A válság során - az ország más részeihez hasonlósan - jelentősen visszaesett a budapesti lakások iránti kereslet, hiszen amíg 2008-ban 40 ezer tranzakciót regisztráltak, addig ez a szám tavaly alig érte el a 23 ezret - nyilatkozta a Napi Gazdaság Online-nak Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Ennek megfelelően a panelek iránti kereslet is visszaesett, sőt ez a típus a részarányából is veszített: amíg 2008-ban az összes fővárosi tranzakció 17 százalékát tették ki, addig ez a válság után 13 százalékra esett vissza. A panelprogram azonban így is segített eladni a paneleket, hiszen aki ilyen típusú lakásban gondolkodik, annak a rezsi az egyik fontos döntési szempont. Tehát, ha a felújítás során olyan hőszigetelést kap a lakás, amelynek haszna forintban is kifejezhető, akkor máris könnyebb lesz rá vevőt találni. Az eladás sikeressége azonban a panelprogram költségein is múlik: ha még fizetni kell az önrészt és ez megemeli a közös költséget, akkor ez kiolthatja az alacsonyabb rezsi jelentette előnyöket - magyarázta Déry Attila. Ezt a tendenciát alátámasztotta lapunknak adott nyilatkozatában Mikuláss Zoltán, a Tipp Ingatlaniroda vezetője is, aki elmondta, hogy bár Budapesten folyamatosan csökkent a kereslet, a panelprogramban résztvevő lakásokat máig sokkal könnyebb eladni, akár magasabb áron is.

Nem mindegy, mit újítunk fel

Ugyanakkor a teljes piacot tekintve az nem mondható, hogy a felújított lakások iránt sokkal nagyobb lenne a kereslet, mint a felújítandók iránt, de azért az Otthon Centrum tapasztalatai szerint több felújított lakás szerepel az eladásokban. A friss felújítás minden költségét azonban nagy valószínűséggel nem tudja az eladó az árban érvényesíttetni, ezért érdemes átgondolni, hogy mit csináltat meg a tulajdonos - hívta fel a figyelmet Déry Attila.

Vevők és eladók

Az eladóknak reményt jelenthet, hogy a fővárosban az elmúlt időszakban visszaerősödött valamelyest a befektetői célú vásárlók aránya: bár év elején volt egy kis visszaesés, áprilisban már 24 százalék volt a súlyuk. A Duna House adatai szerint az elmúlt hónapokban erősödött a fővárosban a nagyobb lakásba költözés okán eladók aránya. Az év eleji 33 százalékot követően áprilisban 40 százalék volt az arányuk az összes eladó között. Ők átlagban 12 millió körül adnak el ingatlant, a vásárlói oldalon pedig 17 millió fölött vesznek.

A felújítás akár 20-25 százalékkal is növelheti az árakat az Otthon Centrum adatai szerint, hiszen az újszerű ingatlanok (amik jogilag használtnak minősülnek) akár negyedével drágábbak egy átlagos állapotú használt téglalakásnál. Az újépítésű ingatlanok felára a használthoz képest pedig akár 40 százalék is lehet. Déry Attila szerint nagyon kevesen vannak, akik kizárólag újépítésű ingatlant keresnek. Az újépítésű lakások piacán változatlan az a tendencia, hogy a vevők a már átadott vagy átadáshoz nagyon közel álló lakásokat keresik.

Mely kerületeket keresik?

A márciusban még vezető XIII. kerület most csak a harmadik legnépszerűbb célpontnak bizonyult, ugyanis a XI. kerület ugrott előre és a II. kerület végzett másodiknak - olvasható a Duna House legfrissebb ingatlanbarométerében. Ez utóbbi a XII. kerülettel együtt szívesen megjelölt célpont, hiszen a vevők bíznak abban, hogy talán az ingatlankeresés alatt "beesik" egy kihagyhatatlan ajánlat - olvasható a Duna House elemzésében.

Hasonló adatokat közölt az Otthon Centrum is, amely szerint továbbra is a III., XI. és XIII. kerület a legnépszerűbb, ezeknek a részaránya a válság alatt is nőtt. A népszerűségük azonban nem csak az elhelyezkedésüknek köszönhető, hanem annak is, hogy a viszonylag nagy kerület méret egy nagyon széles skálán mozgó és színes ingatlanállományt kínál.

Mit vennének?

Azt, hogy milyen lakásokat vásárolnak Budapesten, kizárólag a pénz határozza meg - véli Mikuláss Zoltán. A Tipp Ingatlaniroda tapasztalatai szerint nem befolyásoló tényező, hogy melyik kerületben van az ingatlan, ahogy az sem, hogy milyen építésű. Az egyetlen ami számít, hogy a meglévő pénzért melyik a legjobb ajánlat - mondta Mikuláss. Az ő portfoliójukban a kisméretű, 50-70 négyzetméteres, egy, maximum kétszobás lakások a jelenlegi slágeringatlanok.

