Jönnek a milliós négyzetméterárak

A válság előtti szinteket közelítve, nagyjából 8400 új társasházi lakást adtak el tavaly Budapesten, s mivel az 5 százalékos áfával hirdetett lakások belátható időn belül elfogyhatnak, idén sem várható, hogy érezhetően alábbhagyna a kereslet. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép legfrissebb adatai szerint 2019-ben tetőzhet a lakásátadások száma, miközben egyre több területen haladhatják meg az új lakások négyzetméterárai az egymillió forintot.
Szepesi Anita, 2019. február 12. kedd, 11:41
Fotó: Getty Images

Az elmúlt évben mintegy 8,5 ezer  új társasházi lakást adtak el Budapesten. Bár ez néhány százzal kevesebb az egy évvel korábbi mennyiségtől, a legutóbbi, novemberi áfa-bejelentésnek köszönhetően idén is maradhatnak a már-már válság előtti időket idéző keresleti szintek. Jelen állapot szerint ugyanis azoknak a projekteknek a lakásait, amelyek 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt szereztek, 2023. végéig 5 százalékos áfával lehet értékesíteni. Az ilyen ingatlanok száma persze véges, így biztos, hogy az alacsonyabb árakon megvásárolható lakások iránt továbbra is élénk marad az érdeklődés az OTP Jelzálogbank előrejelzése szerint.

A novemberi döntés annak idején keltett némi felzúdulást a beruházók körében. Gondoljuk csak meg: akár csak egy napos különbséggel megkapott építési engedély is okozhat olyan helyzetet, hogy extrém esetben két szomszédos telken 5 százalékos, illetve 27 százalékos áfával is kínálhatnak új lakásoka - mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. "A piaci realitás - és nem csak szomszédos, közeli fejlesztések esetében, hanem összpiaci szinten - az lesz valószínűleg, hogy a 27 százalékos áfás lakások nettó árát még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik a fejlesztők, miközben az 5 százalékos áfával kínált lakásokét bátrabban megemelik az érintett beruházók. Így összességében a jelenlegihez képest emelkedő árszintet kapunk majd, de az valószínűleg kisebb lesz, mint a két áfa közötti különbség - latolgatja Valkó Dávid.

Új nagyságrenddel barátkozhatunk

Mindenesetre, míg jelenleg már négy kerületben, az I., a II., az V. és a XII. kerületben is meghaladja az egymillió forintot az új lakások átlagos négyzetméterára, egy-két éven belül a város más részein (a VI., a VII., a VIII., a IX. és a XI. kerületben, illetve a III. és a XIII. kerület bizonyos részein) ugyancsak általánossá válhat a hét számjegyű négyzetméterár. Az OTP Jelzálogbank statisztikája alapján idén átlagosan nagyjából 750 ezer forintot, jövőre azonban már átlagosan 850 ezer forintot kérhetnek négyzetméterenként az új lakásokért.

Mivel nem mindenhol lehet majd a magasabb árakat érvényesíteni, várhatóan csökken az eladásra kínált lakások mennyisége, ám ennek mértéke egyelőre nem becsülhető. Idén mindenesetre bő évtizedes csúcsot érhet el a lakásátadások száma. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe 2019-es átadással 13,5 ezer, kétlakásosnál nagyobb projektben megépülő lakást tartalmaz, ami több, mint a tavalyi szám duplája. Ebből az idén januári állapot szerint közel tízezer már gazdára is talált. Emellett 5600 olyan ingatlant is lehet már látni, amit várhatóan 2020-ban adnak át, s ezeknek csaknem fele már szintén elkelt.

Valkó Dávid szerint a 27 százalékos áfa mellett a piac érezhetően koncentrálódik majd, s a tőkeerősebb, illetve már több korábbi sikeres referenciával bizonyított beruházók vélhetően könnyebben adhatják el a megemelt árszinten is a lakásokat, mint az ismeretlen, az elmúlt évek boomjára alakult kis cégek.

Eshet a hozam

A kereslet ráadásul egyértelműen visszaesik majd a már tavaly megindult, de idén és jövőre tovább pörgő tömeges átadások miatt, közvetetten is. Az elmúlt időszakban ugyanis az újlakás-piac vonzotta a befektetési, kiadási céllal vásárlók tömegét. Idén és jövőre rengeteg ilyen lakás jelenik majd meg bérletre kínálva, ami lenyomhatja a frekventált területeken, a lakásárhoz viszonyítva nemzetközi szinten is igen magas lakásbérleti-díjakat. Még ha a csökkenés nem is lenne drasztikus, a hideg fejjel kalkuláló befektetőket elkedvetlenítheti, hogy így akár 4 százalék alá is eshet a tiszta bérleti hozam - sorolja várakozásait Valkó Dávid. A vezető elemző ugyanakkor nem vizionálja az újlakás-piac befagyását, véleménye szerint egyszerűen csak valamelyest szűkebb és kevesebb szereplős lesz a piac.

Kerületi szinten amúgy nincs meglepetés a fő piaci mutatóknál mért dobogós helyekben. Továbbra is a XIII. kerület a legnépszerűbb mind a vevők, mind a beruházók körében. Míg a tavaly átadott 6400 lakás 20 százaléka épült meg itt, a 2019-re előre jelzett 13,5 ezer ingatlan csaknem egyharmada lehet XIII. kerületi. A beruházók lelkesedése jogos: a tavaly a fővárosban eladott 8400 új lakás 28 százaléka talált itt gazdára.

A dobogó második fokán mindkét fő mutatóban a XI. kerület áll, ahol tavaly 1300 lakást adtak el, idén pedig 2700 átadása várható. Újbudát a IX. kerület követi. A 2016 óta tartó fellendülés hozadékaként emellett mostanra olyan peremkerületek is felkerültek Budapest újlakás-térképére relatíve nagy beruházásokkal (a XV., a XIX., a XXI. vagy akár a XXIII. kerület), ahol eddig csak elvétve vagy még bőven a válság előtt épült új társasház. Ez a folyamat pedig a városszéli kerületekben is felfelé húzza az árakat - állapítja meg az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép elemzése.

HOZZÁSZÓLÁSOK