Felszálló ágban a lakáspiac - mindennek meglesz majd a böjtje

A magyar lakáspiac beindult a válság után holtpontot követően: kedvezőek a kondíciók és jelentős az elhalasztott kereslet, ám vannak kockázatok a fejlesztők előtt. A bővülés nem lehet örök: rövid, vagy középtávon ismét visszaesés jöhet - értékeltek az ingatlanpiaci szakemberek, a Napi.hu Boom vagy buborék? Perspektívák és dilemmák az ingatlanpiacon című konferenciáján.
Napi.hu, 2016. május 12. csütörtök, 15:40
Fotó: Napi.hu

Milyen különbséget mutat a jelenlegi időszak a válság alatti időszakhoz képest az ingatlanpiacon? Azelőtt csak a jó termékek voltak piacképesek, most viszont már minden kelendő. Az elkövetkező egy-két évben bármit el lehet majd adni, még az olyan ingatlant is amelynél lejjebb adták a minőségi mércét - becsülte Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója.

Megváltoztak a körülmények: a csok és a lakásáfa-csökkentés új réteget hozott a piacra, s míg a társaság azelőtt Budapesten csak a külső körúton belül fejlesztett, mára kimerészkedett X. és IV. kerületbe is. Egy felívelő szakaszban vagyunk, amelyet mindenképp korrekció fog követni, mindennek meg lesz a böjtje. A szereplők számára óriási kihívás, hogy jelentős kilengésekre reagálva kell fejleszteni - hívta fel a figyelmet. A nehézség, hogy továbbra sincs egy kiegyensúlyozott piaci perspektíva: árban 30-50 százalékos eltérések vannak, amit rendkívül nehéz lekövetni.

Kiss szerint buborék is kialakulhat, csak ennek időbelisége kérdéses. Ma annyi nehézség áll egy fejlesztő előtt, hogy sokan megtorpanhatnak. A kivitelezői kapacitás gátat szabhat a növekedésnek - már most 20-30 százalékos kivitelezői áremelkedés tapasztalható. Sok befektető lehet, hogy el tudja adni a lakásokat, ám a kivitelezés nem biztos, hogy megindul, s emellett a finanszírozási kapacitás is erősen korlátozott. Önszabályozás jöhet: a sok szándékból sok nem fog megvalósulni.

Egyetértett Kissel Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a fejlesztési igényeket nagyon nehéz lekövetni. Új kihívás, hogy milyen kivitelezői kapacitásai lesznek a fejlesztői körnek, s döntő lehet, hogy milyen gyorsan tudja a telekvásárlástól, a használatbavételig végig vinni a projektjeit. Szerinte még a következő fél - egy év nagyon jó időszak lesz, ám 2 év múlva már nem biztos, hogy kitart a boom. A fejlesztői kör is nagyon szélsőségesen reagál a változékony folyamatokra.

Fontos kérdés, hogy milyen áron lehet majd a későbbiekben lakást értékesíteni. Kerüljük az olyan területeket, ahol nagy mennyiségű alternatív telek van forgalomban, s ahol komoly verseny keletkezhet. Olyan helyen építkezünk, ahol viszonylag szűkebb a telekkínálat, nem tömegtermékekben gondolkodunk - mondta. Szerinte lényeges fejlesztői szemszögből, hogy kisebb legyen a verseny, hiszen így kisebb a kockázata, hogy nagy mértékű értékcsökkenéssel kelljen szembesülni.

Haszonlesők versus szakemberek

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint fejlesztői szempontból nyílik az olló: különbség lesz a csak a pénzügyileg, illetve ingatlanszakmai szempontból motivált befektetők között, az utóbbiak javára.

A mostani egy határvonal. A válság előtt ingatlanboomnak 3-4 év alatt óriási hatása lett a városfejlesztésre. Akik a 2000-es évek elején szálltak be a piacra nagyot kockáztattak - gondolok itt például a Józsefváros "pionír" fejlesztőire. Korábban az átmeneti barnamezős zónát felülpozicionálták. Ám jelenleg a barnazónában és a közlekedésfejlesztésben is ugyanazok a projektek élednek újra, amelyek már tíz éve valamilyen formában megfogalmazódtak, vagy megkezdődtek. Fontos fejlesztések gyakorta csak 5-10 percnyi sétára vannak nagyon lepukkant gyárterületekről - magyarázta.

Soóki szerint ugyanakkor a budapesti belvárosban elképesztően megnőttek a lakásárak. Látva a tranzakciókat és a belvárosi tapasztalatokat igenis verseny van a jó termékekért, s azok vannak előnyben, akik nem ragaszkodnak a hozamelvárásokhoz, hanem belekalkulálják a közeljövőbeli áremelkedést.

Kapacitásgondok, árrobbanás? Még nem

Kiss elmondta, meglepő volt, hogy nagyon sok öt- tízlakásos projekt finanszírozó nélkül tud megvalósulni. Az agglomerációban másként működnek a dolgok: a kisfejlesztők most megint előkerültek és gombamód szaporodnak - így a külső kerületben nagyon sok apró fejlesztés zajlik. A következő két-három évben ott várható nagy változás.

Nagygyörgy szerint hat hónap múlva már nem kis számban fogunk látni olyan területeken is fellendülést, ahol az elmúlt 8-10 évben nem volt mozgás: sok makrótényező és a kormányzati szándék is alátámasztja a boomot, az elkövetkező 2-3 év kereslete élénk marad. Szerinte érdemes nagyobb volumenben gondolkodni - ebben jelenleg jól lehet keresni. Úgy látja azonban, hogy fél-egy év múlva a fejlesztési telkek ára nagyon megemelkedhet, s szintén megnövekedhetnek a kivitelezési költségek, ráadásul az értékesítésben is lehetnek gondok. Előrejelzése szerint 3-4 év múlva akár a "buborék" kidurranása is érkezhet - elsősorban a rozsdaövezetekben. Szerinte jelenleg még egyértelműen boomot tapasztalni: többi régiós országhoz képest - GDP arányosan és nominálisan is akár - 20-40 százalékos elvi felértékelődési potenciál van a magyar lakáspiacon.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

Quer, 2016.05.12 16:17

Sajátságosan semmitmondó cikk.Feltételes módos fogalmazások, nehogy "számon kérhető "legyen.Ilyen szinten -vagy magasabban-sejti a macska az esőt....És hol a "Böjtje" esetleg..3-4 év múlva.... buborék....???? Ez egy szakmailag átgondolt írás gazdasági online portálon megjelentetve.Ez igen,csak így tovább!!!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html