Nyolcszoros árkülönbségek a lakáspiacon - friss adatok

Tavaly az első három negyedévben 8,1 százalékkal több lakás kelt el, mint egy évvel korábban. Majdnem minden második eladott ingatlan családi ház volt, minden negyedik tranzakciót községekben hozták tető alá. Az árak emelkedése az első negyedév után megállt. Egy átlagos budapesti lakásért majdnem 28 millió forintot kellett fizetni, a főváros körüli agglomerációban a déli, délkeleti szektor volt a legolcsóbb - állapítja meg a KSH friss Lakáspiaci árindexe.
Szepesi Anita, 2019. január 25. péntek, 17:30
Fotó: Pixabay

A tavaly első három negyedévi lakásadásvételi szerződések közül eddig 103 ezer adata érkezett be, az egy évvel korábban hasonló feldolgozottság mellett összesített adatoknál 8,1 százalékkal több.  A forgalomból 3,4 százalékkal részesedtek az új lakások, értékesítési céllal 5407 lakás épült, eddig azonban csak 3507 új építésű lakás értékesítési adata vált ismertté - olvasható a KSH elemzésében.

Az első három negyedévi tiszta árváltozás - azaz, ha ugyanazokat a lakásokat adták volna el tavaly, mint 2017-ben -, 8,5 százalék volt. Azonban a forgalom az alacsonyabb értékűek felé tolódott, ennek hatására a ténylegesen eladott használt lakások átlagos ára kisebb mértékben, 6,2 százalékkal nőtt (teljes árváltozás).

A 2015. évi bázishoz viszonyítva a használt lakások ára több mint  30 százalékkal emelkedett. A minőségi összetétel a bázisidőszakra jellemzőnél továbbra is alacsonyabb, ami azt jelzi, hogy a használtlakás-piaci forgalom összetétele az alacsonyabb lakás-árszínvonalú települések javára  módosult. Ez alapvetően annak a következménye, hogy a kedvezőbb  lakáspiaci pozíciójú településeken - leginkább Budapesten - a kereslet növekvő része az épülő új lakások felé fordult.

Az új lakások az első három negyedévben az előző évhez képest 5,8 százalékkal, a 2015. évi bázishoz mérve  24 százalékkal drágultak.

Már majdnem elérte a válság előtti árszintet a piac

A használt lakások 2015 óta bekövetkezett 30 százalékos árnövekedése a fogyasztói árak változásának hatását kiszűrve 24, az új lakások esetében 18 százalékot tett ki. A 2018. első három negyedévi országos lakáspiaci reálárindex közelítette a lakáspiaci válságot megelőző 2008. évit: az új lakások reálára 2,6, a használtaké 2 százalékkal maradt el a tíz évvel korábbitól.

Megállt a drágulás

A harmadik negyedévben a használtlakás-árak szintje az előző év azonos időszakihoz képest 10,7, a megelőző negyedévihez viszonyítva 3,7 százalékkal
emelkedett. Az új lakások árindexe 2018 első negyedévére 10,3 százalékkal lett magasabb a  megelőző év azonos időszakához mérten. Az év további időszakaiban az eddig ismert adatok egyelőre nem mutatnak további áremelkedést, így a harmadik negyedévi árak mérsékeltebben, 4,6 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbit

Mivel mindössze 500 harmadik negyedévi újlakás-tranzakció adatai ismertek, a KSH csak a használt lakások piacát vizsgálta a negyedévben részletesebben.

Budapesten és a megyeszékhelyeken adták el a lakások 44 százalékát, a kisebb települések 56 százalékkal részesedtek a forgalomból.  A főváros piaci részesedése 2015 óta folyamatosan csökkent, tavaly az összes ismert adásvétel 23 százalékát hozták tető alá Budapesten, szemben a három évvel korábbi 30 százalékkal. A megyeszékhelyek összesített forgalma továbbra is 21 százalék körüli. A kisebb városokban kötött ügyletek aránya enyhén, a községekben tető alá hozottakén jelentősebben nőtt: 2018 első három negyedévében gyakorlatilag minden negyedik tranzakció a községekben jött létre.

Előre tört a családi ház piac

A nagyobb városokban a társasházi, nem lakótelepi lakások relatív súlya növekedett, miközben a családi házak és a lakótelepi lakások eladása veszített korábbi részesedéséből. A jellemzően családi házas kistelepülések súlyának növekedése azonban bőven ellensúlyozta a városi családi házak forgalmának visszaszorulását.

