Hol drágultak legjobban a lakások? Friss elemzés érkezett

Az áremelkedés és a forgalombővülés mellett a lakásépítések is beindultak, a magyar lakáspiac "érett szakaszba" léphet. Az elmúlt évekkel ellentétben az árak kiegyenlítődése is elkezdődött, azt viszont még nem tudni, hogy ez egy hosszabb távú trend előjele, vagy az árolló csak ideiglenesen záródik - áll az OTP legfrissebb, a NAV idei első három negyedéves ingatlanforgalmi adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.
Szepesi Anita, 2017. december 13. szerda, 10:43

Országos szinten az átlagár, a tavalyi adatokhoz képest, eddig 13  százalékkal nőtt. A községekben elérte a 10 százalékot a drágulás, a budapesti áremelkedés pedig idén 15 százalékra mérséklődött. A kisebb városokban 10 százalék alatti, a megyei jogú városokban 13 százalék körüli áremelkedést regisztráltak  körül mozgott.

Szembemegy az előző évek trendjével (de következik a meredekebb községi drágulásból), hogy az önálló házak ára emelkedett a leginkább. 2017-ben eddig, 16 százalékkal, míg a tégla és lakótelepi lakásoké ettől elmaradva, 11 és 13 százalékkal drágultak. Az elmúlt évek látványos paneldrágulása után mára a lakótelepi lakások országos átlagára már meghaladja a 225 ezer forintot négyzetméterenként.

Ki nyeri a drágulási versenyt?

"Ebben az évben a tizenkilenc megye közül sehol nem csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára" - mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. "Az átlagár lista élén három dunántúli megye, Zala, Tolna és Baranya állnak. A fővárosnál is jobban, 15 százalékot meghaladó mértékben az előzőek mellett még Csongrád és Veszprém megyék drágultak.

A legdrágább megyék közül Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar viszont az áremelkedési sorrend utolsó ötödében vannak, amire magyarázat lehet, hogy az árak további emelkedésére a magas bázis miatt itt már kisebb lehetőség van. Mindenesetre ebből a rangsorból is bizonyos szintű területi kiegyenlítődés olvasható ki - tette hozzá az elemző.

A budapesti 412 ezer forintos átlagárral nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 265 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagárral. A 200 ezres szintet azonban egyre több megye, immár Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy is meghaladja.

Az eladott ingatlanok országos átlagára, az év első három negyedévében, 286 ezer forint volt négyzetméterenként.

A megyeszékhelyek közül Zalaegerszeg drágult a legjobban (23 százalék), majd Veszprém 21 százalékkal, Szeged 20 százalékkal és Pécs 19 százalékkal következnek. A megyeszékhelyek között Győr áll a rangsor leghátulján az egy év alatti 6 százalékos drágulással, aminek oka valószínűleg szintén a magas bázis. Ezzel együtt továbbra is Győr a legdrágább megyeszékhely 267 ezer forintos fajlagos átlaggal. A 250 ezres limitet emellett még Debrecen, illetve Kecskemét lépi át, Székesfehérvár és Veszprém valamivel az alatt marad. Salgótarján, Miskolc és Szolnok számítanak hagyományosan a legolcsóbb városoknak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakóingatlanok átlagára nem éri el a 100 ezer forintot sem négyzetméterenként.

Zárul az árolló Budapesten is

Valkó Dávid szerint szembetűnő, hogy a fővárosi kerületek árváltozás rangsorának élbolyában idén több olyan, alapból olcsó, kerület van (XXIII. - itt 33 százalék a drágulás!, XXI., XVI., XVII.), amelyek nem tipikus befektetési célpontok és a forgalom is viszonylag csekély. Ezekben a kerületekben az alacsony bázis miatt mehetett végbe nagy ütemű drágulás. A klasszikus belvárosi területeken (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamos áremelkedés zajlott le, idén csak 15-18 százalék közötti áremelkedés mértek,  ami a középmezőnyhöz elegendő szint. Az irányítószámok szerinti körzeteket vizsgálva 50 százalék körül drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1205-ös és 1202-es körzet, azaz a XX. kerület Erzsébetfalva és Kossuthfalva kertvárosi részei.

Az V. kerület ismét messze vezeti a budapesti árrangsort a közel 700 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ettől, a második legdrágább kerület, az I. fajlagos átlagára majdnem kerek százezer forinttal marad el. A félmilliós szint fölé ezek mellett még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A nagy ütemű éves áremelkedés hatására a lista végén lévő kerületek felzárkózása a számokban is megmutatkozik: míg tavaly ilyenkor még tíz olyan kerület volt, melyek átlagára 300 ezer forint alatt maradt (a XXIII. kerületé 200 ezer alatt!), addig idén ez a csoport megfeleződött.

A továbbra is legolcsóbb XXIII. kerületben is 260 ezer forint a négyzetméterár. Az V. kerület hat irányítószám-körzetéből négy az árrangsor legelején áll; a legdrágább továbbra is a 1051-es irányítószám 780 ezer forint fajlagos árral. Az 550 ezres szintet további 20, budai, vagy belvárosi irányítószám-körzet haladja.

Változik a befektetők magatartása

Valkó Dávid a befektetési piacról elmondta, hogy bár az ilyen céllal vásárlók becsült aránya az összforgalmon belül 30 százalék körülire csökkent, jelenlétük egyéb alternatív befektetési lehetőség híján továbbra is meghatározó lesz a keresleti oldalon. "Speciális szegmensként megnőtt azok száma, akik nem egy-két lakást vesznek, hanem törekednek egy nagyobb portfolió kialakítására.

Azokon a területeken, ahol hiányzik az új építés, ott régebbi társasházakban egész szinteket szeretnének megvenni. Ahol viszont van bőséges újlakás-kínálat, ott ilyen épületekben vesznek egyszerre akár (több) tucatnyi lakást.

Az új lakás vásárlását, illetve ezek kiadását kevésbé kockázatosnak, a megtérülést könnyebben/biztosabban kalkulálhatónak tartják a használt lakásokénál. Emellett számukra nem probléma, ha a lakás átadása még odébb van, mivel hosszabb távra terveznek. Az értékesítés korai szakaszában vásárolva ráadásul a bevezető ár és az átadáskori ár közötti hozammal is kalkulálhatnak. Az ilyen típusú befektetők egyelőre magánszemélyek; a bérleti piac laza szabályozása miatt intézményi befektetők számára még nem vonzó a magyar piac" - mondja az elemző.

Lassul a drágulás

A 2019 végéig hatályos 5 százalékos áfa, illetve megemelt csok meghosszabbítása körül bizonytalanság uralkodik. (Nagy baj közeleg - szabadesésbe válthat a lakásépítés) Ha 2019 végén újra 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, az további áremelkedést generál, s félő, hogy ez a mostani keresleti hajrá végét jelentené. Középtávon - mivel a használt lakások árát is nagyban az újaké húzza fel - mind jobban a lakásbérlet felé terelné az embereket.

A már két éve két számjegyű reálár-növekedés az elemző szerint idén nem vált még egy számjegyűre, de egyre valószínűbb a lassabb bővülési ütem. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása is. Becslése szerint a tavalyi, nagyjából 150 ezer után a lakáspiaci forgalom rövidtávon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170-190 ezres sávba. Országosan éves szinten - bár 2018-ban és 2019-ben az építési volumen elérheti, ill. meghaladhatja a 30 ezres szintet - 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel - olvasható az elemzésben.

HOZZÁSZÓLÁSOK