Drágulást és a piac további torzulását hozhatja a lakáspiac újabb élénkítése

Hatalmas áremelkedést, a lakhatási céllal vásárlók lakáspiacról való kiszorulását okozták az 2016-2020-között hozott piacélénkítő intézkedések, és valószínűleg a mostani túlélénkítés miatt ugyanerre, kapacitáshiányra és a piaci működés további torzulására lehet számítani a következő években is - derült ki Varga Dénes közgazdász, a Build-Communication kiadásában megjelent friss "Építési Piaci Prognózis 2021-2024" kutatásvezetőjének az elemzést bemutató online előadásából.
Szepesi Anita, 2021. január 27. szerda, 16:17
Fotó: Pixabay

A 2017-2019-es élénkítési kísérlet visszahatásaként, és a választási ciklus logikáját, az új lakások piacán a konjunktúra kifulladását figyelembe véve, mi már akkor is visszaesést prognosztizáltunk 2020-ra az építési piacon, amikor még a járványról senki sem tudott. Ugyanakkor azt is látnunk kell, hogy a kormány mindent megtesz, hogy a járvány okozta visszaesést minimalizálja, és a járványt követő fellendülés minél hamarabb és minél intenzívebben következzen be. Azt gondoljuk azonban, hogy a 2016-ban elindított élénkítéshez hasonlóan, a kormány most is rövid távon akar túl nagy eredményeket látni, ami ismét a hatékonyság rovására megy majd - mondta a kiadványt ismertető előadásában a kutatást vezető Varga Dénes.

Álláspontja szerint a lakásfelújítások támogatása nagyon fontos piacélénkítő eszköz lehetne, arra számít azonban, hogy a felfutás kapacitáskorlátokba fog ütközni, és áremelkedést generál. A lakásfelújítások mellett az új lakások piacán, és az építési piac más területein is nő a forrásfelhasználás annak érdekében, hogy visszatérjen a magas növekedési ütem. Ugyan az élénkítés önmagában helyes törekvés, azonban az élénkítési kísérletek átgondolatlanok, mivel a politika gyors eredményeket szeretne, túlélénkít, de nem elemzi, hogy a költségvetési erőforrások hasznosulásának hatékonyságát. A túlélénkítés pedig erőteljes áremelő hatású, nem engedi, hogy a verseny szabályozza a piacot, kapacitáshiányt és másodlagos problémákat (jogi, minőségi, morális) generál - hangsúlyozta a kutatásvezető.

Építési piac és GDP
Makrogazdasági szempontból a Prognózis készítői 2021-re a 4,0 százalék feletti GDP előrejelzéseket már nem tartják reálisnak: 2020-ban 6,6 százalékos csökkenést, 2021-ben 3,1 százalék, 2022-ben pedig 4,2 százalékos növekedést várnak. A GDP növekedési ütemét a 2023-2025 közötti időszakra valamivel évi három százalék alatti tartományban jósolják.  2020-ban, elsősorban a járvány, másodsorban a 2016-2019 közötti túlzott növekedés visszahatásaként az építőipari termelés 10 százalék körüli mértékben csökken, 2021-ben 5 százalékos, 2022-ben 9 százalékos növekedést tartanak reálisnak. Ezt követően a növekedés üteme 4 százalék körül alakulhat.

Területi aránytalanságok és a befektetési lakásépítés jellemzik a piacot

Varga Dénes szerint az állami támogatások realizálásának a szándéka, illetve a túlélénkítés hatására bekövetkezett áremelkedés a piacra csalja a befektetési keresletet, és jelen idejűvé teszi a későbbi évek keresletét. Véleménye szerint az újabb, 2021 januárjától indított beavatkozás rövid távon valóban növelni fogja a lakásépítési volument, hosszabb távon azonban a hatása elenyésző lesz. 2023-tól enélkül is elindulhatna egy lassú, de biztos növekedés, feltéve, hogy a politika nem akar 2000, 2016, 2021 után valamikor egy negyedik túlélénkítési kísérletbe kezdeni.