A legjellemzőbb trendváltozás, hogy a budapesti vevők rendszerint készpénzzel vásárolnak. Úgy néz ki, túlságosan megijedtek a hitelektől - fogalmazott az irodavezető. A válság előtt tíz vevőből mindössze kettő vásárolt készpénzzel, addig ez mára 80 százalékra kúszott fel. Ugyanakkor azok az idők már elmúltak, amikor a bedőlt hitelek miatt sokan eladták a lakásukat, így már nem annyira nyomottak az árak, normális áron meg lehet szabadulni egy budapesti lakástól - mondta Mikuláss.

A panelek iránti keresletcsökkenés a téglalakásoknál csapódott le, ennél a típusnál a végtörlesztés hatására a valamivel olcsóbb ingatlanok irányába tolódott el a piac, míg a családi házak iránti érdeklődés se nem csökkent, se nem nőtt - mondta Déry Attila. A használt téglalakások piacán leginkább a 10 millió forint érték körüli ingatlanokat keresik, de népszerűek a 20 milliós lakások is. Az ajánlatok közül a 40-60 négyzetméter közötti lakások hirdetéseit olvassák a legtöbben, amelyek általában 2 szobásak (az összes érdeklődő csaknem negyede ilyen ingatlant keresett), de ugyancsak keresik az egy, másfél, vagy kettő plusz félszobás ajánlatokat is. Paneleket 9 millióért keresnek, ennyiért általában egy 50 négyzetméteres, kétszobás lakást akarnak venni a vevők.

A Duna House első negyedéves adatai szerint Pesten a 40-60 négyzetméteres lakások voltak a legkeresettebbek, míg Budán főleg a 40 négyzetméter alatti ingatlanokat keresték a vevők. Ennek megfelelően az eladások 36 százalékának értéke Budán nem érte el az ötmillió forintot, míg a pesti oldalon az 5 és 10 millió forint közötti tranzakciók vitték a forgalom majdnem felét (47 százalék).

Házak - minimalista külső 100 millióért

A családi házak piacán átlag 30 millió forintért érdeklődnek, de jelentős a kereslet az ennél olcsóbb 13-20 milliós házakra is. Ennél a típusnál a 100 négyzetméter alapterületű ingatlanok a legnépszerűbbek - mondta Déry, aki szerint a válság nem törte le jelentősen a luxusházak iránti érdeklődést, így máig van kereslet a 100 millió, vagy annál drágább budai ingatlanok iránt. Ezt támasztják alá a Duna House áprilisi adatai is, mely szerint a 15 milliónál drágább budai ingatlanok mindegyik kategóriájában növekedés volt az elmúlt időszakban.

Nem ért ezzel azonban teljes mértékben egyet Horváth Gábor, a budai luxuslakásokra specializálódott Piramis Ingatlan City Kft. vezetője. A válság szerinte ugyanis nagyon rányomta a bélyegét az eladásokra, az iroda tapasztalatai szerint mintegy ötödére esett vissza a luxusházak iránti kereslet. Amit keresnek azok továbbra is a kisebb, alacsonyabb árú lakások, amelyekre például egy gyerek születésénél szükség van és "van rá esély, hogy összedobja a pénzt a család". Ezzel szemben a több tízmilliós, vagy százmilliós piacon "nem szükségből vesznek ingatlant", így itt érezhető a visszaesés. A kevés, pénzes vevő sem a cicomás külsőt keresi, hanem a leegyszerűsödött formákat, a minimalista stílust - mondta Horváth Gábor.

Érdemes alkudni

A Duna House ingatlanbarométere kiemeli, hogy továbbra is érdemes alkudni, hiszen a vevők áprilisban átlagosan 5-7 százalékot is képesek voltak leszorítani a véglegesített árból, úgy, hogy a tulajdonossal való első találkozáskor is sikerült már 3-7 százalékot lealkudni. Hasonló adatokat mért az Otthon Centrum az első negyedéves elemzésében, mely szerint a legkisebb engedményre a panellakások tulajdonosai kényszerültek ebben az időszakban: 5,5 százalékra a szerződéskötés során, és 3,3 százalékra azt megelőzően, tehát 8,8 százalékra összesen a teljes értékesítés folyamán. A legnagyobb árengedményt a családi házak értékesítése követelte meg 2012 első negyedévében, ahol a szerződéskötés során átlagosan 10,7 százalékkal, ezt megelőzően pedig további 8 százalékkal engedtek az eladók az árból.

QP | Quality Placement