Hogyan juthatunk olcsó irodához?

Jelenleg bérlői piac van Magyarországon, viszont hosszú távon gondolkodva olyan helyet kell találni, ahol évekig megmaradhat a cég, így a meglévő erőpozíciót ésszel kell használni – hangzott el a Napi Gazdaság Az ingatlanpiac új stratégiai területei elnevezésű konferenciáján.
Dzindzisz Sztefan, 2013. május 9. csütörtök, 11:08
Fotó: Napi.hu

A rendezvény során Konthur Adrienne, a CBRE Kft ügyvezető igazgatója, illetve Borbély Gábor, a cég elemzési és tanácsadási vezetője egy szituációs játékban mutatta be, hogy milyen egy bérlő (Konthur) és bérbeadó (Borbély) viszonya a mostani irodapiacon. Borbély kezdetként elmondta, hogy a két négyzetméterből egynél újratárgyalás van jelenleg a piacon. Ekkor a vevő alapjában meg van sértődve, hiszen a piacon olcsóbb árakról hall, ám ő még mindig a korábbi, drágább árat fizeti - mondta Konthur, majd hozzátette, hogy ilyenkor első lépésként körbenéz a piacon, mivel spórolni akar. Ugyanakkor Borbély szerint az újratárgyalást a tulajdonos is kérheti, hiszen kell egy fenntartható stratégia, tudni kell, hogy jövőre is számíthat-e a bérlőre. Olyan is előfordul, hogy el lehet engedni a vevőt, ha lehet látni, hogy lesz más szereplő, aki hajlandó beköltözni.

Konthur szerint, ha sikerül árat csökkenteni, akkor az már fél siker, de előfordulhat, hogy nem csak az ár a kérdés, hanem a méret is, hiszen a bérlőnek kisebb területre van szüksége - ez egyébként egyre jellemzőbb, főleg a válság után. Ebben az esetben azonban már hosszabb távú tárgyalásra lehet számítani - mondta Konthur. Borbély szerint a vevők sokkal jobban felkészültek az elmúlt évekhez képest, főképp most, amikor az interneten már szinte minden információ elérhető. Ugyanakkor a bérlők könnyen hajlandóak általánosítani, például egy olcsó ajánlatot ráhúznak minden irodára, vagy azt hallják, hogy az irodák harmada van csak kiadva, így rendkívül alacsony árat ajánlanak.

Irodahasználóként, bérlőként az Ön számára melyik a legfontosabb kiválasztási szempont?
Ezt a kérdés a konferencia részvevőinek tették fel a szervezők és a válaszok alapján elmondható, hogy 35,2 százalék szerint az elhelyezkedés a legfontosabb, 27,8 százalék szavazott a bérleti díjra, 24,1 százalék a kialakításra, a területi hatékonyságra, míg a legkevesebben, 13 százaléknyian az üzemeltetési költség, energetikai hatékonyság, zöld szempontok érvényesítése hármasra kattintottak.

A bérlő tehát körülnéz a piacon, megnézi, hogy meddig tud elmenni, hogyan lehet sarokba szorítani a bérbeadót - mondta Konthur. Előfordul, hogy úgy látja, hogy más irodaházban sokkal jobban járna, ilyenkor pedig elkezd a hr-kérdéssel foglalkozni: hol laknak a dolgozók, hogyan tudnak bejutni - a szakember véleménye szerint ez már csak azért is fontos, mert fontos, hogy az irodában a dolgozók otthon érezzék magukat, hiszen szinte többet töltenek a munkahelyen, mint a családjukkal, így ez a munkavégzésre is nagy hatással van. Az sem mindegy, hogy új, vagy már használt irodába költözik a cég: ma is gyakran előfordul, hogy egy 7 évesből költözne a vállalkozás egy 5 évesbe. A piacon inkább ez a lehetséges, hiszen amíg 2009-ben még 40 százalékot tettek ki az új építésű irodaházak, addigra ezek mára már szinte teljesen eltűntek - emelte ki Borbély.

Amennyiben valaki beköltözik hozzám, akkor az azt jelenti, hogy valahonnan kiköltözik - mondta Borbély. Ilyenkor szerinte gondolni kell arra, hogy miben lehet a vevőnek segíteni a költözés során, de akár arra is, hogy pénzügyi segítségre van szüksége, hiszen előfordulhat, hogy tartozással hagyta ott az előző irodaházat. Ilyenkor előfordulhat, hogy a bérbeadó felajánlja a segítségét, ez esetben pedig a szerződésbe be kell tenni, hogy hogyan tudja ezt a bérlő évek alatt visszafizetni.

