Ki gondolná? Veszteséget vállal a bank a jövőért

Az amerikai autógyártás néhai legendás központja, Detroit ingatlanpiaca vegyes képet mutat közel két évvel azután, hogy a város önkormányzata csődbe ment. Egyes részein elnyeli a gaz a házakat máshol építkezések zajlanak. A rehabilitációt a közigazgatás és a pénzügyi szektor összefogásával segítik.
Napi.hu, 2016. október 25. kedd, 19:12

Életképpel kezdi a detroiti ingatlanpiacról szóló cikkét a Wall Street Journal (WSJ). Vickie Dixon - aki 35 évet húzott le a Ford Motor Co. alkalmazottjaként, mielőtt 2006-ban nyugdíjba vonult - örömmel látja, hogy egy vidéki farm stílusában épült házával szemben, az utca túloldalán építkezés kezdődött. A jókora sóderkupac prózai látványa neki a remény szimbóluma.

Háza ugyanis Detroit összeomlásával párhuzamosan vesztette el értékét. Dixon 1982-ben vette meg az ingatlant, amelyért a 90-es években kaphatta volna a legtöbbet, nagyjából 120 ezer dollárt, ha akkor eladja. Miután az autógyártás összezsugorodása miatt a város részben elnéptelenedett és az önkormányzat 22 hónappal ezelőtt fizetésképtelenné vált, a ház becsült értéke 60 ezer dollárra esett.

Depressziós piac

A város depresszióba süllyedt ingatlanpiaca az egyik akadálya annak, hogy Detroit feltápászkodjon a kiütés után. A legnagyobb gond, az úgynevezett érékelési rés (appraisal gap), egy ördögi kör a házak értéke körül. Az ingatlanok alacsony becslési értékei távol tartják a bankokat attól, hogy hitelt nyújtsanak a lehetséges ház- vagy lakásvásárlóknak, miután azonban nincsenek adásvételek, alacsonyan maradnak az árak.

Kevés hitel

Az elmúlt évben összesen 3000 otthont értékesítettek Detroitban, ám ezek közül csak 500-hoz vettek igénybe a vásárlók jelzáloghitelt.

A pénzintézetek az ingatlanok becsült értéke alapján adnák a kölcsönt, de nem fogják ezt megtenni, ha a piaci ár jóval nagyobb ennél az értéknél, ugyanis ez esetben a hitelfelvevő fizetésképtelenné válása esetén a tartozás magasabb lenne, mint a fedezetként szolgáló ingatlan értéke. A nyomott becsértékeken viszont a tulajdonosok nem adják el a portékát.

Sokan az értékbecslésben keresik a baj forrását. Azt kifogásolják, hogy a bankok az esetek egy részében nem helyi szakértőket bíznak meg az ingatlanok árának megbecslésével, pedig azok jobb helyismeretükre támaszkodva pontosabb számokat mondhatnának.

Mentőakciók

Az ördögi kör megtörésére összefogott több bank, alapítvány és a város önkormányzata. Az utóbbi létrehozott egy telekbankot, a Detroit Land Bank Authorityt, amelybe majdnem 27 ezer lakatlan otthont vittek be. A szervezet 2014-es megalakulása óta ebből 11 ezret dózeroltak le abban a reményben, hogy a felszabadított helyek egy részén új otthonok épülhetnek.

Több akciót is hirdettek a privát pénzügyi szolgáltatókkal összefogva annak érdekében, hogy támaszt adjanak a lakásáraknak. Az egyikben úgynevezett második jelzáloghitelt ajánlanak lakásfelújításra maximum 75 ezer dollárig, az ingatlanok becsült értékének 150 százalékáig. Ez az első jelzálogot kiegészítő kölcsön feltételezi, hogy a megújuló ingatlan tulajdonosa képes lesz törleszteni mindkét hitelt.

