Ezek a gondok a lakásépítésben

Miközben az építőipar 400 ezer forintból kihoz egy négyzetméternyi új lakást teljes felszereltséggel, mégis Budapesten egymillió forintos négyzetméterárakkal találkozni, aminek az okain érdemes elgondolkodni - fejtegeti a lakásépítési dilemmákat szakmai véleményében Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elnöke.
Szepesi Anita, 2019. november 15. péntek, 12:24
Fotó: Pixabay

A 2001-2009 közötti, illetve a jelenlegi időszak szabályozását összevetve az ÉVOSZ elnöke úgy véli, a recesszió előtti lakásépítésre és foglalkoztatásra vonatkozó adó- és járulékszabályok nem voltak kedvezőbbek a jelenleginél, akkor mégis 35-40 ezer új lakóingatlan épült évente. A recesszió előtt az állam és az önkormányzatok nagyobb aktivitást mutattak ingatlanok, területek előkészítésében és lakáscélú átadásában, közösségi közmű-fejlesztésekben. Az építéssel járó adminisztratív feladat és az építési szabályok sem voltak egyszerűbbek. Emellett akkoriban komplex lakásgazdálkodási program állt rendelkezésre, és önálló kormányzati hivatal foglalkozott koordinált módon a témával - hangsúlyozza Koji László.

A lakásépítéseknél a bizalomvesztést és az anyagi problémák kezdetét a devizában történt hitelfelvételek, a "devizasokk" indította el, a gazdasági recesszió pedig ráerősített - fogalmaz az ÉVOSZ elnöke.

Kisebb volt a fejlesztői nyomás

A recesszió előtti lakáspiaci ciklusban a magán- és a vállalkozói lakásépítés aránya 60-40 százalékban oszlott meg a magán lakásépítés javára, ahol a megrendelő közvetlenül az építőipartól rendelte az új építésű lakóingatlant. Kevésbé nyomta rá a bélyegét jelenlegihez képest, az ingatlanfejlesztők piaci érdekeltsége, eredményelvárásai.

Valamennyi lakásépítési kategóriában (családi ház, többlakásos projektek) jelentős elmaradások vannak a korábbi időszakhoz képest. 2007-2013. között a lakásépítő cégek a piacuk több mint 70 százalékát elveszítették, a recesszió végére csak minden ötödik lakásépítő cég maradt meg a piacon. A recessziót túlélő lakásépítők 2014-2019. között (6 év alatt) csaknem megháromszorozták a kapacitásukat és 2019. év végén 19-20 ezer új lakás átadása sem kizárt.

Kisebb piaci kockázatok

A lakásépítés piaci kockázatai minden szereplő számára lényegesen kisebbek voltak az előző időszakban (árváltozások, kivitelezői kapacitások rendelkezésre állása stb.). Koji László szerint

az építőipar országos átlagban, 2019-ben bruttó 400 ezer forintos áron megoldja a lakásépítéseket teljes felszereltséggel. Mégis, például Budapesten egymilliós négyzetméterárakkal találkozunk.

A különbség a telekár, a közműfejlesztés, az ingatlanfejlesztők, beruházók költsége és eredményelvárása, ami az ÉVOSZ elnöke szerint elgondolkodtató. Ha az építőipar közvetlen lakossági megrendelésre épít, 20-30 százalékkal alacsonyabbak a négyzetméterárak, mint az ingatlanfejlesztőtől vásárolt lakásé. Nyilván sokrétű kiszolgálásban részesül, amit azért érdemes elemezni - teszi hozzá.

Az építési telkek elérhetősége nehézkesebb, különösen Budapesten és agglomerációs övezetben. Itt lehetne feladata, közreműködői szerepe a települési önkormányzatoknak és az állami tulajdonnak, miszerint például bérlakásépítési célra "átadhatnak" ilyen ingatlanokat, ahol a "telek ára" a hosszú idősoron, a bérleti időszakban térül meg. A köz- és magánszféra jobb együttműködése, átlátható módon szükségszerű.

