Business Talks '24

Üzleti konferencia

Ne maradjon le az év
üzleti konferenciájáról!

Szerezze be
jegyét most.

A lakásfelújítás ellentmondásos témakör. A tulajdonosok zöme ugyan kapásból felsorol legalább 4-5 olyan kisebb-nagyobb tennivalót az ingatlanában, ami annak minőségét, a kényelmet javítaná, de a többség mégis hosszabb-rövidebb ideig halogatja, vagy bele sem vág a munkákba.

Sok számára riasztó a munkákkal járó kényelmetlenség vagy pszichológiai teher, a szakemberkeresés és a folyamatosan növekvő munkadíj, anyagköltség.

Egy tervezett eladás előtt pedig azt is számításba kell venni, hogyan befolyásolja az ingatlan piaci pozícióját egy renoválás, megtérül-e az árban a ráfordítás, mi az amit az eladhatóság érdekében muszáj, mi az amit érdemes megcsináltatni, és miről jobb lemondni.

Egy felújított és felújítandó lakóingatlan eladási ára között átlagosan 20-25 százalékos a különbség lokáció és ingatlantípus függvényében. Négyzetméterárban ez a megyei jogú városokban átlagosan plusz 110 ezer, Budapesten pedig plusz 140 ezer forintot jelent a jobb állapotú ingatlanok estében a felújítandókhoz képest

- válaszolta lapunk kérdésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A négyzetméterár-különbözetből ez eladó nagyjából kiszámolhatja, milyen munkákat nem érdemes elvégeztetni, mert nem térülnek meg eladáskor.

Olyan korszerűsítéseket érdemes elvégezni, amelyek jelentős értéknövelő tényezőként vehetők számításba. Ilyen például a nyílászárócsere, a szigetelés vagy a fűtéskorszerűsítés, amely érezhetően csökkenti a rezsiszámlát is - állítja a szakember.

A konyha- vagy fürdőszoba-korszerűsítés viszont veszélyes terep, mert ha ez nem olyan stílusban történik meg, amely a potenciális vevők ízlésének is megfelel, akkor inkább nehezíti az eladást.

Balogh László szerint  érdemes figyelembe venni, hogy általában a vizes helységek felújítása kerül fajlagosan a legtöbbe, mivel a burkoláson kívül itt extra szakipari munkákra is szükség lehet.

Nem véletlen, hogy a pénz- és időbeli kockázatok miatt sok tulajdonos nagyobb felújításba már nem is vág bele, hanem inkább a vevőjére bízza ezeket. Balogh szavai szerint ezekkel az ingatlanokkal úgy találkozhatunk a hirdetésekben mint "rengeteg lehetőséget magában hordozó" házak vagy lakások.

A tulajdonosok ezért eladás előtt a biztosan megtérülő és időszerű felújítások mellett maximum egy tisztasági festésre szoktak vállalkozni. Érdekes ellentmondás lehet ennek fényében, hogy a vevők háromnegyede felújított, jó állapotú vagy újszerű ingatlanokat keres, s csak minden negyedik potenciális  vásárló érdeklődik közepes állapotú vagy felújítandó lakásokra vagy házak iránt - tette hozzá a szakember.

Indokolt az óvatosság

A felújítások alapvetően növelik az ingatlan értékét, azonban sokféle szempontra kell figyelemmel lenni - erősíti meg Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Míg egy – lehetőleg fehér színű – tisztasági festés, fűtéskorszerűsítés árfelhajtó hatású lehet, egy, az eladó egyedi ízlésének megfelelő beépített bútor vagy világítási megoldás már korántsem biztos, hogy a leendő vevők körében is egyöntetű tetszést fog aratni.

A szakemberhiány és a kiszámíthatatlan határidők miatt Valkó szerint azt is

érdemes fontolóra venni, hogy megéri-e a magasabb vételár elérése érdekében jelentős időt és energiát ölni a kivitelezők és alapanyagok felkutatásába és a felújítás levezénylésbe, vagy jobban jár az eladó, ha megelégszik egy alacsonyabb összeggel, de megspórolja a felújítással járó nehézségeket.

Az első benyomás döntő

A tapasztalatok alapján az érdeklődők már az első benyomások alapján eldöntik, hogy az adott ingatlan érdekli-e őket vagy sem, ezért az arany középút lehet egy olyan, akár saját kezűleg is kivitelezhető, „alap”, de jó minőségben elvégzett felújítás, ami egyből megragadja a leendő vevő fantáziáját és aminek eredményeként kis ráfordítással, rögtön egy élhető, működő otthon benyomását kelti az ingatlan.

Ilyenek például a falhibák kijavítása, egy semleges színű tisztasági festés, a nyílászárók és kilincsek javítása, pótlása, csaptelepek és WC-tartály javítása, cseréje, esetleg világítótestek cseréje és a villanykapcsolók, dugaljak cseréje - sorolja Valkó Dávid. Akadnak ugyanakkor negatív hatású beavatkozások is, jellemzően a nagyon egyedi, csak egy szűk kör tetszését elnyerő megoldások tartoznak ide.

Egy energetikai felújítás kapcsán annyira magas a változók száma, hogy az adott beruházás paramétereinek ismerete nélkül nem lehet értéknövekedést, megtérülést számítani. A megtérülés kiszámításához a befektetett összeget az éves szinten elért megtakarítással érdemes összevetni. Amennyiben a megtérülési idő rövidebb a beépített eszköz/technológia élettartamánál, úgy a befektetés mérlege pozitív.