Egy olyan közösségről beszélünk, amely évtizedek óta nem jut piaci alapú hitelekhez - fejtegette a WSJ-nek Bruce Marks, a Neighborhood Assistance Corporation of America vezérigazgatója. Ez a szervezet nonprofit alapon nyújt hiteleket és támogatást a lakásproblémával küszködő embereknek. Detroit pénzügyi sivatag pillanatnyilag - teszi hozzá.

Rehabilitációs program

A városi telekbank és a szintén helyi online lakáshitelező, a Quicken Loans összetett programot futtat. A város tulajdonában lévő házakat újítanak fel, majd ingatlanközvetítők segítségével értékesítik ezeket. A program 13 hónappal ezelőtti indulása óta húsz otthont hoztak tető alá. Ezek között voltak olyanok, amelyek több mint 100 ezer dollárért találtak gazdára olyan körzetekben, ahol az átlagár 37 ezer dollár.

Ez a páros indította el a cikk elején említett felújítást is. Azon a környéken, Detroit északnyugati részén kilenc házat rehibilitáltak fel és adtak el idén, miközben a környéken összesen 51 adásvétel történt. A programba tartozó egyik ház 67 ezer dollárért talált új gazdára.

Ez nagyon magas ár figyelembe véve, hogy az átlagár 26 453 ezer dollár - derül ki Craig Fahle, a bank szóvivőjének szavaiból. Ugyanakkor a rehabilitációs programnak köszönhetően gyorsan emelkedik az ingatlanok értéke. Az átlagár 2015-ben még csupán 20 229 dollár, 2013-ben pedig 11 868 dollár volt.

Kalkulált veszteség

A Quicken ötmillió dollárt fektetett be a programba. Ennek egy része házanként maximum 60 ezer dollár erejéig a fejújítások költségeit fedezi. Az eladásokból származó bevételt visszaforgatják az induló pénzalap feltöltésére. A felújítások általában többe kerülnek, mint amennyit a házakért kapnak, ezért az említett húsz otthon eladásán összesen 358 ezer dollár veszteséget könyvelt el a bank.

A szóvivő szerint számítottak erre a buktára, és ahogy sikerül feltornászni az árakat, úgy csökkennek a veszteségeik. A Quicken vezetősége mintának tekinti a várossal közösen futtatott programjukat arra, hogyan lehet a lepusztult lakókörnyezeteket rehabilitálni. Detroitban egyedülállóan nehéz helyzetben tesztelhetik ezt.

Vegyes látkép

Ezzel független szakértők is egyetértenek annak ellenére, hogy a programot szerénynek tarják. A kihívás nagyságát érzékelteti, hogy a város ingatlanpiaca minden erőfeszítés ellenére lényegében stagnál. A lakásárak mindössze 1,9 százalékkal emelkedtek 2015 júliusa és 2016 júliusa között. Detroit 360 négyzetkilométeres területe (Budapest területe 525 négyzetkilométer) igencsak vegyes képet mutat.

Egyes körzeteit felveri a gaz, míg másokban megindult a rehabilitáció. A belvárost a külső városrészekkel összekötő egyik főútvonal, a Woodward Avenue egyik szakaszán, a Red Wings jégkorongcsapat épülő új arénája környékén nagy felújítások kezdődtek. Ugyanakkor a cikk elején megszóló Vickie Dixonhoz hasonló detroitiak olyan közösségekben élnek, amelyek ugyan viszonylag stabilak, de otthonaik nem sokat érnek.

A város gyakorlatilag mikro-ingatlanpiacokra esett szét - mondja Gina Metrakas, a Quicken városi rehabilitálással foglalkozó divíziójának vezetője. Egyelőre nem tehetünk mást, mint hogy próbáljuk megértetni az emberekkel, hogy ezen egy ideig biztosan nem lehet segíteni, és a legjobb, amit tehetnek, ha elfogadják ezt sokszínűséget.

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

HauserArnold, 2016.10.26 15:48

Akkor ezek nem a P. csina....és nem ismerik ki magukat a bíznicben.
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html