Tavaly a befektetési forgalom mintegy felét az irodapiaci ügyletek adták, számottevő volument képviselt a logisztikai ingatlanok forgalma is. A korábban marginális szerepet játszó magyar befektetők tavaly a második legfontosabb tőkeforrást jelentették a piacon. A német nyílt végű alapok egyelőre továbbra távol maradtak.

Forrás: CBRE
Kép: Ingatlanbefektetési forgalom alakulása 2008-2016

Az ipari ingatlanpiaci vásárlások valósággal robbantak az elmúlt évben, az előző évhez képest megnégyszereződött az eladások értéke, az irodapiaci befektetési volumen pedig duplázódott - számolt be a befektetési piac részleteiről Borbély Gábor, a CBRE régiós befektetési piaci vezető elemzője. A kép nagyon pozitív, további 10-15 százalékos emelkedés várható, s a prognózisok a tranzakciók átlagos, 20-30 millió eurós méretének növekedését is várják.

Kapcsolódó

A már ismert befektetői kör mellett valószínűleg néhány új, nagy szereplő is megjelenhet a piacon, jelentős portfóliók cserélhetnek a gazdát az év során - mondta Borbély. 2015-ben a magyar befektetési alapok vásárlásai adták a piac 35 százalékát, szerepük továbbra is jelentős marad, de az USA-ból érkező 2015-ös 38 százaléknyi kockázati tőke súlyának a növekedésére is számítanak.

Mire várnak a német befektetési alapok?

A német nyílt végű alapok vásárlásai várhatóan a felminősítés után indulhatnak be. Borbély szerint a piaci fundamentumok ismeretében ugyan már a német alapok is érdeklődnek, de a befektetésre nem ajánlott kategória egyelőre adminisztratív gátat jelent a vásárlásaik előtt.

Az európai ingatlanbefektetési piac visszatért a 2007-2008-as legjobb időszakhoz, a közép-kelet-európai régióban azonban még mindig 34 százalékos az elmaradás a 2007-es csúcshoz képest, Lengyelország és Magyarország lényegesen lemaradt, így nagy még a növekedési potenciál  - jegyezte meg Borbély Gábor.

A bővüléshez vagy új termékeknek kell megjelenni, ehhez az építési volument kell növelni (bár Nyugat-Európában nem ez volt a növekedés forrása), vagy intézményi befektetői körnek kell szélesebbé válni. Ehhez a főváros mellett látókörbe kell vonni a másodlagos, vagy harmadlagos városokat, a core termékeken kívüli világot, és újabb befektetési eszközöket is fel kell fedezni az iroda, kiskereskedelem, logisztika mellett. Képbe kerülhetnek golfpályák, idős-otthonok, szórakoztató létesítmények is  - sorolta a befektetési piaci lehetőségeket Borbély Gábor.

Lehagytuk a régiós versenytársakat

A növekvő irodapiaci kereslet és az alacsony fejlesztési volumen mára odavezetett, hogy az üres területek aránya 2008 eleje óta nem látott szintre csökkent - ismertette az irodapiaci trendeket Varga Judit, a CBRE iroda-bérbeadási csapatának vezetője. A budapesti üresedési mutató ma már kisebb, mint a régiós versenytárs Varsó és Prága piacán mért.

Forrás: CBRE
Kép: Üres irodaterületek aránya

Az új területek növekedése 2012-től indult, az épületek jelentős része előbérlettel lép a piacra. 2016-ban közel 100 ezer négyzetméter új területet adnak át, a potenciál 57 százalékát már lekötötték a bérlők.

A Váci úti folyosón közel 150 ezer négyzetméterrel bővül a kínálat egy-két éven belül, az állomány nagy részét már lekötötték.

A 2015-ös előbérleti ügyleteket az informatikai, kommunikációs szektor dominálta, 100 ezer négyzetmétert 3 nagy cég kötött le. A szektor folyamatosan bővülése és a megfelelő méretű új kínálat hiánya nyomán további bérlői igényekre szabott (built-to-suit) fejlesztések generálódhatnak.

Mit hoznak az autóipari beruházások?

Az ipari ingatlanpiacon az új kínálat átrendeződött, az autóipari beruházásokhoz kapcsolódó vidéki fejlesztések váltak hangsúlyossá  - mondta Baka Gergely, a CBRE ipari részlegének vezetője. A jelenlegi legnagyobb fejlesztés az Apolló Tyreshez kötődő gyöngyösi 145 ezer négyzetméteres logisztikai projekt, Kecskeméten pedig az SMR leányvállalata épít 56 ezer négyzetméternyi ipari ingatlant. Hegyeshalom térségében épül a Prologis  logisztikai központja, de  Tatabányán és Győrben is folynak autóipart kiszolgáló ipari ingatlanok.

