Így veszítheti el a lakását, ha tartozik a háznak

Könnyen jelzálogjog kerülhet az ingatlanra, ha elfelejtünk közös költséget fizetni, az eljárás végén akár a lakást is elveszíthetjük. Tudnivalók a negatív következményekről.
Dzindzisz Sztefan, 2012. szeptember 8. szombat, 08:37
Fotó: Napi.hu

Azt, hogy egy hónapban mennyit kell befizetnünk közös költség címén, a társasházi közgyűlés határozza meg, arról pedig, hogy mely tulajdonos, mekkora összegű közös költség befizetést teljesített, meghatározott időközönként (általában félévente) a közös képviselő küld egy elszámolást - mondta a Napi Gazdaság érdeklődésére Burján Zsuzsanna, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt jogtanácsosa. Ezzel kapcsolatban a szakember kiemelte, hogy egy reális közös költség összeg meghatározása mindenkinek az érdeke, hiszen ha több a kiadás, mint amennyi a bevétel, akkor a különbséget előbb, vagy utóbb úgyis a lakástulajdonosoknak kell megfizetniük.

Miután a közös költség fő feladata, hogy a társasház mindenkori működéséhez szükséges költségeket, fedezeteket biztosítsa, ezért a társasházi törvény igen hatékony eszközt biztosít a társasház számára, hogy az ilyen jellegű tartozásokat behajtsa - hangsúlyozta Burján Zsuzsanna. Ennek megfelelően egy három hónapnak megfelelő összegű tartozás elég ahhoz, hogy az érintett tulajdonos ingatlanját jelzálogjoggal terheljék meg. Ennek két módja van: vagy a társasházi alapító okirat, illetve a szervezeti és működési szabályzat rendelkezik erről a lehetőségről, vagy a közgyűlésnek kell egy külön határozatot hoznia az ügyben. Fontos tudnivaló, hogy az előbbi esetben nem kell összehívni a közgyűlést, a közös képviselő akár magától is kezdeményezheti az illetékes ingatlan-nyilvántartásnál a jelzálog bejegyzését.

Felszólítás nélkül is jöhet a jelzálog

Abban az esetben, amennyiben a hátralékot felhalmozott tulajdonos a jelzálogjoggal biztosított követelést kiegyenlíti, úgy a közös képviselő köteles 8 napon belül a jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyt kiadni és közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalni, valamint a földhivatalhoz benyújtani.

Természetesen kapunk értesítést az eljárás megkezdése előtt, hiszen bizonyos időszakonként minden lakó megkapja az egyenlegét, ami mind a befizetéseket, mind az esetleges tartozásokat is tartalmazza - mondta Burján Zsuzsanna, aki szerint a fizetési felszólítás is sokszor eredménnyel jár, különös tekintettel arra, ha az a hátralék nem teljesítésének jogkövetkezményeire is felhívja a figyelmet. A jogtanácsos ugyanakkor kiemelte, hogy a felszólítás hiánya nem akadálya a jelzálogjog bejegyzésének.

Az viszont igen, hogy a jelzálogjog bejegyzéséhez vagy a döntésről szóló közgyűlési határozatot, vagy a közös képviselő rendelkezését közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba szükséges foglalni, mivel kizárólag ezek alapján az okiratok alapján kerülhet sor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre. Ez a lakástulajdonos szempontjából azért is fontos, mert az ezáltal keletkezett költségeket behajthatják rajta. Bár pontos összeget nem tudott Burján megemlíteni, mivel a közjegyzői és az ügyvédi munkadíj mértéke alapvetően az ügy értékéhez igazodik, annyit azonban elmondott, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés költsége 6.600 forint, ami sürgősségi eljárás esetén további 10 ezer forinttal nő.

Akár az ingatlant is elveszíthetjük

A jelzálogjog gyakorlati következménye az, hogy e jog közvetlen biztosítékul szolgál a követelés kielégítésére - mondta Burján. Amennyiben az érintett ingatlan e joggal terhelt, úgy az hátráltatja a forgalomképességét, mivel árverezés, vagy értékesítés esetén ki kell elégíteni ezt a követelést is. Mindemellett egy hitel, vagy kölcsönfelvételnél - amennyiben az érintett ingatlan szolgálna a hitel fedezetéül - is akadályt képezhet a jelzálogjog.

