Garázsbefektetés - kis gond, mérsékelt hozam

Körültekintő befektetők számára még kínál lehetőséget a budapesti garázspiac, amelyen az árak a lakáspiacihoz hasonlóan mozogtak - derül ki az FHB Otthontérkép legújabb felméréséből.
NAPI, 2012. július 18. szerda, 13:10
Fotó: Napi.hu

Az átlagos budapesti teremgarázsi hely illetve garázs 1,762 millió forintba került 2011-ben. Az adásvételi értékek az elmúlt évtizedben jelentősen változtak, s mint az az FHB elemzéséből kiderül, a budapesti garázsárak piacán a lakásárakhoz hasonló tendenciák érvényesülnek. A garázsok és a lakások esetében egyformán megfigyelhető 1999 és 2006 között egy erőteljesen felívelő szakasz, amelyet hároméves stagnálás követ a válság kezdetéig, utána pedig még a nominális értékek is csökkenést mutatnak.

Az FHB Lakásárindex és a Budapestre számított Garázsárindex éves százalékos változása.

Forrás:FHB

A garázsárakra kihathat a tömegközlekedés díjszabása és a személyautó állomány nagysága egyaránt. A BKV vonaljegy ára 1999 és 2010 között, még reál értelemben is, folyamatosan emelkedett (reál értelemben egy évtized alatt mintegy megduplázódott az ár), de ez a hatás alig érvényesült a garázsárakban. Ugyanakkor a fővárosi személygépkocsik számában az ezredforduló előtt tapasztalható felívelés növelte a garázsok iránti keresletet, amely valószínűleg az agglomerációba költözési trenddel is összefüggésben kezdett csökkeni, 2008 után (a gazdasági válság nyomán) pedig határozottabban csökkent a fővárosi gépkocsik száma.


A budapesti garázsárak területi mintázata 2011-ben (ezer forint/garázs)

Forrás:FHB Otthontérkép

Legdrágábban az  V. kerületben és Belső-Ferencvárosban kínálják a garázsokat, az átlagos tranzakciós ár 3,2 millió forint felett volt 2011-ben. A drága (jellemzően 2,7 és 3,2 millió forint közötti) kategóriába sorolható továbbá a Belső-Teréz-, Belső-Erzsébet- és Belső-Józsefváros is, továbbá a Várnegyed. 2,2 és 2,7 millió forintba kerül egy átlagos garázs Középső- és Külső-Terézvárosban és -Józsefvárosban, valamint Újlipótvárosban, a Rózsadombon, Pasaréten, Gazdagréten, a Sashegy környékén, Csillaghegyen és a Rómaifürdőnél. A budai oldal sokkal drágábbak az autótárolók: garázst 1,7 millió forint alatt csak Gazdagréten érdemes keresni. Ellenben a pesti oldalon a Nagykörúton kívül csak Káposztásmegyeren haladják meg az 1,7 milliót.

Hogyan hat a parkolási díj a garázs árára?

Budapesten a pesti belvárosban és az I. kerületben kell a legtöbbet (400 forintot) fizetni egy órányi parkolásért. Az V. kerület egyes részein, valamint a Várnegyedben pedig ennél is drágább vagy tiltott a parkolás. A pesti belváros fajlagos lakásáraihoz képesti relatív magas garázsárait magyarázhatják a drága parkolási díjak is. Azaz még ha olcsóbb lakásokhoz lehet is jutni a Nagykörúton belül, a hozzájuk tartozó garázsok mégis jóval átlag feletti áron kelnek el, hiszen így a belvárosi autótulajdonos többet spórolhat a parkolási díjon. Megfigyelhető, hogy a drágább parkolási övezetben fekvő garázsok relatíve drágábbak. A parkolási zónák díja a városközponttól távolodva fokozatosan nullára csökken, és ez a fokozatosság megjelenik - stabil összefüggésként - a garázsárakban is.

A dugódíj, vagy hídpénz, vagy egyéb forgalomcsillapítási és egyben díjfizetési megoldás esetleges jövőbeli bejelentésének és bevezetésének hatása eltérő lehet az egyes területekre. Amennyiben behajtási zónát alakítanak ki, s ezzel egyben megszűntetik a zónán belül a parkolási díjat, akkor ez több helyen csökkentené a belvárosi garázsok értékét, ugyanakkor a zóna határán kívül, de ahhoz relatíve közel felértékelődnének a garázsok, autóbeállók, amely új térbeli mintázatot alakítani ki az árakban.


A fővárosi parkolóházak bérleti díjaiban is nagy eltérések tapasztalhatóak a szerint, hogy hol akarunk parkolni, még a belváros közelében is. A Corvin Parkolóháznál már havi 21 ezer forintért is elhelyezhetjük autónkat, a Szabadság téri Lipótgarázsban parkolóknak jóval mélyebben kell a zsebükbe nyúlni, mert ott a bérleti díj 79 ezer forint. E két véglet között érhető el a WestEnd parkolóház a maga 43 ezer forintos bérleti díjával, míg a Bazilika Garázsban parkolni havi 50 ezerbe kerül. A szintén a belváros közepén, ráadásul a Váci utca szomszédságában működő Aranykéz Parkolóházban 66 040 Ft a havi garazsírozás. A bevásárlóközpont üzletpolitikája magyarázhatja, hogy a belvárostól jóval távolabb fekvő Aréna Parkolóház (Pesten 2800 férőhelyével ez a legnagyobb teremgarázs) ingyenes.

Parkolási bérleti díjak néhány kiemelt parkolóházban
parkolóházhavi díj ezer forintbanférőhely
WestEnd431800
Aréna Plázaingyenes2800
Lipótgarázs (Szabadság tér)79806
Aranykéz Parkolóház66,040497
Bazilika Garázs50404
Corvin Parkolóház21408
Forrás: Parkolóházak honlapja

 

Az FHB számításai szerint a garázsok hozama a jól kiadható területeken, mint a belvárosban vagy a belső budai részeken jelenleg csak kevéssel haladja meg a kockázatmentes hozamszintet, és évi 7-10%-os (nettó bérleti) hozammal kecsegtet. Eltávolodva Budapest jelenlegi fizetős parkolási zónáitól alig változnak a hozamszintek, ám az árak és a bérleti díjak csökkennek. A főváros egyes zónáiban erős túlkínálat, másutt fokozott kereslet alakult ki, s a jelenlegi ingatlanpiaci várakozások alapján új építések aligha rendezik át a jelenlegi helyzetet.

 

 

 

HOZZÁSZÓLÁSOK