Forrás: CBRE
Kép: Ipari ingatlanterületek megoszlása Magyarországon

Budapesten és környékén 10 százalékra csökkent a logisztikai területek üresedési rátája, a spekulatív fejlesztések hiánya miatt mára elfogytak az üres ingatlanok. Egy-egy gyárbezárás mindazonáltal az adott térségben jelentősen megnöveli a kihasználatlanságot.

Komáromban a Nokia bezárása miatt 35 százalék az üresedés, a gödi régióban a Samsung leállása lökött 90 ezer négyzetmétert a piacra, amely jelenleg üresen áll, és a nyíregyházi Lego beruházás is 14 százalékra emelte a helyi kihasználatlansági rátát a béringatlanok felszabadulásával.

A multifunkciós fejlesztések dominálják a jövőben az üzlethelyiség-piacot

A régión belül Magyarországon húzódott legtovább a kiskereskedelem visszaesése, az első növekedési jelek 2013-ban mutatkoztak, a vásárlások 2014 végére érték el a 2006-os szintet. A legnagyobb növekedést a divatszektor produkálta. A forgalom erősödésével a bérlői kereslet is meglódult a budapesti bevásárló utcákban és a plázákban. Tavaly összesen 35 ezer négyzetméternyi területet adtak bérbe, ennek 43 százaléka a divatszektort érintette - mondta Csörgő Anita, a CBRE kiskereskedelmi divíziójának vezetője.

A divatszektor további bővülése mellett a lakásépítés fellendülésével a bútor és háztartási cikk, elektronikai szekció is felfut várhatóan - tette hozzá.

Forrás: CBRE
Kép: Új üzletnyitások 2015-ben

A belvárosban és a prémium bevásárlóközpontokban tavaly drámaian nőtt a bérbeadás, a plázákban több mint 11 ezer négyzetméterre szerződtek a bérlők, ez 42 üzletet érintett, az átlagos méret 263 négyzetméter volt.

A legnagyobb bérlőmozgást Csörgő Anita szerint a másodlagos bevásárlóközpontokban regisztrálták, 30 bérlő változtatott és 3 új belépő is megjelent. Továbbra is ezekben a központokban a legnagyobb mozgástér, a plázaállomány ugyanis  nemigen nő 2020-ig, csak a meglévő létesítményekben várható minőségi javulás.

A legtöbb új projektet a belvárosban tervezik, az épülő irodaházak és hotelek majdnem mindegyikében lesz 1000-3000 négyzetméternyi kiskereskedelmi  terület. Csörgő Anita szerint a jövő a hagyományos bevásárlóközpontok helyett a multifunkciós projekteké lesz. Kétezer négyzetmétert alakítanak ki például a Párisi Udvarban, az Árpád-hídnál tervezett beruházásban 10 ezer, a Kopaszi-gát projektben 30 ezer négyzetméter kereskedelmi terület épül.

Tíz éve nem volt példa rá, most újra bejön

Tavaly több márka jött az országba, mint az előző 3 évben. A 38 új nemzetközi márka közel 53 ezer négyzetmétert foglalt el és 153 üzletet nyitottak. Év végéig  további 85 üzlet nyílik, közte a Vác1 üzletház, a H&M zászlóshajó áruháza.

A régióban csak nálunk nem épült új pláza az elmúlt években, ezért ma már kulcspénzeket is kezdenek fizetni a lokációkhoz ragaszkodó bérlők, erre 10 éve nem volt példa - hangsúlyozta Csörgő Anita. (Az előző bérlő lelépését ösztönző kulcspénz 50-250 ezer euró is lehet, ezt a távozó bérlő kapja, a bérbeadó nyeresége a szerződés lejárta előtti magasabb bérleti díj.)

A kiskereskedelmi láncokat érintő különadó persze visszafoghatja a terjeszkedési kedvet - válaszolta kérdésünkre a szakértő. A magyarországi magas áfa amúgy is csökkenti az elérhető a kereskedők nyereségét (a nemzetközi láncok árai országonként nem térhetnek el jelentősen egymástól). Az alacsonyabb áfa és a magas üresedés miatt a láncok könnyen dönthetnek a régiós versenytársak mellett, Romániában, Szlovákiában, vagy Csehországban sok új központ lépett a piacra a közelmúltban, amelyek megtöltéséhez a bérbeadók jelentős engedményekre hajlandóak.