Ez az év is a vevőké a lakáspiacon

Miután a válságot követő évek legalacsonyabb ingatlanpiaci forgalmát zárjuk 2013-ban és az ingatlanárak sem moccannak már jó ideje, joggal merül fel a kérdés: van-e még lejjebb, vagy épp ellenkezőleg, itt az ideje a fordulópontnak - veti fel legújabb elemzésében a Duna House (DH).
Napi.hu, 2014. január 2. csütörtök, 14:38
Fotó: Napi.hu

A DH 2013-ra 84-85 ezer ingatlan adásvételt becsül országos szinten, ami a válság kirobbanását követő évek 90 ezres nagyságrendjétől is elmarad. Amit azért is meglepőnek tart a DH, mert úgy vélik, az otthonteremtő hitelezés elindulása joggal adott új reményt az ágazatnak. A számok igazolják az állami kamattámogatásba vetett bizalmat, ugyanis a tavaly kibocsátott 124 milliárd forintos lakáscélú hitelvolumen idén nagyjából 150 milliárdra fog emelkedni az év végére.

Az MNB adatai alapján növekedik a kibocsátás mennyisége, amelyet a DH hitel üzletága is alátámaszt, ugyanis már év közepén duplája volt a beadott igénylések mennyisége az ingatlanközvetítőnél, mint az év elején. Ez alapján, ha csak az elmúlt három hónap adatait vesszük alapul, jövőre már 180-, de ha a növekedés folyatódik, akkor akár 200 milliárd forint körül is alakulhat a 2014-es lakáscélú hitelvolumen. Így amennyiben az átlagos 6 millió forint körüli hitelösszeggel számolunk, ez az idei piachoz képest további 5-8 ezer ingatlan adás-vételt jelenthet jövőre - számol a DH.

Hozhat-e új vevőket az olcsó hitel?

Az alacsony ingatlanár és az olcsó forrás (viszonylag alacsony THM) ritkán jár együtt a piacokon, így kivételes helyzet a mostani. Ebből az is adódik, hogy a jelenlegi készpénzes vásárlóerő - amely a piac kb. 80 százalékát jelenti -, csökkenni fog és azok is az "olcsó pénzhez" folyamodnak, akik egyébként készpénzes vásárláson gondolkodtak. Ha ez így alakul, akkor a folyósított hiteltöbblet nem feltétlenül jelent majd minden esetben új tranzakciókat is - állítja elemzésében a tanácsadó.

Nem ez az egyetlen tényező, amely meghatározhatja 2014 ingatlanpiacát. A kamatvágásokkal nem csak a THM szintek lettek vonzóbbak, hanem ezzel együtt a betéti hozamok is mérséklődtek, ugyanis éven belül már csak 2,91 százalékos, éven túl 2,81 százalékos átlagkamatot fizetettek rájuk a bankok októberben. (Egy évvel korábban még 6,27 százalék, illetve 5,48 százalék volt ez a két adat.) Így a 2009 végi 5405 milliárd forintos csúcsról idén október végére 3781,5 milliárdra csökkent a lakosság éven belül lekötött betéteinek állománya, és ez több mint 30 százalékos esést jelent.

Hova teszi ilyenkor a lakosság a pénzét?

Egyrészt befektetési alapokba: októberben például 100 milliárd forintnyi friss pénzt fektetett a lakosság befektetési jegyekbe, ami több mint háromszorosa annak, mint amennyiért állampapírt vásárolt, másrészt tradicionálisan ingatlanba. Ez utóbbit már lehetett idén érezni az ingatlanpiacon és a folyamat feltehetően folytatódni fog, de vélhetően túl vagyunk már a nagyobb hullámon, így ennek hatása jövőre csökkenni fog. Azért is tűnik jó választásnak az ingatlan, mint "menekülőút", mert az ingatlanárak nagyjából két éve stagnálnak a mélyponton, így a bérbeadási hozam mostanra 20-30 százalékkal túlmutat a bankbetétek hozamánál.

Ami a valódi áttörést jelentené, az a pozitív makrogazdasági környezet következménye lenne. Ma még nagy a háztartások eladósodottsága és továbbra is alacsony a pénzintézetekbe vetett bizalom. Ez utóbbi a bankok harca lesz, de az is optimista előrejelzés, hogy újabb és újabb pénzintézetek jelentkeznek jelzálog alapú hiteltermékeikkel. Ami a gazdasági környezetet jellemzi, szintén lehetünk optimisták. A várt 2 százalékos GDP növekedés és a reálbérek emelkedése kibillenthet sokakat a várakozásból és megmozdíthat egy "alvó" tömeget, ami (a normális piac évi kb. 150 ezres tranzakciószámából kiindulva) mostanra 200-250 ezer, meg nem valósult ingatlan adás-vételt jelent. Ami viszont mindez ellen hathat, hogy mit gondol a lakosság a növekedési pályáról hosszútávon. Az ingatlanvásárlási hajlandóságot nem a pillanatnyi fellendülés, hanem a hosszú távú várakozások vezérlik és ehhez nem feltétlenül elegendő egy idei és jövő évi pozitív adat, annak folytatásában is hinnie kell a piacnak.

