Az elmúlt több mint egy év teljesen átrendezte a régió irodapiacát, de a válságból a leggyorsabban várhatóan a lengyelek térnek majd magukhoz, míg Magyarországon 2012 környékére találhat magára az irodapiac, és indulhat újra növekedésnek - áll az Ablon Group térségi elemzésében.

Az ingatlanpiacon az irodapiaci szegmens van leginkább kitéve a gazdasági viharoknak, így azokban az országokban érdemes számítani a leggyorsabb fellendülésre, amelyek gazdasági szerkezete gyorsabban tud reagálni a válság okozta változásokra - véli az Ablon magyarországi ügyvezető igazgatója. Lovro Adrienn elmondta: a cég felmérése szerint Lengyelországban már beindultak azok a gazdasági folyamatok, amelyek várhatóan elsőként segíthetik talpra a régióban a lengyel irodapiacot. Itt volt a legsúlyosabb a válság hatása is: 46 százalékkal kevesebb irodát adtak bérbe tavaly, mint az azt megelőző évben, és bár a kihasználatlansági mutató éppen ezért nőtt – 4,5 százalékról 7,3 százalékra – az még mindig a legalacsonyabb a vizsgált országok közül.

A lengyeleket a csehek követik 11,6 százalékos kihasználatlansági mutatóval, Romániában 16 százalékra kúszott fel ez az adat, míg Magyarországon 21,9 százalékra nőtt az üresedési ráta.

A felmérés szerint a cseh piac őrizte meg leginkább a válság előtti helyzetét, ahol az árak nem csökkentek drámaian, és a megüresedő területek is gyorsan új bérlőre találnak, azonban a prognózisok szerint számottevő növekedés Csehországban sem várható. A lengyel irodapiacon egyelőre kisebb intenzitással, de már megkezdődött a fellendülés.

A magyar piacon ugyanakkor évekbe telhet a jelenleg üresen álló irodák megtöltése, és a piac talpra állása a szakértők szerint is csak 2012-re tehető. Ekkor azonban komolyabb mértékű növekedésre lehet számítani, hiszen a projektek jelenlegi befagyasztása miatt ebben az évben nem várhatóak új átadások.



Lovro szerint az elmúlt időszakban a bérlői oldalon a nagy területigényű, elsősorban a pénzügyi szektorban tevékenykedő, biztos anyagi háttérrel rendelkező cégek aktivitása volt jellemző: megpróbálnak minél hosszabb távra minél alacsonyabb díjak mellett leszerződni. Ennek eredményeképpen azonban jellemzően nem a meglévő üres irodaterületek fogyatkoznak, hanem jövőbeli projektek épülhetnek meg, amelyeket a fejlesztők a jelenlegi gazdasági környezetben egyébként spekulatív alapon nem kezdtek volna el.

A recesszió közepette a kereskedelmi és az irodapiacon a bérleti feltételek kialakítását, újratárgyalását rugalmasabban kezelik a bérbeadók, a bérlők gazdálkodásának alakulása és az ehhez kapcsolódó igényeik könnyebben elismertethetők a piacon. A nehezebb gazdasági környezetben a csökkenő árbevételek és profitabilitás mellett a bérbeadók rákényszerülnek a már leszerződött területek bérleti díjainak felülvizsgálatára is - állapítja meg az RSM DTM elemzése.

Az A kategóriás irodaházak árazásában az elmúlt évben, lokációtól függően a transzferárak megállapításakor is átlagosan 5-15 százalékos csökkenés mutatkozott - emelte ki Héhn Miklós az RSM DTM Hungary partnere.

Az adott kategóriára jellemző árak elmozdulása minden bérlőt és bérbeadót gondolkodásra késztetett. Amennyiben a bérlő a helyben maradás mellett dönt, megkezdi az áralkut, s nincs könnyű feladata az 5-10 évre megkötött szerződések mellett. A költözés költségei elenyészők lehetnek a határozott időszakra egy összegben esedékessé váló bérleti díj, illetve a lehetséges ügyfél és bevétel kiesés nagysága mellett. Ezért a bérlők többnyire törekednek arra, hogy jelenlegi bérleményüket megtartva találjanak az ingatlan bérbeadójával közösen, kedvezőbb megoldást. Kézenfekvő kiút a bérelt terület nagyságának újratárgyalása: a csökkentett területtel arányosan alacsonyabb ár még kitermelhető lehet. Hasonlóképpen megoldást jelenthet, ha változatlan áron nagyobb területet tud biztosítani a bérbeadó pl. egy kereskedelemi egység számára, hiszen ez hozzájárulhat a forgalom növekedéséhez, a nyereségesség növeléséhez.

A bérbeadók oldaláról eközben erős érdekeltség mutatkozik a bérlők megőrzésére, hiszen az ingatlanokhoz többnyire jelentős jelzáloghitel-állomány kapcsolódik, melynek finanszírozása ellehetetlenülhet a telítettségi ráta számottevő csökkenésével, vagy a bérlők kihullásával. Így míg a bérleti díjak csökkentése 2008-ban elképzelhetetlennek tűnt, 2009-ben és idén már eredménnyel járhattak ezek a tárgyalások is, sőt jelenleg az sem elképzelhetetlen, ha a bérleti díjat a bérlő lecsökkent bevételének alakulásához igazítják.

Az adott bérlet terület albérletesítése, bérlő általi továbbadása eddig jellemzően minden szerződésben tiltásra került, azonban speciális esetekben már ez is megvalósulhat a jelenlegi gazdasági körülmények között - mondta Héhn.

A bérbeadó díjmentesen felkínálhat olyan szolgáltatásokat melyért korábban a bérlő fizetni kényszerült, például extra parkolóhelyeket, a közös területek használatának díjmentes biztosítását, hirdetések elhelyezését, hiszen az üzemeltető számára is fontos a likviditás fenntartása, s mindaddig, míg ennek esélyét látja érdemes bérlőjét megtartania, segítenie a válság túlélésében.
QP | Quality Placement