Fordulat készül a lakáspiacon - a szakik miatt lesz újabb drágulás

A munkaerőhiány miatt egyes szakmákban a tavalyinál 30 százalékkal drágábban szerződnek az építőipari vállalkozások a lakásépítésnél, a költségnövekedés 6-8 százalékkal tovább emelheti az új lakások árát. A telekpiacon azonban negatív korrekció várható - mondta lapunknak Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója.
Szepesi Anita, 2016. október 20. csütörtök, 14:40
Fotó: Napi.hu

A kétezres évek eleji lakásboomot a felhalmozódott kereslet, a 15-20 százalékos kamatkörnyezetben megjelenő 4 százalékos támogatott hitelek és az áfamentes telekár gerjesztette, a frankhitel pedig tovább duzzasztotta. A mostani hullámot leginkább a masszív befektetői kereslet indította be, mivel 2014-2015-ben kifutottak a 8-10 százalékon lekötött pénzek, a befektetők pedig jobb lehetőséget kerestek, mint amit a megváltozott kamatkörnyezet, a minimálisra süllyedt kamatok kínáltak - mondta a válság előtti, és jelenlegi lakásboom közötti különbségekről a Napi.hu-nak Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója.

Az építést a kétezres évek elején a támogatott beruházói hitel pörgette (akár a telket is megvehették hitelből a fejlesztők - a szerk.), most az áfacsökkentés tette érdekeltté a kínálati oldalt a bővítésben. A csok a családi ház építők, az áfacsökkentés a társasház építők fantáziáját mozgatta meg. Lélektani elemként 2016-ban általánossá vált az a vélekedés, hogy most kell lakást venni. A vásárlás pedig döntően pszichológia - fogalmaz Földi, amelyben a pozitív jövőkép meghatározó, ezt pedig támogatják a kedvező makroszámok, emellett a jó kamathelyzet, a vevők olcsón jutnak hitelhez, miközben a befektetők nyomják fel az árakat.

Kiöregedtek a szakik

Markáns a változás a korábbi hullámhoz képest a kivitelezési piacon. Míg a kétezres évek elején a külföldön, főleg Németországban dolgozó építőipar brigádok, szakemberek gyorsan visszatértek a hazai boom hírére, ma nem tolonganak a hazatérésért. Sokkal likvidebb most a munkaerőpiac, s ahhoz, hogy egyáltalán elgondolkodjanak a visszatérésen, legalább 40-50 százalékkal nőni kell a kivitelezői áraknak - véli Földi Tibor.

A válságban sokan a szakmát is otthagyták, az itthon maradottak közül pedig kezd kiöregedni a megbízható, hozzáértő szakik generációja. A hetvenes években és a még később születettek külföldön próbálnak szerencsét, a szakképzésből pedig nem jön elég fiatal az utánpótláshoz.

A GKI havonta készít építőipari bizalmi indexet, melyben felmérik a termelés bővítését korlátozó tényezőket. A munkaerőhiány súlya hónapról hónapról nő a korlátozó tényezők között, az utóbbi hónapokban már átvette a vezető szerepet, megelőzve a kereslet hiánya illetve a késedelmes fizetés említési gyakoriságát.

Földi tapasztalatai szerint a munkaerőhiány egyes területeken - vasszerkezet-építés, gépészet, elektromos szerelés - a tavalyinál 30 százalékkal magasabb vállalási árakat hozott. Arról nem is beszélve, hogy a jelenlegi vásárlási kedvet kihasználó vállalkozások mind egyszerre indulnak, ezért nem találnak elég szakembert, így nem fogják tudni tartani a beígért befejezési határidőket. A nem minősített, referenciákkal dolgozó kivitelezőkkel szerződő beruházóknak minőségi és garanciális kockázatokkal is számolni kell. Ugyanakkor manapság a referencia bemutatása sem egyszerű, a válság jócskán megritkította a kivitelezői piacot,a tisztulás után nem sokan maradtak, az új kis cégek zömmel csak a régi, már eltűnt vállalataikhoz kötődő referenciát tudnak csak felmutatni.

Nagy különbség a kétezres évekbeli boomhoz képest, hogy míg akkor a bankok mindenkinek adtak támogatott projekthitelt, ma sokkal kevesebben jutnak finanszírozáshoz, az elbírálásnál itt is nagy súllyal esik latba a referencia és a minősített  generálkivitelező, akiről felételezhető, hogy időben és megfelelő színvonalon fejezi be a munkát. Ezek hiányában a fejlesztő kénytelen lesz a vevők pénzéből építeni - jegyzi meg a Cordia vezérigazgatója. Földi Tibor ezért mindenképpen arra biztatja a vásárlókat, nézzenek utána a projekt finanszírozásnak és a kivitelező korábbi munkáinak, mielőtt elköteleződnek.

Mennyit keresnek ma a lakásépítők?

Földi szerint el kell felejteni a 30-40 százalékos fejlesztési profitot, a fejlesztői árrés adózás előtt ma 15-20 százalék között alakul. Az építési költség emelkedéséből mintegy 6-8 százalék jelenhet meg az árban, de ahol nagy a verseny, ezt is nehéz lesz érvényesíteni. Az ár és a fizetési ütemezés amúgy is egyéni megállapodás kérdése, minél kevesebb a versenytárs a környéken, annál rugalmatlanabb az eladó, és minél nagyobb az új lakáskínálat a közelben, annál nagyobb a tere az áralkunak.

Földi ezzel együtt negatív árkorrekciót vár a telekpiacon. Mint mondja, a telkek az év elején átárazódtak, az áfacsökkentést szerinte a telekeladók "vitték el", s néhány budapesti kerületben - XI., XIII., XIV., -  úgy elszálltak az árak, hogy indokolt visszavenni belőlük. Ötszáz millió forintos értékhatárig viszonylag likvid a fejlesztői telekpiac, efölött azonban talán öt fejlesztő képest vásárolni - mondja a vezérigazgató.

Az építőipari munkaerőhiányon kívül valójában kevés a különbség a két időszak lakásboomja között. Most is közel ugyanolyan lakásmixszel dolgoznak a fejlesztők, mint a kétezres években - a belvárosi, befektetői keresletre alapozott épületekben több a kisméretű, a zöldövezeti, családosokra koncentráló beruházásokban több a nagyobb, 70-80 négyzetméter alapterületű lakás. Némiképp változott a jogszabályi környezet, de míg az új településképi szabályozás túl átpolitizált ahhoz, hogy javítsa az esztétikai és műszaki minőséget, a gépészeti, tűzvédelmi, statikai, hőszigetelési előírások szigorodása mégiscsak jobb műszaki tartalmú épületeket eredményezhet - mondja Földi.

HOZZÁSZÓLÁSOK