Általánosságban egy jól kivitelezett felújítás biztosan növeli az ingatlan értékét, míg egy gyenge minőségben elvégzett, esetleg befejezetlen beruházás meghosszabbíthatja az értékesítési időt, de akár az ingatlan értékét is csökkentheti - jelentette ki a szakember.

Gyorsabb lehet az eladás

Az eladás előtti felújítást érdemes több szempontból átgondolni - hangsúlyozza Benedikt Károly, a Duna House marketing- és pr-vezetője. Tapasztalatai alapján a vevők jobban keresik a felújított ingatlanokat, így igen, érdemes belevágni a felújítási munkálatokba eladás előtt is.

Szerinte

minden olyan felújítás abszolút támogatott, amely gépészetileg, energetikailag korszerűsíti az ingatlant. Ilyen például a fűtés korszerűsítése vagy az újravezetékezés. Ha konkrét értéknövekedést nem is tudunk elérni, az értékesítési időt mindenképp jelentősen rövidíthetjük. Ha valaki ugyanis nem befektetési, hanem otthonteremtési céllal vásárol, akkor az az érdeke, hogy minél kevesebb dologhoz kelljen hozzányúlnia. Ráadásul az otthonfelújítási munkálatokat most több állami támogatásból is tudjuk fedezni.

Kinek az ízlése?

Másik szempont, hogy az új tulajdonos ugyanis – nagy valószínűséggel – a saját ízlése szerint minimálisan amúgy is át fogja alakítani a lakást, például átfesti a falakat, új burkolatot rak le. Éppen ezért szakembereink óvni szokták a tulajdonosokat azoktól a felújítási munkálatoktól, amelyek elsősorban esztétikailag adnak hozzá a lakáshoz - fogalmaz Benedikt Károly.

A "kevesebb néha több” elve alapján érdemesebb figyelni az "általános ízlésre", és mellőzni a nagyon újszerű vagy régi trendeket a felújítás során. Ilyen lehet például a konyha felújítása, ami ma már hatalmas összegű befektetésnek számít, ugyanakkor egyénfüggő, kinek mire van szüksége, milyen stílust szeretne követni.

Fontos az apró korrekciókat elvégezni

Esztétikai szempontból azonban az apró korrekciókat - így a falon lévő folt, ami első ránézésre ronthat a megítélésen, lefestése – mindenképp ajánlatos elvégezni.

Az eladók és a vevők is egyre tudatosabbak, ugyanakkor árérzékenyek is, hiszen egy-egy energetikai felújítás kivitelezése nagyon pénztárcafüggő. Minél korszerűbb az ingatlan – fel van szerelve például napelemmel, korszerű fűtési rendszerrel, megfelelő hőszigeteléssel vagy új nyílászárókkal –, annál alacsonyabb rezsiköltségekkel kell számolnunk. A környezettudatosság eszmei értékéről már nem is beszélve. A későbbi értékesítés szempontjából pedig szintén jól jönnek ezek a tulajdonságok, szakértőik tapasztalatai alapján ugyanis a fenntarthatóság jegyében épülő lakásokat, házakat nem csak gyorsabban, hanem akár 5-15 százalékkal drágábban is el lehet adni.

Minden felújítást dokumentáljon az eladó, hiszen a vevőnek ez pluszt jelenthet, akárcsak az, ha tudja, hogy ezeket a munkálatokat szakember végezte.

Az ár-érték arány és a várható értékesítési hozam függvényében érdemes egy-egy felújítási munka mellett dönteni, amelynek megítélésében szakember tud segíteni- hangsúlyozza végül.

Megéri?

Terület és egyéb tényezők függvénye, hogy megéri-e eladás előtt felújítani az ingatlant - hangsúlyozta  kérdésünkre Petz Raymund, a GKI Gazdaságkutató Zrt. ügyvezetője. Nagyjából 5-6 évvel ezelőttig érdemes volt megvenni és újjávarázsolni egy lerobbant ingatlant, mert jelentős haszonnal lehetett túladni rajta. Az persze más kérdés, hogy ebben nem a közben végbemenő áremelkedési hatás volt-e döntő tényező - teszi hozzá a szakember.

Petz szerint ma egy családi háznál biztosan nem éri meg egy olyan nagyságrendű renoválás az eladás előtt, mint a tetőcsere, a szigetelés, a nyílászárócsere vagy a gépészet feljavítása, mert ezek a plusz költségek nem érvényesíthetőek az árban. A társasházi lakások felújítása azonban megtérülhet, bár a felújítási költségek is folyamatosan és nagyon lendületesen nőnek.

A megtérülés kérdését összességében nehéz elválasztani a közben végbemenő áremelkedési hatástól, hogy például egy ötmillió forintos értéknövekedésben mennyi szerepe volt a drágulásnak és mennyi a felújításnak - jegyzi meg végül a szakember.

A GKI legutóbbi felmérése szerint következő 12 hónap során a háztartások 6 százaléka biztosan, 15 százaléka valószínűleg nekilát valamifajta korszerűsítésnek, legalábbis jelentős összeget tervez költeni a lakására. A biztosra jelzett munkák mintegy 90 százaléka, a valószínűnek mondottak 50 százaléka szokott megvalósulni, ez szűk 500 ezer lakás valamilyen szintű megújulását vetíti előre a következő egy évben. A korábbi tapasztalatok alapján a legnépszerűbb a belső tér alakítása és a nyílászáró csere,  ám ezek csak nagyon mérsékelten hatnak a magyar lakásállomány minőségére.