Lakásár-robbanás a 4-es metró mellett? Mutatjuk a számokat

Történelmi, vagy legalábbis városfejlesztési léptékkel mérve már csak néhány pillanat, és elindulhat a 4-es metró Budapesten. Mint minden, nagyjából előre látható fejlesztés, így a metróépítés hírére is azonnal megindultak a találgatások, vajon lesz-e, és ha igen, akkor mekkora hatása az új vonalnak a főváros lakáspiacára. (Ha siet, a válaszhoz görgessen rögtön az infográfra, ha van pár perce, a cikkben akad még néhány adalék.)
Szepesi Anita, 2014. február 25. kedd, 07:18
Fotó: Napi.hu

Ingatlanpiaci és befektetési tanácsadók évek óta elemzik a metróállomások körüli árváltozást, a nagy pillanat közeledtével mi is tettünk egy kísérletet a metró és az árak közötti összefüggés leleplezésére. Az új metró megállói melletti lakásárak 2003-2013 közötti változását infografikonunkon követhetik. 2003-ban ugyan maga az építkezés nem indult el, azonban 2003 a már akkor is régóta vajúdó projekt életében jelentős határkőnek számít, ekkor fogadták el a metrótörvényt. A 2003-as árak a KSH Ingatlanadattárból, a 2013-as számok a Otthontérkép adatbázisából származnak.

Természetesen a grafikon inkább csak nagyjábóli tájékozódásra alkalmas: számolni kell azzal, hogy pontosan ugyanolyan lakásokat nem vehettünk alapul, s az átlagtól való kirívó eltérések hatásait sem tudtuk kiszűrni, az Ingatlanadattár ugyanis csak utcára bontva közli az átlagárakat. Az Otthontérképnél viszont igyekeztünk átlagos, kétszobás lakásokat keresni az adott utcákban.

Ahol a legdurvább a drágulás

Az elmúlt 10 év legnagyobb, 80 százalékot is meghaladó áremelkedésére a Szent Gellért téri és a Rákóczi téri megállónál találtunk példát, de igencsak kérdéses, hogy ennek van-e bármi köze a metró építéséhez. Egyfelől mindkét helyszín kiváló tömegközlekedési kapcsolattal rendelkezett már 2003-ban is, az elérhetőségük nem javult nagyságrendekkel az új vonaltól, másfelől mindkét címen 3-3 lakást értékesítettek 2003-ban, és ha ezek mondjuk átlagon aluli minőségűek voltak, akkor alaposan lehúzhatták az átlagárat. A Szent Gellért téri, 2003-as, 147 ezer forintos négyzetméterár mára 270 ezer forintra emelkedett, de még ezzel sem éri el a 277 ezer forintos XI. kerületi átlagárat. A Rákóczi tér, mint hasonló kiugrást produkáló terület, ahol 109 ezer forintról 199 ezerre drágultak a négyzetméterek, a Szent Gellért térhez hasonlóan nem éri el kerületi átlagárat, amely ma 203 ezer forint az Otthontérkép szerint.

Újbudán így hatott

Az ezeknél szerényebb, de még komolyabb áremelkedés mind az újbudai megállókhoz köthető. Talán leginkább a Kelenföld vasútállomás meglepően magasra szökő, de így is a kerületi átlag alatti árát húzta magával a metró, ám hogy a korábban is közlekedési csomópontként számon tartott Móricz Zsigmond körtéren volt szerepe a több mint 60 százalékos drágulásban, bátor állítás lenne. Szerintünk inkább az ingatlanok egyedi adottsága állhat a számok háttérben. Mindenesetre Újbudán egyedül itt nőtt a 277 ezer forintos kerületi átlagár fölé az általunk talált, 286 ezer forintos fajlagos érték.

