehet. A piacon - a bankok versenyének köszönhetően - egyre kedvezőbb konstrukciójú hiteltermekék jelennek meg, véleményünk szerint az ügyintézési idő is rövidülhet a jövőben.

QP | Quality Placement