Országos összesítésben a családi házak adták a teljes használtlakás-piaci forgalom 48 százalékát, ami a 2010 óta mért legmagasabb érték. A lakótelepi panellakások összes eladott lakáson belüli aránya a korábbi évekre jellemző 19-20 százalékról 16 százalékra csökkent.

Ennyibe került egy átlaglakás tavaly
Január és október között egy használt budapesti átlaglakásért 27,8 millió forintot fizetett a vevő, 3,4 millió forinttal többet, mint 2017-ben. Ezalatt a megyeszékhelyeken 1,8 millió forinttal, 14,8 millió forintra nőtt az átlagos lakásár. A lakások négyzetméterára Budapesten átlagosan 492 ezer, a megyeszékhelyeken 239 ezer forint volt, 17, illetve 16 százalékkal több, mint a 2017. évi átlag.

A kisebb településeken mérsékeltebb volt az áremelkedés: a városokban az átlagos lakásár 11,9 millió forintot, a községekben pedig 7,4 millió forintot tett ki. Az átlagos négyzetméterárak a városokban a 2017. évi 151 ezerről 159 ezer forintra nőttek, a községekben elenyésző mértékű volt az áremelkedés (79 ezerről 80 ezer forintra).

A budapesti négyzetméterárak nagyságrendekkel meghaladták a községi, azon belül is főként az agglomerációkon kívül eső községek árszintjét, azok
több mint hat-, illetve nyolcszorosát tették ki.

A megyék rangsorának élén Győr-Moson-Sopron megye áll: Győrben 312 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, de a megye többi településén mért 181 ezer forintos összeg is kiemelkedőnek számít a megyék többségéhez viszonyítva. A rangsor végén szereplő Nógrád megyében a salgótarjáni lakások
(94 ezer forint négyzetméterenként) árszintje alig haladta meg a kisebb települések 70 ezer forintos fajlagos árát.

2015 óta Győr-Moson-Sopron megye lakásárai utolérték a Pest megyeiekét. A budapesti agglomerációs övezet településeinek átlagos lakásárszintje 2010-ig a győriéhez hasonlóan alakult, ezt követően azonban attól egyre inkább elmaradt. Tavaly a főváros agglomerációs övezetében 230 ezer forint volt a négyzetméterár, miközben Győrben már meghaladta a 310 ezer forintot.

Lemaradt az agglomeráció

2015 után a budapesti árak gyors ütemben eltávolodott az ország többi településén, ezen belül a budapesti agglomerációban tapasztalt szinttől is. Tavaly január - októberben már a pesti külső kerületek fajlagos árszintje is meghaladta az agglomerációban legdrágábbnak számító nyugati szektor árait.

Az egy lakásra jutó eladási ár az agglomeráció nyugati területein meghaladja a 35 millió forintot (miután az agglomerációban jóval nagyobb lakások cseréltek gazdát, mint a fővárosban)  ennél csak a budai hegyvidéki kerületekben magasabbak az árak (45 millió forint). Az agglomeráció északnyugati szektorában a budai egyéb kerületekhez hasonlóak az árak (31 millió forint). A pesti külső és átmeneti kerületek árai nem különböznek számottevően az agglomeráció északi és keleti területeitől  (23-24 millió forint).

A budapesti agglomeráció déli és délkeleti szektorainak lakáspiaci árszintje a vizsgált területi egységek között a legalacsonyabb, egy átlagos használt lakás ára alig haladta meg a 21 millió forintot tavaly az első három negyedévben.

Izland az éllovas az európai drágulásban

Az Eurostat adatai szerint a tagállami összesített lakáspiaci-árindex a 2015. évi 114,7 százalékát tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex (113,4 százalék) elmaradt attól. Az EU egészére számított reál lakáspiaciár-index 2015 óta meghaladta az eurózónára vonatkozót.

Az Eurostat módszertana szerint 2015. évi bázison számított, összevont lakásárindex magyarországi értéke 135 százalék volt. A bázisindex továbbra is Izlandon volt a legmagasabb (143,5 százalék), de 130 százalék fölötti volt Magyarország mellett Írország, Csehország és Lettország esetében is.

2018 második negyedévéhez képest a legtöbb európai országban emelkedtek a lakásárak, mindössze Szlovákia, Románia, Finnország és Olaszország
esetében volt 1 százaléknál alacsonyabb mértékű árcsökkenés.

A teljes anyagot itt olvashatja el.

HOZZÁSZÓLÁSOK