Az előző ciklusban a közösségi megrendelések az építőipari éves összes megrendelés 50-52 százalékát jelentették, jelenleg ez 60 százalék körül mozog. Az összes építőipari építés-szerelési tevékenységen belül a "lakásügy" kb. 30-35 százalékos nagyságrendet jelentett, jelenleg ez 18-20 százalék közötti.

Változtak az anyagok és az elvárások

Tíz évvel ezelőtt alapvetően másmilyen építőanyagokat, szigetelő anyagokat, szerelvényeket és egyéb termékeket használt az építőipar, ezért nincs értelme az összehasonlításnak sem a termékeket, sem a megrendelői, kivitelezői elvárásokat illetően. Energetikai, környezettudatossági, lakhatási, kényelmi, "okos otthon" szempontokból is mások az elvárások és a projekttartalmak - hangsúlyozza Koji László.

A hazai építőipari alapanyag kapacitás problémákat az építőipar alapvetően a környező országokból importtal megoldja. Ennek a folyamatnak azonban pótlólagos költség- és időigénye van. A háttéripari termékek beszerzésénél a termékek 95 százalékánál a kivitelező építőipar nem tud közvetlenül a gyártótól vásárolni. Kereskedőláncok kötik le kapacitáslekötési szerződésekkel a termékeket, 2-3 kereskedői lánc áttétel sem ritka, hogy a kivitelező hozzájusson a beépítendő anyagokhoz, szerelvényekhez. Az ÉVOSZ elnök véleménye szerint ezt a "magyaros" helyzetet érdemes lenne alaposan kiértékelni, elemezni.

Jelenleg 35-40 ezer lakás megépítéséhez nem áll rendelkezésre elegendő lakást építeni akaró kivitelezői kapacitás. Azonban az építőipar a fizetőképes lakáskereslet irányába tud fordulni. Elegendő a magasépítési, épületépítési kapacitás, csakhogy ezen alágazat a számára üzletileg nagyobb lehetőséget biztosító, kisebb kockázatot jelentő létesítményeket részesíti előnyben (ipari létesítmények, logisztikai központok, a közbeszerzési piac létesítményei, sport, egészségügy, oktatás és egyéb közintézményi projektek) - jegyzi meg Koji László.

Nem a létszám a fő gond

Az év végére várhatóan 345 ezer főt foglalkoztat az építőipar, 100 ezer fővel többet, mint 2013-ban foglalkoztatási mélyponton. Ezzel a létszámmal kellene lényegesen nagyobb teljesítményt, hozzáadott értéket produkálni. Ám nem is a létszám a fő gond, hanem az uniós adatokkal összehasonlítva jelentkező hatalmas hatékonyságbeli különbség, s az elmúlt években felvett munkaerő szakképzettségének a színvonala. A plusz létszám ugyanis 95 százalékban segédmunkásként kezdett el dolgozni.

Az új technológia, gépi beszerzések fogadására csak képzést követően lesznek felkészültek a munkavállalók. A felnőttképzés rendszere azonban gyenge, a céges képzések erősítésén túl az állami képzőközpontokat is erősíteni kellene. A külföldre távozott szakemberek számára csak a legjobb, sikeres építőipari és tervező vállalkozások tudnak vonzó ajánlatot tenni. (Az ÉVOSZ "is kidolgozott  és végre is hajt hazahívó programot Németországra, Hollandiára, Nagy-Britanniára és Ausztriára összpontosítva.) Koji szerint jó az ajánlat, ha a külföldi nettó bér 60 százalékát legális, tartós foglalkoztatás keretében nyújtja, a lakóhelyhez közeli projekteken, elfogadható munkavédelem, munkaegészségügy mellett. Fontos a kreatív csapat, a karrierlehetőség, számít a kormányzati lakhatási és családtámogatás lehetőségek igénybevétele.

HOZZÁSZÓLÁSOK