A helyzet legfőbb visszássága, hogy a lakásprojektek befektetői az építési piac más területeire jellemző árszinten, de az öt százalékos áfa hatására még annál is magasabb nyereségszinten kezdtek el lakásokat építeni. Az áremelkedés által odavonzott befektetési célú keresletet tovább növeli az árakat. Ez a lakáscélú keresletet jórészt kiszorította a piacról, közben - különösen az egy, és két gyermekkel rendelkező családok esetében - az állam által generált áremelkedés elértéktelenítette a lakásvásárláshoz adott állami támogatásokat.

Egy átlagos mértékben dráguló lakáshoz egy kétgyermekes családnak 2021 január 1-jén 54,55 millió forint saját erő+hitel kell ahhoz a lakáshoz, amit 2015-ben 32,4 forint önerő+hitelért lehetett megvenni.

Az építési költségek és az új lakások árának növekedése között 40 százalék is lehet a különbség, miután az ösztönzési rendszernek köszönhetően új lakásokat szinte kizárólag ott építették, ahol magas árakat lehetett érvényesíteni. Itt az áfa különbözet is magas volt, amit a lakásprojektek befektetői nem osztottak meg másokkal, az 100 százalékban hozzájuk került. 2015-höz képest a lakásépítési költségek átlagosan 25,7, az új lakások ára viszont 65,6 százalékkal növekedett.

Az állam az áfacsökkentéssel úgy adott, becslésünk szerint legalább 300 milliárd forintnyi támogatást, hogy abból nem lett többlet lakás, és nem javította a lakáshoz jutás esélyeit azoknál a családoknál, amelyek lakáshelyzetüket akarták megoldani - fogalmazott Varga Dénes. A kormányzati beavatkozás hatására nem ott épültek új lakások, ahol támogatások nélkül nem épültek volna, hanem ott, ahol néhány éven belül támogatások nélkül is megépültek volna.

A két legrosszabb fajlagos lakásépítési mutatót (ezer főre jutó lakásépítés) felmutató városban, Salgótarjánban és Ózdon a lakásprogram egyáltalán nem gyakorolt semmiféle hatást. Ezen a két településen 2016-és 2019 között, négy év alatt, egyetlen egy lakással sem épült több ahhoz képest, mint amennyi akkor épült volna, ha a kormány ez idő alatt egyetlen egy forintot sem költött volna lakástámogatásokra, és egyetlen egy forint lakás áfát sem engedett volna el!

A rövid távon eredményeket hozó lakáspolitika 2016 és 2019 között elért ugyan egy felfutást, a kész lakások száma még 2020-ban is 20 ezer körül lehet majd, de 2021-2022-ben a volumen 14,5 - 14 ezer körüli szintre esik vissza, hogy azután 2023-2024-re ismét 20 ezerre nőjön. Abban az esetben sem várunk más számokat, ha 2022-ben egy ellenzéki összefogás nyeri a választásokat, mivel ezekben a számokban a 2021-es, újabb élénkítés hatása tükröződik - szögezte le az előadó.

Így teljesíthetnek az építőipar részpiacai
A felmérésben megkérdezett vállalkozások építési részpiacokkal kapcsolatos várakozásaiból kiderül, a 2019-es őszi felméréshez hasonlóan, a lakásfelújítási részpiac szerepelt a legjobban a felmérésben, bár ez is romló tendenciát mutat. A lakásépítéssel kapcsolatban már 2019-ben is jelentősen csökkent az optimizmus 2018-hoz képest, ez a tendencia folytatódott a 2020 őszi felmérésben is. A legnagyobb a pesszimizmus a járvány hatására a vendéglátás építési keresletével kapcsolatban. Jelentős visszaesést várnak a válaszadók az irodaépítési piacon. Negatívan ítélik meg a megkérdezett szakemberek az oktatás és a kereskedelem várható építési keresletének alakulását Még a sportlétesítmények piacán sem várják a szokásos aktivitást.

HOZZÁSZÓLÁSOK