Bár a jelzálogjog bejegyzése nem egyenlő azzal, hogy az érintett ingatlant elveszíti az illető, abban az esetben azonban, amennyiben a közös költség tartozás miatt indult polgári peres eljárás során marasztaló ítéletet hoz a bíróság és a társasház végrehajtási eljárást kezdeményez, előfordulhat, hogy elárverezik az ingatlant - emelte ki Burján Zsuzsanna. A jogtanácsos ehhez hozzátette, hogy ezen kívül azért is van jelentősége a jelzálogjognak, mert az árverezés során a jelzálogjoggal biztosított követelések a kielégítés sorrendben elől kapnak helyet.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

Blama, 2012.09.11 12:23

@csibipapa: Itt azért két külön dologról van szó, ha jól értem.

Az egyik a társasház és egyik tulajdonosának a viszonya: a társasháznak a követelése a közös költség, amelyet a cég, felszámolás alá kerülvén, nem fizet.

A másik, s ennél érdekesebb: a bank a felszámolás alá került cégnek adott hitele (? - jól értem? ) fejében nem egyszerűen a cég tulajdonrészére, hanem valamennyi albetétre bejegyeztette a jelzálogát.

Ha ez utóbbi lenne a tény, akkor a tulajdonosok kezdhetnek reszketni és költözésre felkészülni.

Ha rosszul értettem akkor kérem a javítást.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

sztefan, 2012.09.11 11:55

@csibipapa: Tisztelt Olvasónk!

Kérdését elküldtük a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt-nek, amely az alábbi választ adta:

Abban az esetben, ha a felszámolás alá került cég tulajdonában lévő ingatlanra már ilyen tetemes összeg erejéig jegyeztek be jelzálogjogot, még ha a társasház közös költség követelés biztosítására vonatkozó jelzálogjog be is jegyeztethető az ingatlan-nyilvántartásba, kielégítés ésszerűen nem várható.

A felszámolási eljárásban azonban a követelést, mint hitelezői igényt lehetőség van nyilvántartásba venni. A követeléseket a felszámolás Cégközlönyben való közzétételétől számított 40 napon belül kell benyújtani. A 40 napon túl, de 180 napon belül bejelentett igényeket is nyilvántartásba veszi a felszámoló, azonban ez utóbbi követelések a 40 napon belül bejelentett követelések kielégítését követően rendezhetőek, amennyiben az adósnak maradt még vagyona. Sajnos azonban nem életszerű, hogy ilyen mértékű tartozásnál a hitelezői igények kielégítésre kerülnek.

Üdvözlettel: Szerk.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

csibipapa, 2012.09.09 10:48

@Blama: az 1400 nm irodahelyiség
egy része lakás, más része egyéb ( raktár, üzlethelyiség, stb.) 14 albetétben szerepel. A bank a hitelfelvételt követően valamennyi albetétre bejegyezte a jelzálogot ( 600 m. Ft/albetét) A felszámolás előtt a társasház is bejegyeztette a követeléseit, de a kintlevőség túlnyomó része a felszámolás során keletkezett, s hónapról hónapra növekszik! Felszámolás alatt lévő cégre nem jegyeztethető be jelzálog!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

Blama, 2012.09.08 21:41

@csibipapa: Milyen tulajdoni lapon?
Minden lakás külön albetéten található,azokra nem jegyeztethetett be a bank jelzálogot.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html

csibipapa, 2012.09.08 19:24

T. Szerkesztőség!
Egy olyan társasház Számvizsgáló Bizottságának vagyok az elnöke, melyben a 83 lakás mellett van egy 1400 nm-es irodahelyiség is, mely egy felszámolás alatt lévő cég tulajdona,s a tulajdoni lapon 600 millió Ft. jelzálogot jegyeztetett be egy bank! A felszámolás alatt már mintegy 13 millió Ft. közös ktség tartozás halmozódott fel! Így a társasházat pénzügyileg ellehetetleníti ez az éves költségvetés összegét meghaladó kintlevőség!Mit tehetünk? Szíves választ várok!
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html