Azt, hogy egy hónapban mennyit kell befizetnünk közös költség címén, a társasházi közgyűlés határozza meg, arról pedig, hogy mely tulajdonos, mekkora összegű közös költség befizetést teljesített, meghatározott időközönként (általában félévente) a közös képviselő küld egy elszámolást - mondta a Napi Gazdaság érdeklődésére Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt jogtanácsosa. Ezzel kapcsolatban a szakember kiemelte, hogy egy reális közös költség összeg meghatározása mindenkinek az érdeke, hiszen ha több a kiadás, mint amennyi a bevétel, akkor a különbséget előbb, vagy utóbb úgyis a lakástulajdonosoknak kell megfizetniük.

Miután a közös költség fő feladata, hogy a társasház mindenkori működéséhez szükséges költségeket, fedezeteket biztosítsa, ezért a társasházi törvény igen hatékony eszközt biztosít a társasház számára, hogy az ilyen jellegű tartozásokat behajtsa - hangsúlyozta Burján Zsuzsanna. Ennek megfelelően egy három hónapnak megfelelő összegű tartozás elég ahhoz, hogy az érintett tulajdonos ingatlanját jelzálogjoggal terheljék meg. Ennek két módja van: vagy a társasházi alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat rendelkezik erről a lehetőségről, vagy a közgyűlésnek kell egy külön határozatot hoznia az ügyben. Fontos tudnivaló, hogy az előbbi esetben nem kell összehívni a közgyűlést, a közös képviselő akár magától is kezdeményezheti az illetékes ingatlan-nyilvántartásnál a jelzálog bejegyzését.

Felszólítás nélkül is jöhet a jelzálog

Természetesen kapunk értesítést az eljárás megkezdése előtt, hiszen bizonyos időszakonként minden lakó megkapja az egyenlegét, ami mind a befizetéseket, mind az esetleges tartozásokat is tartalmazza - mondta Burján Zsuzsanna, aki szerint a fizetési felszólítás is sokszor eredménnyel jár, különös tekintettel arra, ha az a hátralék nem teljesítésének jogkövetkezményeire is felhívja a figyelmet. A jogtanácsos ugyanakkor kiemelte, hogy a felszólítás hiánya nem akadálya a jelzálogjog bejegyzésének.

Az viszont igen, hogy a jelzálogjog bejegyzéséhez vagy a döntésről szóló közgyűlési határozatot, vagy a közös képviselő rendelkezését közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba szükséges foglalni, mivel kizárólag ezek alapján az okiratok alapján kerülhet sor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre. Ez a lakástulajdonos szempontjából azért is fontos, mert az ezáltal keletkezett költségeket behajthatják rajta. Bár pontos összeget nem tudott Burján megemlíteni, mivel a közjegyzői és az ügyvédi munkadíj mértéke alapvetően az ügy értékéhez igazodik, annyit azonban elmondott, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés költsége 6.600 forint, ami sürgősségi eljárás esetén további 10 ezer forinttal nő.

Akár az ingatlant is elveszíthetjük

A jelzálogjog gyakorlati következménye az, hogy e jog közvetlen biztosítékul szolgál a követelés kielégítésére - mondta Burján. Amennyiben az érintett ingatlan e joggal terhelt, úgy az hátráltatja a forgalomképességét, mivel árverezés, vagy értékesítés esetén ki kell elégíteni ezt a követelést is. Mindemellett egy hitel, vagy kölcsönfelvételnél - amennyiben az érintett ingatlan szolgálna a hitel fedezetéül - is akadályt képezhet a jelzálogjog.

Bár a jelzálogjog bejegyzése nem egyenlő azzal, hogy az érintett ingatlant elveszíti az illető, abban az esetben azonban, amennyiben a közös költség tartozás miatt indult polgári peres eljárás során marasztaló ítéletet hoz a bíróság és a társasház végrehajtási eljárást kezdeményez, előfordulhat, hogy elárverezik az ingatlant - emelte ki Burján Zsuzsanna. A jogtanácsos ehhez hozzátette, hogy ezen kívül azért is van jelentősége a jelzálogjognak, mert az árverezés során a jelzálogjoggal biztosított követelések a kielégítés sorrendben elől kapnak helyet.