Jelentős erősödésre példa a Bikás park környéke, ahol a panelépületek tömegeit téglaépítésű társasházak övezik, a heterogén kínálat viszont igencsak megnehezíti és torzítja az  átlagszámítást. Az Újbuda-központ megálló környéke már a 277 ezer forintos kerületi átlagárat hozza a 10 évvel ezelőtti 217 ezer forintról, a nem egészen 30 százalékos drágulásban azonban minden bizonnyal a környék megszépülése, az Allee, és körülötte lezajlott közterületfejlesztés is szerepet játszhatott.

Majdnem hozzák mára a 268 forintos kerületi átlagos négyzetméterárat a Fővám téri megállóhoz közeli lakások, itt 10 év alatt 215 ezer forintról 262 ezerre drágult a piac. A értékelésnél azonban itt sem árt az óvatosság, egyfelől a Váci utca és Fővám tér megújulása sokat hozzátett a színvonalhoz, másrészt a piac rendkívül heterogén, s akár többszörösek is lehetnek az árkülönbségek fekvéstől, háztól, a lakás adottságaitól függően.

Pesten pedig így

A Kálvin téren eddig is megállt a metró, a 10 év alatti 20 százalékos növekedést ezzel biztos nem lehet magyarázni, de azt is érdemes látni, hogy a tér ferencvárosi oldalán 268, míg a lipótvárosin 340 ezer forint a kerületi átlagár. A szintén két kerület találkozásánál található Baross tér is már régi metrómegálló, az árakat nem az új vonal, inkább a közterületi rendezés javíthatja. Az évtizednyi táv mintegy 40 százalékos növekedése az erzsébetvárosi szekció felől nézve kevés volt a 230 ezer forintos kerületi átlagár eléréséhez, józsefvárosi oldalról nézve viszont kiemelt pozíciót jelez a 203 ezer forintos kerületi átlagárral összehasonlítva.

A metró lakásárakra gyakorolt hatásának ellenpéldája a II. János Pál pápa tér (volt Köztársaság tér) megálló környéke, ahol 10 év alatt 10 százalék alatti drágulást tapasztaltunk (sőt, a 2011-es Ingatlanadattár szerint a 2003-as 182 ezer forint 2011-re 181 ezerre csökkent, vagyis a 2013-as ár a környékbelinél színvonalasabb ingatlant takarhat), noha itt vélhetően érdemben javul a megközelíthetőség. Az

Egy pár hónapja publikált tanulmány a metróállomások melletti, illetve a tágabb környezet lakáspiacának összefüggéseit firtatva arra a következtetésre jutott, hogy tíz metrómegállóból hét esetében jóval kedvezőbben alakultak az elmúlt években az állomást övező utcák ingatlanárai, mint az adott városrész egészében.


Számít, de önmagában kevés

A  mi és az általunk megkérdezett szakértők véleménye szerint, a cikk elején feltett kérdésre dodonaibb a válasz: a metró és a hozzá kapcsolódó felszíni rendezés hathat az árakra, de mivel a legtöbb a megálló ingatlanpiaci szempontból amúgy is frekventált térségben található, így a helyszín, mint első számú értékalakító, csupán megerősítést nyert a földalatti gyorsvasút által. De a metró önmagában - mint ezt a II: János Pál pápa térnél láthattuk - kevés a jelentős ugráshoz. Az amúgy is kedvelt helyszíneken a jó lakások pedig nyilván jobb áron kelnek el, mint a rosszabbak, pláne, ha azoknak az elhelyezkedése sem megnyerő. Vagyis a metró lehet egy plusz hívószó a piacon, de még sok egyéb tényezőre is szükség van ahhoz, hogy ezt a pluszt az árban is elismerjék.

 

HOZZÁSZÓLÁSOK
 

jobbajobb, 2014.02.25 10:03

...jó hírek...,az eladóknak...
A hozzászólások csak a Felhasználó véleményét tükrözik. Fórum moderációs elveinket itt olvashatja: https://www.napi.hu/info/adatvedelem.html