Az egyik legfontosabb kérdés természetesen az, hogy mennyibe kerül a bérlés. A vevőnek az a fontos, hogy kulcsrakész irodát kapjon, neki már ne kelljen arra ráköltenie - emelte ki Konthur, majd Borbély hozzátette, hogy a bérbeadónak ez már nehezebb feladat, hiszen ahhoz, hogy minden bérlői igényt kielégíthessen minden valószínűség szerint ráköltésre lesz szükség. A jelenlegi árakról elmondták, hogy Dél-Budán 11-13 euró négyzetméterenként, Külső Pesten 9-12, míg az agglomerációban 7-10 euró az átlagos ár, ami a belső kerületeknél már 11-16, a prémium kategóriában pedig akár a 12-21 eurót is elkérhetnek. A CBRE szakértői szerint ugyanakkor akár 6-9 hónapnyi kedvezményt is el lehet érni egy új szerződés során, így az eredeti 21 eurós ajánlatot effektíve akár 17 euróra is le lehet szállítani - ez az összeg a tulajdonosnál 14,5-15,5 euró effektív bevételt jelent.

"Mosolygok és megcsinálom"

A piaci igényeknek kell megfelelni; ha azt kérik, hogy legyünk olcsóbbak, akkor legyünk azok, ha azt kérik, hogy a legmodernebb eszközöket szerezzük be, akkor azt tegyük meg - értettek egyet a konferencia kerekasztalának résztvevői. A válságról senki nem tehet, az ingatlanpiaci szereplők csak az elszenvedői annak, így a megoldás sem tőlük várható. Amennyiben viszont beindul a tényleges gazdasági növekedés, akkor lehet, hogy az lesz a probléma, hogy nincs elég kiadható iroda - bár ez ma még elég távolinak tűnik - fogalmazott Baross Pál, a Realaudit ügyvezetője.

Új a nap alatt nincsen - jelentette ki Laskai Ildikó, a Kész Ingatlan Kft. ügyvezető igazgatója, majd hozzátette, hogy a próbálkozások idejét éljünk. Szerinte a bérlők egyre elképesztőbb igényekkel állnak elő, és mivel más megoldás nincs, ezért "mosolygok és megcsinálom".

Ingatlanpiac vs ingatlan klaszter
1995-ben úgy véltem, hogy a jövő a minőségi fejlesztésben van - mondta Baross Pál, a Realaudit ügyvezetője, aki szerint a 2000-es évekig ez működött, sokan így tudtak fejlődni, talpon maradni. 2005-ben már a zöld fejlesztések voltak a középpontban, ma már enélkül nem is lehet fejlesztésben gondolkodni. 2008-ban, a válság kitörésekor, már az volt az alapelv, hogy vissza kell menni a tankönyvekhez, míg 2013-ban az az üzenete, hogy nincs ingatlanszektor, ingatlan klaszter van helyette - emelte ki Baross.

Mint mondta cégszinten már nem lehet irodapiacról beszélni, hiszen egyre szélesebb tudásra van szükség, így maga a szektor is egyre szélesebb réteget ölel fel, amelybe az ügyvédektől a bankokon át a projekt menedzserekig sok mindenki beletartozik. Ezek után nem meglepő, hogy a szakember szerint egyre több innováció jelenik meg a piacon, és ezek azok, amik előre viszik a szektort.

A gazdasági növekedést Akar Lászlóhoz, a GKI Gazdaságkutató Zrt. vezérigazgatójához hasonlóan Baross is kiemelte, ám mint mondta ingatlant kell csinálni, hiszen ez is gazdasági növekedés. Olyan urbanizációs nyomás lesz a piacon, hogy az infrastruktúra fejlesztésekre szükség lesz - vélte Baross, majd hozzátette, hogy például a hotelépítések hatása kimutatható a gazdasági teljesítményben, hiszen ezekre is szükség van ahhoz, hogy például ki lehessen szolgálni a minőségi turistákat. Hasonló a helyzet az ipari parkokkal is, amikre szükség van ahhoz, hogy a multinacionális vállalatok egyáltalán elgondolkozzanak azon, hogy Magyarországra jöjjenek.

 

HOZZÁSZÓLÁSOK