Megszűnt az eladási kényszer?

A pozitívabb hangulatot azonban egy másik jelenség is alátámaszthatja, amelyről Hegedűs László, a Duna House hidegkúti irodájának vezetője írt az IngatlanosBlogon: "Visszamondanak megbízásokat. Nem azért teszik mindezt, mert nem elégedettek a munkánkkal, hanem azért, mert megszűnt az eladást kényszerítő körülmény. Sokan azért kezdték árulni az ingatlanjukat, mert a körülmények alakulása folytán ezt látták megoldásnak a problémáik orvoslására. A növekvő törlesztések, rezsiköltségek mellett a csökkenő jövedelmek, a munkanélküliség ellen más módszert nem láttak sokan, mint az értékesítést. Ezek közül az ügyfelek közül volt az elmúlt hetekben néhány, aki megszüntette a megbízást, mondván elvonultak a viharfelhők. Tisztul a hitelkép, csökkennek a rezsik, ugyanakkor egyre többen tudnak ismét elhelyezkedni, vagyis nő a bevételük."

Összességében tehát ha csoda nem is, némi élénkülés lehetséges a jövő évi ingatlanpiacon, amellyel ismét valamelyest 90 ezer fölé mehet a tranzakciószám. Az árakra ez nem lesz komoly hatással, ez még nem az a növekedés, ami felfelé húzná az árakat, vagyis továbbra is a vásárlónak áll majd a piac. Persze mindezt felboríthatják még a választások előtt hozott pozitív intézkedések. Egyrészt egy ideje szó van már a félszocpol bevezetéséről és a támogatási összegek emeléséről, másrészt régóta vár a szakma az újlakások esetében az ÁFA mérséklésére, esetleg eltörlésére is. Egy ilyen intézkedéssel újra erőre kaphat a - mostanra lényegében megszűnt - újlakás piac, ismét beindulhatnának a beruházások és újjáéledhetne az építőipar, ami nem csak új munkahelyeket, de komoly adóbevételeket is eredményezhetne az államkasszába -írja a DH.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

juliann, 2014.01.02 19:52

@ftlonger:
Válasz:::Itt Németországban is elöfordult hogy a francia tulajdonos harmad áron adta bérbe a falusi házát,azért hogy lakjon benne valaki !!!
Add bérbe harmad áron annak ,akiben tökéletesen meg tudsz bízni !!!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

halacska39, 2014.01.02 19:46

@ftlonger: Te értetlenebb vagy,mint a rántotthusos Lauda:)
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

ftlonger, 2014.01.02 19:34

@halacska39: amig a jogotz ott csak ugatgatják...és nincs külön jogrendszer erre felépítve,mint itt is....addig nem.

itt ha nem fizet ....megy---ott a bérbeadónak,ha nem megy ki a bérlő---pedig nem fizet stb...bírósági határozat kell, hogy karhatalommal kitehető legyen....de mint írtam...horda-csorda ha beköltözik......és kit pereljek,.,,,,,segíííííííííííííílyeséket vagy koldus bérbevevőt?????
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Superyankee, 2014.01.02 19:25

juliannek es ftlongernak igaza van. Tiz even belul meg tobb megy ki mint be. Na es sokan akik kimentek van meg hazuk Mo-ban ....lenne mibe visszamenni. Ismerek egy csaladot - gyogyszereszek/orvosok. Kb 15 evig mindig ingatlanba raktak a penzuket, mert hat "az biztos, az a jo befektetes"...ha, ha. Szuloknek/felnott gyerekeknek van vagy 15 ingatlan osszesen. Most nagyon hallgatnak. Az egyik gyerekuk (orvos-hazaspar) Svedorszagban dolgoznak 2 eve. Maris egy nagy hazat vettek ott. Van 3 gyerek. Nagy budai hazukat megtartjak. Nem kell a penz kenyere. Aki veletlenul hazatelepedne egyszer az biztosan atveszi majd a szulei hazat. Szoval semmi remeny a javulasra.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

ABCY, 2014.01.02 19:22

@jobbajobb:Ezt én is tudom,de ez nem mostanában lesz ebben az országban!!!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html